Mietrendite Rechner online

Bevor du eine vermietete oder zu vermietende Wohnung kaufst, lohnt sich ein Blick auf die zu erwartende Rendite. Mit einem Mietrendite-Rechner findest du in wenigen Minuten heraus, ob sich Kaufpreis und Mieteinnahmen wirtschaftlich sinnvoll zueinander verhalten.

Schritt 1: Werte aus dem Immobilienangebot prüfen

Bevor du den Mietrenditerechner nutzt, solltest du die Zahlen aus dem Immobilienangebot einmal genau durchgehen. Verwechsle dabei den reinen Kaufpreis nicht mit den Gesamtkosten des Erwerbs, denn es kommen noch folgende Nebenkosten zum Kaufpreis hinzu:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklerprovision (optional)

Erst die Summe von Kaufpreis und Nebenkosten ergibt den tatsächlichen Investitionsbetrag. Für die erste Einschätzung der Rendite genügt aber der reine Kaufpreis, denn die Nebenkosten fließen später gesondert in die Betrachtung ein. Achte darauf, für die Berechnung die Nettokaltmiete statt der Warmmiete anzusetzen, da Neben- und Betriebskosten in aller Regel durchlaufende Posten sind und den eigentlichen Ertrag der Immobilie „verzerren“ würden.

Gleiche zudem die im Exposé angegebene Wohnfläche mit den Objektunterlagen ab, etwa mit dem Grundriss, der Teilungserklärung oder dem Mietvertrag. Abweichungen von wenigen Quadratmetern wirken sich direkt auf das Rechenergebnis aus.

• Handelt es sich um eine bereits vermietete Wohnung, solltest du als Käufer/-in immer die tatsächlich gezahlte Miete laut Mietvertrag prüfen und nicht die im Exposé beworbene Wunschmiete übernehmen.

• Ist die Wohnung unvermietet, ist eine realistische Einschätzung der erzielbaren Miete wichtig. Orientiere dich dafür an vergleichbaren Angeboten in derselben Straße oder im selben Viertel, statt optimistische Annahmen aus dem Verkaufsangebot ungeprüft zu übernehmen.

Schritt 2: Mietrendite mit dem Rechner ermitteln

Sind die Eckdaten geklärt, kannst du die Mietrendite mit unserem Rechner in nur wenigen Klicks bestimmen. Trage dazu folgende Daten in den Mietrendite-Rechner ein:

• Kaufpreis
• Wohnfläche (in m²)
• Kaltmiete pro m²

Im Ergebnis werden dir der Kaufpreis pro Quadratmeter, die Mietrendite (Brutto) und die Miete pro Monat angezeigt. Anschließend solltest du den ausgegebenen Wert mit vergleichbaren Objekten in derselben Region abgleichen. So kannst du einordnen, ob die ermittelte Rendite für die jeweilige Lage plausibel erscheint.

Es lohnt sich außerdem, mehrere Kaufpreise oder Mietannahmen durchzuspielen. Auf diese Weise siehst du unmittelbar, wie sensibel die Mietrendite auf Preisänderungen oder eine vorsichtigere beziehungsweise optimistischere Mieteinschätzung reagiert. Wichtig ist dabei, auffällige Ergebnisse nicht isoliert zu interpretieren. Eine ungewöhnlich hohe oder niedrige Zahl ist zunächst nur ein Hinweis, dem du mit weiteren Informationen zum Objekt und zur Lage nachgehen solltest, bevor du daraus eine Kaufentscheidung ableitest.

Schritt 3: Ergebnis durch eine vollständige Prüfung ergänzen

Das Ergebnis aus dem Mietrendite-Rechner, das du online abrufen kannst, ist ein guter erster Anhaltspunkt, ersetzt aber keine vollständige Kalkulation. Du solltest in einem zweiten Schritt die Kaufnebenkosten ergänzen, da sie den tatsächlichen Kapitaleinsatz erhöhen und die reale Rendite deutlicher senken können.

