Hauskredit ohne Festvertrag

Grundsätzlich lautet die Antwort: Ja. Allerdings ist der Weg zum Hauskredit ohne Festvertrag schwerer als für Arbeitnehmende in ungekündigter Festanstellung. Banken gewähren Kredite nur, wenn die Rückzahlung über Jahrzehnte zumindest gesichert scheint. Ein Hauskredit ohne Festvertrag erfordert daher eine besonders sorgfältige „Aufbereitung“ deiner Unterlagen.

Aus folgenden Gründen sehen Banken befristete Verträge oftmals kritisch:

• Unsicheres Einkommen: Nach Ende der Befristung droht Arbeitslosigkeit, was die Ratenzahlung gefährden könnte.
• Fehlende Planungssicherheit: Langfristige Kreditverträge über 20 oder 30 Jahre passen rein statistisch nicht zu Arbeitsverträgen, die in zwölf Monaten enden.
• Strenge Risikokalkulation: Banken müssen gesetzliche Auflagen zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie erfüllen und die Kapitaldienstfähigkeit dauerhaft prüfen.
• Verwertungssorgen: Im Falle eines Zahlungsausfalls möchte die Bank langwierige Zwangsversteigerungen vermeiden, die bei instabilen Erwerbsbiografien wahrscheinlicher sind.

Der wesentliche Unterschied zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Arbeitsvertrag liegt in der Kündigungsfrist sowie der Bestandssicherheit. Während ein unbefristeter Vertrag nur unter Einhaltung gesetzlicher oder tariflicher Fristen beendet werden kann, endet der befristete Vertrag automatisch zum Stichtag. Für die Baufinanzierung bedeutet das, dass bei einem unbefristeten Arbeitsverhältnis von einer Weiterzahlung des Einkommens ausgegangen wird, während beim Zeitvertrag die sogenannte Beweislast für die künftige Zahlungsfähigkeit bei den Kreditnehmenden liegt.

Wann sind Immobiliendarlehen mit befristetem Beschäftigungsverhältnis möglich?

Ein Hauskredit mit befristetem Arbeitsvertrag ist unter bestimmten Voraussetzungen durchaus möglich. Die Banken prüfen hierbei sehr individuell folgende Punkte:

• Übernahmegarantie: Du kannst eine schriftliche Bestätigung deiner Arbeitgeberin bzw. deines Arbeitgebers vorlegen, dass eine Entfristung nach Ablauf des Vertrages geplant ist.
• Berufliche Historie: Du bist bereits seit mindestens zwei Jahren ohne Unterbrechung beim selben Arbeitgeber beschäftigt, auch wenn die Verträge jeweils verlängert wurden.
• Beruf in Branche mit Fachkräftemangel: Du arbeitest in einer Branche mit extremem Fachkräftemangel (zum Beispiel Medizin oder IT), was eine schnelle Wiederanstellung nahezu garantiert.
• Starke Bonität: Deine Schufa-Auskunft ist sehr positiv und du verfügst neben dem Einkommen über liquide Rücklagen für Notfälle.
• Geringe Kreditsumme: Die monatliche Rate ist so moderat kalkuliert, dass sie im Zweifelsfall auch durch Arbeitslosengeld oder einen weniger gut bezahlten Job gedeckt wäre.

Bist du unsicher, ob deine Beschäftigungsart und allgemeine finanzielle Situation für eine Hausfinanzierung ausreichen? Nutze dann die Expertise von Profis, um deine individuellen Möglichkeiten herauszufinden. Eine persönliche Beratung hilft dir, gezielt die Banken zu selektieren, die auch bei befristeten Verträgen gute Konditionen und Zusagen bieten.

Ein befristeter Arbeitsvertrag erschwert zwar in der Regel die Kreditvergabe, mit den richtigen Maßnahmen kannst du deine Finanzierungschancen aber erhöhen. Wir nennen im Folgenden einige bewährte Strategien, um Banken von deiner Kreditwürdigkeit zu überzeugen, sodass der Hauskredit ohne Festvertrag auch in schwierigen Fällen gelingen kann.

• Mitkreditnehmer/-in hinzuziehen: Wenn du den Antrag gemeinsam mit einem/-er Partner/-in stellst, der/die über eine unbefristete Festanstellung verfügt, zählt das Gesamteinkommen. Die Bank stützt die Sicherheit primär auf die Person mit dem Festvertrag, was die Hürde für dich deutlich senkt.
• Eigenkapital massiv erhöhen: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto kleiner ist das Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert. Ein niedriger Beleihungsauslauf signalisiert der Bank, dass sie selbst bei einem Zahlungsausfall ihr Geld durch den Verkauf der Immobilie zurückerhält.
• Stabiles Einkommen nachweisen: Liefere der Bank lückenlose Gehaltsabrechnungen der letzten Jahre, um zu belegen, dass dein Einkommen trotz Befristungen nie ausgesetzt hat. Eine positive Haushaltsrechnung, die am Monatsende ein deutliches Plus aufweist, unterstreicht deine finanzielle Leistungsfähigkeit.
• Bürgen/-in heranziehen: Eine solvente dritte Person, oft aus dem Familienkreis, kann für den Kredit bürgen. Dies gibt der Bank eine zusätzliche Sicherheit, falls dein Vertrag tatsächlich nicht verlängert wird und du kurzzeitig zahlungsunfähig wirst.

