Haus abreißen und sanieren

Eine alte Immobilie entspricht früher oder später nicht mehr dem aktuellen Bau- sowie Wohnstandard und sanierungsbedürftig. Bist du Besitzer/-in eines in die Jahre gekommenen Eigenheims, musst du dir irgendwann die Frage stellen: Soll ich mein Haus abreißen und ein neues Haus bauen? Um darauf eine Antwort zu finden, gilt es als Erstes, den derzeitigen Zustand des Eigenheims zu bewerten. Achte dabei besonders auf:

• Tragwerk
• Bausubstanz
• technische Ausstattung

Weist das Objekt in einem dieser Bereiche erhebliche Mängel auf, ist ein Hausabriss für gewöhnlich die beste Lösung. Denn eine Sanierung wäre dann mit sehr hohen Kosten verbunden. Außerdem sollten Grundstückseigentümer/-innen prüfen, ob die erforderlichen Arbeiten im Altbau energetisch und baulich realisierbar sind. Wer beispielsweise die Deckenhöhe des Eigenheims verändern möchte, muss in der Regel das Haus abreißen lassen.

Des Weiteren können Hausbesitzer/-innen anhand der zu erwartenden Umbaukosten abschätzen, ob ein Abriss günstiger ist als eine Sanierung. Hierbei gilt: Liegen die Neubaukosten für ein Eigenheim höchstens 25 Prozent über den Umbaukosten, dann lohnt sich normalerweise ein Hausabriss.

Wirf vor einem Gebäudeabbruch einen Blick in den Bebauungsplan. Diesem lässt sich entnehmen, wie groß die Wohnfläche der neuen Immobilie höchstens sein darf. Hierbei ist es möglich, dass der Neubau kleiner sein muss als das alte Eigenheim.

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Für einen Gebäudeabriss kalkulieren Eigenheimbesitzer/-innen mindestens 150 Euro pro Quadratmeter. Bei einem 120-Quadratmeter-Haus würden also wenigstens 18.000 Euro fällig werden. Rechne sicherheitshalber mit etwas höheren Ausgaben für den Hausabriss von 20.000 bis 30.000 Euro. Die genaue Kostenhöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Lage und Zugang zum Haus
• Bauart der Immobilie
• eingesetztes Verfahren für den Hausabriss
• Art der Bausubstanz/schädliche Stoffe
• erforderliche Absperrungen oder andere Maßnahmen zur Baustellenabsicherung

Privatpersonen, die ihr Haus abreißen lassen möchten, müssen zudem die Kosten für das fachgerechte, vorschriftsmäßige Entsorgen des anfallenden Bauschutts und Mülls tragen. Ebenso hat das beauftragte Abrissunternehmen sämtliche alten Kabel und Leitungen vom Grundstück zu entfernen. In manchen Fällen ist die durch den Abriss entstehende Baugrube auch mit Boden aufzufüllen.

Nach erfolgtem Hausabriss steht dem Bau eines Eigenheims nach derzeitigem Stand der Technik nichts mehr im Wege. Dazu gehört unter anderem die Errichtung eines Fundaments. Weiterhin verlangen die DIN-Normen, dass sämtliche Leitungen neu installiert werden. Wenn Eigentümer/-innen ihr Haus abreißen lassen wollen, müssen sie also zusätzliche Ausgaben einplanen. Praktisch dabei: Die Mehrzahl der Banken erkennt die Abrisskosten als Baunebenkosten an. Diese wiederum lassen sich im Rahmen eines Immobilienkredits bequem finanzieren. 

Bevor Grundstücksbesitzer/-innen ihr Haus abreißen lassen, sollten sie überprüfen, ob hierfür eine Genehmigung benötigt wird. Die gute Nachricht: Für gewöhnlich brauchst du keine Abrissgenehmigung. Allerdings ist das örtliche Bauamt vorab über das Vorhaben in Kenntnis zu setzen. Nach Eingang einer positiven Rückmeldung vonseiten der Behörde darfst du mit dem Hausabriss beginnen.

Abrissgenehmigung oft nicht notwendig

Wer ein durchschnittlich großes Haus mit etwa 120 Quadratmetern und normaler Deckenhöhe demontieren will, muss regelmäßig keine Genehmigung beantragen. Eine wie oben beschriebene Nachricht an das Bauamt reicht hier meist aus. Planst du, eine Immobilie abzubrechen, die teilweise oder vollständig unter Denkmalschutz steht? In diesem Fall ist eine ordentliche Abrissgenehmigung erforderlich. Diese wird erteilt, wenn eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis vorliegt. Andernfalls ist es Eigentümern und Eigentümerinnen untersagt, das Haus abzureißen. Deshalb solltest du frühzeitig abklären, ob du dein altes Haus überhaupt entfernen darfst. Für die Genehmigungspflicht maßgeblich ist die Landesbauverordnung. Sie unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Welche Vorschriften im Detail gelten, teilt dir das für dich zuständige Bauamt mit.

Wie lange dauert ein Hausbariss?