Prüfe außerdem das nicht umlagefähige Hausgeld und beachte die Instandhaltungsrücklage sowie mögliche Sonderumlagen, die bei anstehenden Sanierungen am Gemeinschaftseigentum fällig werden können. Rechne anschließend die Finanzierung und die monatliche Kreditrate durch, denn erst der Vergleich zwischen Mieteinnahmen und Kapitaldienst zeigt, ob sich die Immobilie auch unter dem Strich trägt.

Leerstand und Mietausfall solltest du als Risikopuffer einplanen, etwa durch einen Abschlag von einer oder mehreren Monatsmieten pro Jahr. So kannst du Mieterwechsel, Zahlungsausfälle oder Phasen des Leerstands realistisch abbilden. Eine weiterführende Prüfung ist somit auf jeden Fall sinnvoll, da das reine Ergebnis des Mietrendite-Rechners manche individuelle Faktoren nicht berücksichtigen kann.

Was solltest du nach der ersten Berechnung prüfen?

Nachdem der Mietrenditerechner ein erstes Ergebnis ausgegeben hat, solltest du einige weitere Punkte im Detail betrachten:

• Realistische Nettokaltmiete: Prüfe, ob die angesetzte Miete tatsächlich am Markt erzielbar ist und nicht nur eine optimistische Annahme aus dem Exposé darstellt.

• Steuerliche Auswirkungen: Kläre mit einem/einer Steuerberater/-in, wie sich Abschreibungen, Werbungskosten und dein persönlicher Steuersatz auf die Nettorendite auswirken.

• Wertentwicklungspotenzial: Berücksichtige neben der laufenden Rendite auch, wie sich der Immobilienwert am Standort mittel- bis langfristig entwickeln könnte.

• Kaufnebenkosten: Rechne Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision zum Kaufpreis hinzu, um den realen Kapitaleinsatz zu ermitteln.

• Nicht umlagefähige Kosten: Kläre, welcher Anteil des Hausgelds bei dir als Vermieter/-in hängen bleibt und die Nettorendite dadurch mindert.

• Persönlicher Anlagehorizont: Überlege, wie lange du die Immobilie halten möchtest, denn kurzfristige Schwankungen wirken sich bei langfristigen Anlagen weniger stark aus.

• Finanzierung: Vergleiche die monatliche Kreditrate mit den zu erwartenden Mieteinnahmen, um die tatsächliche Liquiditätsbelastung einzuschätzen.

• Leerstand: Kalkuliere einen Puffer für Mietausfall ein, damit kurzfristige Vermietungslücken die Rechnung nicht zu sehr verändern.

• Anschlussfinanzierung: Behalte im Blick, zu welchen Konditionen du das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung voraussichtlich verlängern kannst.

Für eine erste und unverbindliche Einschätzung reicht meistens die Bruttomietrendite aus, die sich besonders einfach ermitteln lässt. Mit dem Online-Mietrenditerechner von Baufi24 erhältst du diesen Wert in Sekundenschnelle.

So wird die Bruttomietrendite berechnet

Die Bruttomietrendite berechnet sich, indem die Nettokaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird:

Bruttomietrendite (%) = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Der Mietrendite-Rechner fragt dafür Folgendes ab:

• den Kaufpreis der Immobilie

• die Wohnfläche in Quadratmetern

• die Kaltmiete pro Quadratmeter

Aus Wohnfläche und Kaltmiete pro Quadratmeter ermittelt der Rechner zunächst die monatliche Nettokaltmiete und rechnet diese anschließend auf ein Jahr hoch.

Rechenbeispiel Mietrendite-Rechner: Bruttomietrendite

Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Bei einer Wohnfläche von 80 Quadratmetern und einer Kaltmiete von 12 € pro Quadratmeter ergibt sich eine monatliche Nettokaltmiete von 960 €, also 11.520 € im Jahr. Liegt der eingetragene Kaufpreis bei 300.000 €, ermittelt der Rechner daraus eine Bruttomietrendite von 3,84 %. Änderst du eine der drei Eingaben, etwa den Kaufpreis oder die Kaltmiete pro Quadratmeter, passt sich das Ergebnis sofort an.