Banken bewerten nicht nur das "Jetzt", sondern die Zukunft. Wenn du seit Jahren in einer Wachstumsbranche wie erneuerbare Energien oder der Pflege arbeitest, hast du sehr gute Karten. Eine lange Betriebszugehörigkeit trotz mehrfacher Befristung signalisiert zudem, dass der/die Arbeitgeber/-in dich als wertvolle(n) Mitarbeiter/-in ansieht und halten möchte.

Das Kapital, das du selbst in die Finanzierung einbringst, ist das wichtigste Element bei jeder Baufinanzierung mit einem befristeten Arbeitsvertrag. Es dient als Puffer zwischen dem Marktwert der Immobilie und der Darlehenssumme.

Generell gilt: Je mehr eigene Mittel vorhanden sind, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf. Für die Bank sinkt damit das Risiko, bei einer Zwangsverwertung Verluste zu erleiden. Das Eigenkapital deckt im Idealfall nicht nur die Nebenkosten, sondern reduziert auch den eigentlichen Kreditbetrag.

Bei befristet beschäftigten Angestellten sind die Eigenmittel oft das Zünglein an der Waage. Während Beamt/-innen vielleicht eine 100-Prozent-Finanzierung erhalten, verlangen Banken bei Arbeitnehmenden mit Befristung oft eine Quote von mindestens 20 oder 30 Prozent. Das beweist der Bank zudem, dass du trotz Zeitvertrag in der Lage warst, über einen längeren Zeitraum Geld anzusparen. Das wiederum ist ein klares Signal für finanzielle Zuverlässigkeit.

Mit folgenden Argumenten zur Kreditbewilligung steigerst du deine Erfolgschancen beim Gespräch mit der Bank unter Umständen erheblich. Ein befristeter Arbeitsvertrag und ein Kredit müssen sich keineswegs ausschließen.

1. Langjährige Anstellung trotz Zeitvertrag: Weise nach, dass dein Vertrag bereits mehrfach verlängert wurde. Das zeigt der Bank, dass die Befristung nur eine formale Sache ist, aber kein echtes Beschäftigungsrisiko darstellt.
2. Aussicht auf Entfristung oder schriftliche Bestätigung vom Arbeitgeber: Ein einfacher Zweizeiler deines/-er Chefs/-in wirkt oft Wunder. Solche Dokumente nehmen der Bank die Angst vor einem plötzlichen Einkommenswegfall nach Vertragsende.
3. Nachweis einer hohen Sparquote: Regelmäßige Ersparnisse auf deinen Konten belegen deine finanzielle Disziplin und die Fähigkeit, auch mit Fixkosten gut umzugehen. Das signalisiert der Bank, dass du trotz Zeitvertrag über Puffer verfügst und deinen Lebensstandard verantwortungsbewusst planst.
4. Vorhandene Berufsunfähigkeitsversicherung: Eine Absicherung gegen Berufsunfähigkeit zeigt der Bank, dass die Ratenzahlung auch bei Schicksalsschlägen nicht gefährdet ist. Dies reduziert das allgemeine Ausfallrisiko und unterstreicht deine vorausschauende Finanzplanung.
5. Zusatzqualifikationen und Fortbildungsnachweise: Aktuelle Zertifikate beweisen deine Attraktivität und Vermittelbarkeit auf dem Arbeitsmarkt. Damit entkräftest du die Sorge der Bank, dass du nach Ablauf der Befristung nicht sofort eine neue Anstellung finden würdest.
6. Mit einem zweiten Antragstellenden planen: Wenn dein/-e Partner/-in mit einem unbefristeten Vertrag mit unterschreibt, verbessert das die Situation deutlich. Die Bank hat dann jemanden, dessen Einkommen als sicher gilt.
7. Arbeitsmarkt in der Branche analysieren: Bereite Daten vor, die zeigen, wie gefragt deine Qualifikation ist. Wenn du nachweisen kannst, dass du schnell einen neuen Job finden würdest, bewertet die Bank dein Ausfallrisiko viel geringer.

Wenn die erste Bank "Nein" sagt, ist das kein Grund zur Resignation. Es gibt diverse Wege und Alternativen, wie du dennoch ans Ziel kommen kannst.

• Finanzielle Rücklagen aufbauen: Nutze die Zeit der Befristung, um weiter Guthaben aufzubauen. Ein höheres Startkapital als Eigenmittel macht dich bei der nächsten Anfrage zu einem wesentlich attraktiveren Kunden.
• KfW-Förderkredite und staatliche Programme: Prüfe, ob du Förderungen für Wohneigentum nutzen kannst. Diese Programme haben oft andere Annahmerichtlinien und können als Baustein deine Gesamtfinanzierung stabilisieren.
• Zwischenfinanzierung oder Teilfinanzierung: Manchmal hilft es, zunächst nur einen Teilbedarf zu decken und den Rest über andere Quellen zu finanzieren. Dies verringert die Kreditsumme für den Immobilienkredit.
• Mietkauf: Hierbei mietest du die Immobilie zunächst und ein Teil der Miete wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Dies gibt dir Zeit, einen unbefristeten Vertrag zu erhalten.
• Bausparvertrag als Einstieg: Ein Bausparvertrag hilft dir, über Jahre hinweg Eigenkapital und einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen aufzubauen.
• Elternbürgschaft oder Schenkung: Ein vorgezogenes Erbe oder eine Bürgschaft der Eltern kann die fehlende Sicherheit des Zeitvertrages komplett ausgleichen.
• Familienkredite: Ein privates Darlehen aus dem Verwandtenkreis kann als Eigenkapitalersatz dienen.

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