Ist der Hausabriss vom Bauamt genehmigt beziehungsweise bestätigt, dann können die Arbeiten starten. Doch wie viel Zeit nimmt ein kompletter Hausabbruch eigentlich in Anspruch? Das hängt vor allem von der Größe des Gebäudes ab. Für gewöhnlich liegt die Dauer für einen Abriss zwischen einigen Tagen und einer Woche. Überdies achten Personen beim Abbruch auf die Einhaltung des zuvor gesetzten Zeitplans. Denn die Bank überweist das aus der Baufinanzierung zugesagte Kapital nicht auf einmal. Stattdessen erhältst du zu festgelegten Baufortschritten jeweils einen Teilbetrag zur Verfügung gestellt. Dauert ein Projekt länger, als geplant, darf das kreditgebende Institut für den noch nicht abgerufenen Teil der Hausfinanzierung Bereitstellungszinsen erheben.

Nicht immer ist es sinnvoll, ein Haus abzureißen und ein neues zu bauen. Manchmal genügt auch eine gründliche Reparatur und Modernisierung der eigenen vier Wände. So ist prinzipiell eine Sanierung einem Hausabriss vorzuziehen, wenn am Gebäude keine schwerwiegenden Mängel hinsichtlich der Bausubstanz, des Tragwerks oder der technischen Ausrüstung vorliegen. Andernfalls wäre eine Instandsetzung der Bestandsimmobilie unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kaum sinnvoll.

Zeigt das Eigenheim hingegen nur gewöhnliche Alterserscheinungen, wie etwa eine verblasste Hausfassade oder alte Fenster, dann kannst du eine Sanierung in Erwägung ziehen. Zusammengefasst sprechen diese Punkte dagegen, ein in die Jahre gekommenes Haus abzureißen:

• notwendige Sanierungsmaßnahmen bleiben innerhalb eines überschaubaren Rahmens
• Immobilie ist architektonisch reizvoll
• besonderer Grundriss

Für viele Eigenheimbesitzer/-innen ist es eine emotionale Angelegenheit, eine Immobilie abzureißen. Wer in dieser etwa seine Kindheit und Jugend verbracht hat, wird es sich womöglich noch gründlicher überlegen, das bisherige Haus durch ein neues zu ersetzen. Trifft das bei dir zu, kläre gemeinsam mit einem bzw. einer Bausachverständigen, ob eine Sanierung des Eigenheims machbar ist. 

Planst du anstatt eines Hausabrisses eine Instandsetzung, benötigst du hierfür entsprechendes Kapital. Reichen die Ersparnisse nicht aus, dann stehen dir verschiedene Möglichkeiten offen. Baufi24 beispielsweise vermittelt nicht nur klassische Immobilienfinanzierungen, sondern ebenso Modernisierungskredite, Sanierungskredite und Solarkredite. Mit diesem Geld lassen sich auch größere Sanierungen finanziell stemmen.

Darüber hinaus können Hausbesitzer/-innen von den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Form von KfW-Darlehen profitieren. Die KfW unterstützt in erster Linie Sanierungen, die die Energieeffizienz der Immobilie steigern. Setze dich bspw. auch mit Komplettsanierungen zum Effizienzhaus auseinander.

Ergänzend zu den Angeboten der KfW gibt es die Möglichkeit, beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle durch die BAFA Förderungen zu beantragen. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-Förderung) unterstützt die Behörde Einzelmaßnahmen in diesen Bereichen:

• Anlagentechnik
• Gebäudehülle
• Heizungsanlagen
• Heizungsoptimierung

Unabhängig davon, ob du einen Kauf oder Neubau inklusive vorherigem Hausabriss planen: Für ein solches Vorhaben fallen meist mehrere Hunderttausend Euro an Kosten an. Einen Großteil des benötigten Kapitals kannst du dir über einen Baukredit leihen. Zu dessen Rückführung überweist du jeden Monat eine Rate. In dieser ist neben einem Tilgungs- ebenso ein Zinsanteil enthalten. Letzteren erhebt die Bank als Gebühr für die ausgereichte Baufinanzierung.

Wenn du ein Haus abreißen möchtest und für den anschließenden Neubau auf einen günstigen Immobilienkredit angewiesen bist, sollten die Zinsen Hypothekenzinsen so gering wie möglich ausfallen. Doch auch persönliche Faktoren und andere Stellschrauben der Finanzierung spielen für die Kreditkosten eine große Rolle.

Auf Folgendes solltest du für eine günstige Immobilienfinanzierung achten:

• gute Bonität
• viel Eigenkapital

Die Bonitätsprüfung, ein anderes Wort für Kreditwürdigkeitsprüfung, hängt insbesondere von der Höhe und Art der Einkünfte ab. Verfügst du etwa über ein vergleichsweise hohes Gehalt und bist unbefristet angestellt, verbessert das die Chance auf ein gutes Baudarlehen. Weiterhin verbessern sich i. d. R. die Konditionen, wenn du ausreichend Eigenkapital zur Baufinanzierung beisteuerst. Empfohlen wird dabei ein Eigenkapitalbeitrag von 20 bis 30 Prozent. Für ein kostengünstiges Immobiliendarlehen solltest du einen anfänglichen Tilgungssatz von wenigstens 2 bis 3 Prozent oder mehr wählen.

Möchtest du ein Haus abreißen und ein neues Eigenheim errichten, dann sprich das Team von Baufi24 an:

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