Beleihungswert einer Immobilie

Bevor du einen Immobilienkredit erhältst, ermittelt die Bank den Wert der Immobilie, die du finanzieren möchtest. Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit für den Kredit bei einem möglichen Zahlungsausfall. Dazu lassen sie einen sogenannte Grundbucheintrag im Grundbuch vornehmen. Die Basis für eine solche Beleihung bildet diese Kennzahl: Der Beleihungswert entspricht dem Mindestbetrag, den die Bank im Falle eines Immobilienverkaufs mit hoher Wahrscheinlichkeit heute und in Zukunft bekommen würde.

Der Beleihungswert orientiert sich also an einer langfristigen Perspektive und berücksichtigt ebenso fallende Preise am Immobilienmarkt. Im Vergleich dazu spiegelt der Verkehrswert den aktuellen Wert eines Hauses oder einer Wohnung wider. Üblicherweise berechnen Kreditgebende den Beleihungswert, indem sie vom derzeitigen Verkehrswert einen Abschlag vornehmen. Aus diesem Grund ist der Beleihungswert für gewöhnlich immer geringer als der Verkehrswert bzw. der Kaufpreis.

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Der Beleihungswert einer Immobilie lässt sich mit verschiedenen Verfahren bestimmen. Welche das im Detail sind, regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung: 

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

 Je nach Methode beeinflussen unterschiedliche Faktoren die Berechnung des Beleihungswerts:

• Grundstück: Lage, Zustand, Größe
• Immobilie: Größe, Zustand, Ausstattung
• zu erzielende Mieteinnahmen: vor allem bei fremdgenutzten Objekten relevant
• Wert vergleichbarer Immobilien

Vor einer Kreditvergabe führt die Bank nicht nur eine Bonitätsprüfung durch. Sie übernimmt ebenso die Kalkulation des Beleihungswerts. Anhand dieses lässt sich anschließend eine mögliche Höhe der Beleihung ermitteln.

Vergleichswertverfahren

Für das Vergleichswertverfahren zieht die Bank ähnliche Immobilien in der näheren Umgebung heran und stellt sie dem zu bewertenden Objekt gegenüber. Dabei wird betrachtet, welche Kaufpreise in letzter Zeit für die Immobilien gezahlt wurden. Die Methode kommt insbesondere bei Eigentumswohnungen, Baugrundstücken und Einfamilienhäusern zur Anwendung.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich in erster Linie für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt hier über den Boden- und Gebäudewert bzw. bei einem Neubau über die Herstellungskosten.

Ertragswertverfahren

Möchtest du deine Immobilie kaufen und vermieten? In diesem Fall wendet die Bank das Ertragswertverfahren an. Bei diesem finden neben dem Bodenwert ebenso die prognostizierten Mietreinerträge Berücksichtigung.

Den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln, ist mit einem gewissen Aufwand verbunden. Schließlich muss die Bank verschiedene Daten erheben bzw. berechnen und dabei gesetzliche Vorgaben einhalten. Die Kalkulation des Beleihungswerts verursacht also entsprechende Kosten.

Keine Zusatzgebühr für Darlehensnehmende

Willst du im Rahmen eines Immobilienkaufs ein Haus beleihen, könnte die Bank womöglich versuchen, dir die Aufwendungen für das Wertgutachten in Rechnung zu stellen. Nach einem Gerichtsurteil ist das jedoch nicht zulässig. Stattdessen hat die bzw. der Kreditgebende die Kosten zur Bestimmung des Beleihungswerts selbst zu tragen. Sollte die Bank neben den Hypothekenzinsen trotzdem eine Extra-Gebühr zur Berechnung der Beleihung verlangen, ist es sinnvoll, sich an eine Anwaltskanzlei oder ein Notariat zu wenden.

Beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung ist der Beleihungswert von zentraler Bedeutung. Er bildet nämlich die Berechnungsgrundlage für 2 weitere entscheidende Kennziffern: die Beleihungsgrenze und den Beleihungsauslauf.

1. Die Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze bei einer Baufinanzierung gibt an, welchen Darlehensbetrag du maximal erhalten kannst. In der Regel beträgt die Beleihungsgrenze 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Beläuft sich Letzterer bspw. auf 300.000 Euro, dann würde die Beleihungsgrenze zwischen 180.000 und 240.000 Euro liegen.

2. Beleihungsauslauf

Ob dir die bzw. der Kreditgebende überhaupt ein Darlehen gewährt und zu welchen Konditionen, das hängt ebenfalls vom Beleihungswert der Immobilie, genauer vom Beleihungsauslauf ab. Er errechnet sich nach dieser Formel:

(Kreditsumme / Beleihungswert) x 100

Das Ergebnis liefert einen Prozentwert. Je geringer dieser ist, umso höher stehen die Chancen auf eine Kreditzusage und günstige Bauzinsen. Für einen niedrigen Beleihungsauslauf muss zum einen die benötigte Kreditsumme möglichst klein sein. Das lässt sich durch den Einsatz von viel Eigenkapital erreichen. Zum anderen senkt auch ein höher berechneter Beleihungswert den Beleihungsauslauf.

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