Grundpfandrecht

Was ist ein Grundpfandrecht eigentlich genau? Ein Grundpfandrecht per Definition beschreibt ein belastendes Recht an einem Grundstück, das dazu dient, eine Forderung (meistens ein Darlehen) abzusichern. Juristisch gehört es zum Sachenrecht und unterscheidet sich von Personalsicherheiten wie Bürgschaften dadurch, dass hier direkt die Immobilie als Sachwert haftet, was für Kreditgebende einen deutlich höheren Schutz bietet.

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Es gibt unterschiedliche Arten von Grundpfandrechten, mit denen eine Immobilie belastet werden kann. Jede Form hat spezifische rechtliche Eigenschaften, die bestimmen, wie eng die Sicherheit an das eigentliche Darlehen gekoppelt ist.

• Grundschuld: Die Grundschuld ist die heute gebräuchlichste Form, da sie abstrakt ist und unabhängig von der tatsächlichen Resthöhe des Darlehens im Grundbuch bestehen bleibt. Sie kann nach der Rückzahlung für neue Kredite wiederverwendet werden, ohne dass neue Notarkosten entstehen, zum Beispiel mit einer Grundschuldabtretung. Dies macht sie zu einem sehr flexiblen Instrument für dich als Immobilieneigentümer/-in.

• Hypothek: Die Hypothek ist akzessorisch, was bedeutet, dass ihre Höhe untrennbar mit der noch bestehenden Restschuld des Kredits verknüpft ist. Mit jeder Tilgungsrate, die du leistest, sinkt automatisch auch der Wert der Hypothek im rechtlichen Sinne. Da dies in der Verwaltung für Banken komplizierter ist, wird sie heute kaum noch in der privaten Baufinanzierung genutzt.

• Rentenschuld: Die Rentenschuld ist eine Unterform der Grundschuld, bei der zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Anstatt einer einmaligen Kapitalsumme wird hier also eine Art "Rente" abgesichert. Sie kommt in der Praxis jedoch eher selten vor, etwa bei Leibrenten-Modellen oder speziellen Altersvorsorgelösungen.

In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat sich die Grundschuld durchgesetzt. Ihre Flexibilität überwiegt die theoretische Sicherheit der Hypothek bei weitem. Fast alle Experten und Expertinnen werden dir heute zur Grundschuld raten, da sie auch nach der Tilgung als Sicherheit für Modernisierungen oder andere Kredite dienen kann.

Die Hauptarbeit liegt hier im Notariat und bei der Bank. Sind die notwendigen Unterlagen zur Bestellung an das Notariat versendet, kann dort die Bestellung beurkundet und der Antrag beim Grundbuchamt eingereicht werden. Du als Käufer/-in musst lediglich den Termin zur Unterschrift wahrnehmen.

Ohne Grundbucheintrag wird in der Regel kein Cent ausgezahlt. Die Bank verlangt einen Nachweis, dass sie als Grundpfandrechtsgläubigerin an der vereinbarten Rangstelle steht. Dies sichert ab, dass sie im Falle einer Verwertung als Erste ihr Geld zurückerhält. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt meist erst, wenn die "Auszahlungsreife" durch den/die Notar/-in bestätigt wurde.

Sollte es dazu kommen, dass du die Raten dauerhaft nicht bedienen kannst, greift das Verwertungsrecht der Kreditinstitute. Das Grundpfandrecht gibt der Bank das Recht, die Immobilie in die Zwangsversteigerung zu geben und aus dem Erlös wird dann die restliche Schuld getilgt.

Ein Grundpfandrecht zählt im weiteren Sinne zu den Anschaffungskosten, die oft unterschätzt werden. Die entstehenden Ausgaben gehören zu den klassischen Nebenkosten beim Hauskauf. Rechnen solltest du hier mit Gebühren für das Grundbuchamt und Notarkosten.

Insgesamt betragen diese Kosten etwa 0,8 bis 1,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme. Bei einer Summe von 300.000 Euro musst du also mit etwa 2.400 bis 3.600 Euro rechnen. Diese Gebühren sind sofort fällig und können nicht über das Darlehen finanziert werden, sondern werden i. d. R. durch Eigenkapital bestritten.

Ein Grundpfandrecht kann gelöscht werden, aber das ist kein Muss. Wenn dein Kredit abbezahlt ist, hast du allerdings einen Anspruch auf die Löschung.

Die wichtigste Voraussetzung ist die Löschungsbewilligung deiner Bank. Sobald die letzte Rate verbucht ist, stellt das Kreditinstitut dieses Dokument aus. Damit gehst du zu einem/einer Notar/-in, der bzw. die den Löschungsantrag beim Grundbuchamt stellt. Das Amt entfernt daraufhin den Eintrag aus der Abteilung III des Grundbuchs.

Das Löschen ist jedoch nicht gratis, denn es fallen erneut Gebühren für das Grundbuchamt und den bzw. die Notar/-in an. Diese liegen bei etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Für viele Eigentümer/-innen stellt sich daher die Frage, ob eine Löschung überhaupt sinnvoll ist.

Viele Hauseigentümer/-innen lassen das Grundpfandrecht einfach im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit getilgt ist. Das hat einen großen Vorteil: Wenn du später Geld für eine Sanierung brauchst oder eine besicherte Umschuldung machen möchtest, ist die Sicherheit bereits vorhanden. Du sparst dir die Kosten für eine erneute Grundschuldbestellung. Das Grundpfandrecht hat seine Bedeutung also auch über die Zeit des ersten Kredits hinaus als flexible Finanzierungsreserve.

Kommt es zur Zwangsversteigerung, sichert das Grundpfandrecht der Bank ihre Forderungen ab. Es gibt dem Kreditinstitut das Recht, sich aus dem Erlös der Immobilie zu bedienen, noch bevor der oder die Eigentümer/-in Geld erhält. Die Bank kann also ihre offenen Kreditbeträge bevorzugt zurückfordern.

Die Verwertung läuft nicht privat, sondern geordnet über das zuständige Gericht. Dort wird die Immobilie versteigert und der Erlös verteilt sich nach einer festgelegten Rangfolge der eingetragenen Rechte. Das Grundpfandrecht spielt dabei eine zentrale Rolle, weil es bestimmt, wer zuerst Geld bekommt. Für dich als Eigentümer/-in kann das gravierende Folgen haben. Reicht der Versteigerungserlös nicht aus, um alle Schulden zu tilgen, bleibst du unter Umständen auf einem Restbetrag sitzen. Gleichzeitig verlierst du dein Eigentum an der Immobilie.

Bei jeder Baufinanzierung ist eine sorgfältige Planung extrem wichtig. Realistische Raten, ausreichende Rücklagen und ein langfristiger Plan helfen dir, finanzielle Engpässe zu vermeiden und das Risiko einer Zwangsversteigerung deutlich zu senken. 

Die Finanzierungsspezialisten und -spezialistinnen von Baufi24 begleiten dich bei der Planung deiner Finanzierung, beraten dich auch rund um die Absicherung und übernehmen die entsprechende Kommunikation mit der finanzierenden Bank. Die Beratung ist für dich zu jeder Zeit:

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