Das Ergebnis des Mietrenditerechners ordnet eine Immobilie zunächst grob wirtschaftlich ein, mehr aber zunächst nicht. Die ausgegebene Zahl ist ein Vergleichswert und keine Kaufempfehlung, denn sie berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch Finanzierung oder individuelle Risiken. Aussagekräftig wird das Ergebnis erst im Vergleich. Stelle das Rechenergebnis daher ähnlichen Immobilien in derselben Lage gegenüber, um zu erkennen, ob der errechnete Wert für den Standort plausibel ist.

Grundsätzlich kann die Objektqualität wichtiger sein als eine maximale Rendite, denn ein günstig wirkender Kaufpreis geht mitunter mit Sanierungsstau oder einer schwierigen Vermietbarkeit einher. Betrachte die Rendite deshalb immer gemeinsam mit Vermietbarkeit und laufenden Kosten, statt dich allein an der prozentualen Kennzahl zu orientieren. Erst die Kombination aus Rendite, Objektzustand und Marktumfeld ergibt ein realistisches Bild davon, wie attraktiv eine Immobilie als Kapitalanlage tatsächlich ist.

Wann reicht die Bruttomietrendite nicht mehr aus?

Die Bruttomietrendite ist ein guter erster Anhaltspunkt, stößt in bestimmten Situationen aber an ihre Grenzen. Steht eine konkrete Kaufentscheidung an, solltest du über die grobe Kennzahl hinaus eine vollständige Kalkulation vornehmen, da sonst wichtige Kostenfaktoren nicht berücksichtigt werden.

Soll das Objekt finanziert werden, braucht es zusätzlich eine genaue Betrachtung von Zinsen, Tilgung und monatlicher Rate, um die tatsächliche Belastung realistisch einzuschätzen. Auch wenn hohe Modernisierungs- oder Sanierungskosten absehbar sind, verzerrt die Bruttomietrendite das Bild, weil sie diese Ausgaben komplett ausblendet.

Liegt die angesetzte Miete deutlich über oder unter dem örtlichen Niveau, solltest du die Bruttomietrendite ebenfalls hinterfragen, statt sie unverändert zu übernehmen. In all diesen Fällen lohnt sich eine umfassendere Berechnung der Immobilienrendite, die Kaufnebenkosten, Finanzierung und Steuern einbezieht. Ergänzend hilft der Baufinanzierungsrechner von Baufi24 dabei, die passende Finanzierung für dein Vorhaben zu kalkulieren.

Der Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung bietet grundsätzlich gute Renditechancen. Ob sich ein solcher Schritt tatsächlich auszahlt, hängt aber insbesondere vom Kaufpreis des Hauses sowie von den zu erwartenden Mieteinnahmen ab. Hierbei spielen verschiedene Kriterien hinsichtlich der Immobilie eine wesentliche Rolle, z. B.:

• Lage
• Zustand
• Ausstattung
• Leerstandsrisiko
• Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
• Verwaltungskosten
• Kaufnebenkosten
• Finanzierung bzw. Zinsniveau
• Mietentwicklung und Mietsteigerungspotenzial
• Mikrolage und Nachfrage
• Bei Eigentumswohnungen: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Zustand der WEG

Zudem nimmt die Bevölkerungsentwicklung Einfluss auf den Kaufpreis und vor allem auf die gezahlten Mieten. Bevor du dich für den Kauf und die Vermietung einer Immobilie entscheiden, kläre ab, wie hoch der Mietertrag für dein Vorhaben ausfallen würde. Generell setzt die Bruttomietrendite die Summe der über ein Jahr gezahlten Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – allerdings ohne Berücksichtigung der Nebenkosten des Erwerbs. Die Bruttomietrendite sollte mindestens 4 Prozent betragen, vorausgesetzt, dass sich Faktoren wie Lage, Zustand und Mietniveau nicht überdurchschnittlich negativ auf die Berechnung auswirken.

