Cap-Darlehen

Für den Kauf einer Immobilie ist meist die Aufnahme eines Darlehens notwendig. Die beliebteste und häufigste Art der Finanzierung ist das klassische Annuitätendarlehen. Außerdem gibt es Immobilienkredite mit variabler Verzinsung. Darlehensvarianten sind das Volltilgerdarlehen, endfällige Darlehen und Forward-Darlehen. Als Sonderform der variablen Verzinsung gibt es noch das Cap-Darlehen: 

Der englischsprachige Begriff „Cap“ heißt übersetzt Mütze, Kappe oder auch Obergrenze. Die Bezeichnung Cap-Darlehen lässt sich mit „Obergrenzendarlehen“ übersetzen. Damit ist eine Obergrenze des Sollzinses gemeint. Wer ein solches Cap-Darlehen abschließt, hat folglich die Garantie, dass die Höhe des Hypothekenzinses die vereinbarte Grenze nicht überschreitet. Dieser Vorteil hat seinen Preis. Darlehensnehmende müssen für die Flexibilität und Sicherheit einen Aufschlag auf den Zins bezahlen. Der Aufschlag kann bei bis zu zwei Prozent liegen.

Bei dem Immobilienkredit selbst handelt es sich um eine Sonderform des variabel verzinsten Darlehens:

• Je nach Zinsentwicklung kannst du von sinkenden Sollzinsen profitieren.
• Durch die eingebaute Obergrenze laufen Immobilienbesitzer/-innen keine Gefahr, durch steigende Sollzinsen belastet zu werden.
• Der Zinssatz eines Cap-Darlehens wird regelmäßig an den Marktzins angepasst. Dazu dient der EURIBOR als Referenzzins. In Höhe des EURIBORS leihen sich Geschäftsbanken in Europa für einen kurzen Zeitraum untereinander Geld. Im Darlehensvertrag für das Cap-Darlehen wird vereinbart, dass der Sollzins im Abstand von üblicherweise sechs Monaten überprüft und an den dann gültigen EURIBOR angepasst wird.
• Der Zinssatz variabler Darlehen wird im Vergleich in der Regel alle drei Monate neu festgelegt.
• Die Obergrenze, also der Cap, wird von der Bank für einen Zeitraum zwischen 3 und 15 Jahren festgeschrieben.

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Ein klarer Vorteil des Cap-Darlehens gegenüber einem normalen variablen Darlehen liegt darin, dass der Zins nicht unbegrenzt steigen kann. Die Zinsobergrenze setzt das Limit. Gleichzeitig können Darlehensnehmende jederzeit davon profitieren, falls die Zinsen noch weiter sinken. In diesem Fall müssen sie nicht auf das Ende der Zinsbindungsfrist warten, sondern können sich spätestens nach drei oder sechs Monaten über noch niedrigere Zinsen freuen.

Durch die variable Verzinsung beim Cap-Darlehen ist jederzeit eine Sondertilgung der Baufinanzierung möglich. Statt eine Vorfälligkeitsentschädigung teuer zu bezahlen, kannst du mit einer Vorlaufzeit von meist drei Monaten Teile oder sogar den kompletten Kredit zurückzahlen. Das ermöglicht eine hohe Flexibilität.

Erwartest du folglich in den nächsten Jahren eine Schenkung oder Erbschaft, kannst du diesen Betrag für die Tilgung verwenden. Ähnlich sieht es aus, wenn du auf die Käuferin oder den Käufer für deine Immobilie wartest, um nicht unter Wert verkaufen zu müssen. Auch unregelmäßig anfallende hohe Bonuszahlungen als variabler Bestandteil des Gehalts können dazu führen, dass du deinen Kredit in Teilen oder vollständig frühzeitig tilgen möchten.

Das Cap-Darlehen kombiniert eine hohe Sicherheit mit großer Flexibilität. Daher liegt es auf der Hand, dass solch ein attraktives Produkt höhere Kosten verursacht als ein klassisches Festzinsdarlehen. Ob sich diese Ausgabe rechnet, hängt etwas von der Risikobereitschaft ab. Wer exakt plant und in den nächsten Jahren keine Sonderzahlungen oder Schenkungen erwartet, ist mit einem Festzinskredit besser bedient.

Bietet die Bank ein Cap-Darlehen an, geht sie ein höheres Risiko ein als bei einem Annuitätendarlehen. Daher wird sie die Bonitätsprüfung besonders gründlich durchführen. Wer ein zu geringes Einkommen oder zu wenig Eigenkapital aufweisen kann, hat häufig schlechtere Aussichten, ein Cap-Darlehen zu bekommen.

Das Cap-Darlehen eignet sich gut für Menschen, die über ein hohes Einkommen und Vermögen verfügen. Auch bietet es sich an, wenn Kreditnehmende in der Zukunft in unregelmäßigen Abständen hohe Extraeinnahmen erwarten, die sie für die Rückzahlung des Immobilienkredits nutzen möchten.

Das Cap-Darlehen eignet sich besonders gut, wenn es einen eher kürzeren Zeitraum zu überbrücken gilt. Daher ist es zum Beispiel für eine Zwischenfinanzierung sinnvoll. Eine zweite Voraussetzung für ein Cap-Darlehen ist die Marktlage. Nur zu Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt es sich, ein solches Cap-Darlehen zu vereinbaren. Neben der aktuellen Höhe der Sollzinsen spielen daher die Erwartungen eine wichtige Rolle. Ist damit zu rechnen, dass die Zinsen weiter sinken, ist ein Cap-Darlehen weniger attraktiv.