Für Kapitalanleger/-innen können grundsätzlich aber auch Umgebungen interessant sein, die eine geringere Mietrendite abwerfen. In solchen Gegenden ist es häufig einfacher, langfristig zu vermieten. Wer als Vermieter/-in die Rendite berechnen möchte, sollte diesen Aspekt ebenfalls berücksichtigen. 

Wie beschrieben, zeigt die Mietrendite an, ob sich der Kauf und die Vermietung einer bestimmten Immobilie wirtschaftlich lohnen könnten. Doch wie lässt sich die Rendite einer Immobilie berechnen? Hierzu ist als Erstes ein Blick auf den Begriff sinnvoll: Unter Rendite ist allgemein der Jahresertrag einer Geldanlage zu verstehen – als Anlage dient hier eine Immobilie.

Zur Ermittlung der Rendite stehen verschiedene Verfahren zur Auswahl. Die bei Immobilienkäufen am häufigsten verwendeten Kennziffern sind:

• Bruttomietrendite
• Nettomietrendite
• Mietpreismultiplikator: Er zeigt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen.
• Eigenkapitalrendite: Sie setzt den Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital und berücksichtigt damit auch die Finanzierung.
• Objektrendite: Sie betrachtet die Rendite des gesamten Objekts unabhängig von der individuellen Finanzierung.

Bruttorendite und Nettorendite

Vergleichsweise einfach lässt sich die Bruttorenditeberechnen. Bei der Bruttomietrendite ist allerdings Folgendes zu beachten:

• Die Jahresbruttomieteinnahmen berücksichtigen nicht die Kosten, die bei der Vermietung anfallen.

• Zugleich sind im Kaufpreis keinerlei Nebenkosten des Erwerbs enthalten.

Aufgrund dessen ist die Aussagekraft der Bruttomietrendite für potenzielle Vermieter/-innen begrenzt. Die Nettomietrendite berücksichtigt neben den Kaufnebenkosten auch die laufenden, nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten. Sie setzt den jährlichen Nettoertrag ins Verhältnis zur Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Die Finanzierungskosten sowie die individuelle steuerliche Situation des Käufers/der Käuferin werden bei der Berechnung der Kennzahl außen vor gelassen.

Setzt du bei der Entscheidungsfindung auf die Nettomietrendite, sollte jedoch klar sein: Die Finanzierungskosten sowie die individuelle steuerliche Situation des Käufers/der Käuferin werden bei der Berechnung der Kennzahl außen vor gelassen. In manchen Fällen ziehen Immobilienkaufinteressierte und Investoren sowie Investorinnen auch andere Kennziffern zur Bewertung heran. Um etwa herauszufinden, ob ein Kaufpreis fair ist, kannst du auf den Mietpreismultiplikator zurückgreifen. Informiere dich über Formeln und Tipps zur Renditeberechnung ausführlich im Vorfeld oder frag auch gern die Spezialisten und Spezialistinnen von Baufi24.

Wie hoch eine übliche Mietrendite ausfällt, hängt stark vom Standort der Immobilie ab. Ein Vergleich mit ähnlichen Objekten in derselben Region hilft dir dabei, das Rechenergebnis richtig einzuordnen.

Warum unterscheidet sich die Mietrendite je nach Postleitzahl?

Die Mietrendite unterscheidet sich je nach Postleitzahl vor allem deshalb, weil Kaufpreise und erzielbare Mieten regional sehr unterschiedlich in einem Verhältnis zueinander stehen. In gefragten Großstadtlagen steigen die Kaufpreise oft stärker als die Mieten, wodurch die Rendite sinkt. In strukturschwächeren oder weniger nachgefragten Regionen bleiben die Kaufpreise dagegen moderater, während die Mieten im Verhältnis dazu höher ausfallen.

Wie vergleichst du eine konkrete Immobilie mit dem regionalen Mietmarkt?

Um eine einzelne Immobilie im Hinblick auf die mögliche Rendite richtig einzuordnen, solltest du sie gezielt dem regionalen Mietmarkt gegenüberstellen. Gib dazu Kaufpreis und geplante Kaltmiete des konkreten Objekts in den Rechner ein und vergleiche das errechnete Ergebnis anschließend mit dem typischen Wert für die jeweilige Postleitzahl oder Region.

Bewerte Abweichungen jedoch nicht automatisch als gut oder schlecht. Eine Rendite über dem regionalen Durchschnitt kann ebenso auf ein besonders günstiges Angebot wie auf versteckte Risiken hindeuten. Prüfe deshalb zusätzlich folgende Faktoren im Zusammenhang mit dem Objekt, denn diese erklären häufig, warum ein Objekt vom regionalen Durchschnitt nach oben oder unten abweicht:

• Lage
• Zustand
• Ausstattung
• Vermietbarkeit der Immobilie

Fällt die Abweichung deutlich aus, solltest du die angesetzte Miete bzw. den Kaufpreis hinterfragen. Möglicherweise ist die Mietannahme zu optimistisch gewählt oder der Kaufpreis liegt deutlich über dem, was am Standort für ein vergleichbares Objekt üblich ist. Ein solcher Abgleich lohnt sich besonders, wenn du mehrere Objekte parallel prüfst.

Warum gibt es keine bundesweit gute Mietrendite?

Was ist eine gute Mietrendite? Diese Frage lässt sich nicht bundesweit einheitlich beantworten, denn Renditeziele hängen stark von Lage und Objektart ab. Neubau, Altbau, Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus bringen jeweils unterschiedliche Kosten mit, etwa bei:

• Instandhaltung
• Sanierungsbedarf
• laufenden Betriebskosten

Daher lässt sich die gleiche Rendite je nach Objekttyp zum Teil ganz unterschiedlich bewerten. Eine niedrigere Mietrendite kann in einer stark nachgefragten Lage mit kontinuierlicher Vermietung durchaus vertretbar sein, weil hier das Leerstandsrisiko gering und die Wertentwicklung meistens solide ausfällt.

Eine auffällig höhere Rendite kann dagegen auf Sanierungsbedarf, ein schwächeres Umfeld oder ein höheres Leerstandsrisiko hindeuten, das die vermeintlich attraktive Rendite relativiert. Wenn du die Mietrendite mit dem Rechner ermittelst, solltest du das Ergebnis deshalb stets im Zusammenhang mit dem konkreten Objekt und seiner Lage betrachten.

Die durchschnittliche Bruttomietrendite ist in den 52 größten deutschen Städten im ersten Halbjahr 2026 von 4,10 auf 4,17 % gestiegen. Ursache sind vor allem steigende Mieten bei nahezu stagnierenden Kaufpreisen. Während Metropolen wie München mit 3,24 % weiterhin die niedrigsten Renditen aufweisen, punkten mittelgroße Städte im Ruhrgebiet und in Ostdeutschland mit deutlich höheren Werten, etwa Chemnitz mit knapp 5,8 %. Alle untersuchten Städte liegen inzwischen bei mindestens 3,0 % Bruttomietrendite, wobei die konkrete Attraktivität eines Objekts stets von Lage und individuellen Marktbedingungen abhängt.

Informiere dich über übliche Bruttomietrenditen für ausgewählte Postleitzahlenbereiche innerhalb Deutschlands. Wer es noch genauer wissen will, nutzt einfach den Renditerechner von Baufi24. Dazu benötigt der Bruttomietrenditerechner folgende Informationen:

• Kaufpreis der Immobilie
• Wohnfläche in Quadratmeter
• Kaltmiete Euro/Quadratmeter

Eine Bruttomietrendite von etwa 4 Prozent kann ein Anlass sein, die Immobilie näher zu prüfen. Ob sich Kauf und Vermietung tatsächlich rechnen, lässt sich daraus allein jedoch noch nicht ableiten. Gib einfach in das Tool zum Test verschiedene Werte ein: Auf diese Weise lässt sich schnell erkennen, wie sich unterschiedlich hohe Kaltmieten und Kaufpreise auf die Mietrendite auswirken. Bist du an einer persönlichen und exakten Einschätzung der Nettomietrendite interessiert und möchtest wissen, wie lukrativ die von dir ins Auge gefasste Renditeimmobilie als Kapitalanlage ist, kontaktiere einfach deine Baufi24 Experten und Expertinnen – unverbindlich und kostenlos.

Eigene Immobilie selbst beziehen oder vermieten?

• Wer in den eigenen vier Wänden lebt, profitiert insbesondere von einer umfassenden Gestaltungsfreiheit. Möchtest du dein Haus zum Beispiel aufgrund eines Familiennachwuchses umgestalten, eröffnen sich dir viele Möglichkeiten. Menschen, die hingegen zur Miete wohnen, müssen sich für einen Umbau zuerst an die Vermieterin/den Vermieter wenden. Nur wenn diese/-r einwilligt, dürfen entsprechende Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden.
• Weiterhin haben Hauseigentümer/-innen weder Mieterhöhungen noch eine Wohnungskündigung zu befürchten. Das ist ein klarer Vorteil für alle Personen, die hinsichtlich des Wohnorts Planungssicherheit wünschen.
• Darüber hinaus sparst du als Eigenheimbesitzer/-in die monatlichen Mietzahlungen.

Beim Abschluss einer Baufinanzierung spielt es ebenfalls eine Rolle, ob du die Immobilie selbst nutzt oder vermietest. So können etwa einige Förderungen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ausschließlich von Eigentümer/-innen in Anspruch genommen werden, die selbst in ihrem Haus wohnen.

Erwirbst du eine Immobilie als Kapitalanlage, um diese zu vermieten, plane die Immobilienfinanzierung gründlich. Hierbei sollten Kapitalanlegende möglichst präzise die Rendite berechnen, die sich durch die Vermietung erwirtschaften lässt. Ferner fallen – egal ob bei Fremd- oder Selbstnutzung – neben dem Kaufpreis weitere Kosten an. Zu diesen gehören unter anderem:

• Grundsteuer
• Gebühren für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Aufwendungen für Reparaturen und Modernisierungen
• Kosten für Hausverwaltung bei Eigentümergemeinschaften

Immobilienbesitzer/-innen, die ihr Haus vermieten, haben jedoch die Möglichkeit, einige dieser Kosten beim Hauskauf steuerlich abzusetzen. Außerdem können einige Aufwendungen an die Mieter/-innen weitergegeben werden, wie etwa die Gebühren für die Müllentsorgung und die Straßenreinigung. Das wiederum wirkt sich positiv auf die Mietrendite aus. Weiterer Vorteil für Vermieter/-innen: Bei Modernisierungen, die den Wohnstandard verbessern, lassen sich die dafür entstandenen Kosten unter gewissen Bedingungen den Mietenden in Rechnung stellen.

Als Vermieter/-in nutzt du zudem die monatlich erhaltene Miete zur Rückführung des aufgenommenen Immobilienkredits. Sobald die Wohnung abbezahlt ist, beziehst du die Miete als passives Einkommen – also als Einnahme ohne großen zusätzlichen Aufwand.

Auch wenn es für beide Varianten Vorzüge und Nachteile gibt, lässt sich festhalten: Für gewöhnlich ziehen die Menschen zuerst in ein Eigenheim, bevor sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben. Wer eine Eigentumswohnung zur Fremdnutzung kauft, sollte aber immer zuerst die Rendite durchrechnen. Denn sie liefert einen stichhaltigen Hinweis, ob das Geschäft finanziell vorteilhaft ist.

Wann ist der Kauf einer fremdgenutzten Immobilie zu empfehlen?

Bei Baufi24 findest du neben dem Mietrenditerechner weitere wichtige und praktische Tools wie beispielsweise

• Budgetrechner
• Baufinanzierungsrechner
• Rechner für Anschlussfinanzierungen