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Die Immobilie als Kapitalanlage: Rendite richtig berechnen und bewerten

Planst du, in Immobilien ZU investieren und bist nicht sicher, wie du die Rendite berechnen kannst? Die Rendite eines Immobilieninvestments ist auf jeden Fall entscheidend für deinen Erfolg. Wenn du die Kennzahlen kennst und typische Fehler vermeidest, optimierst du deine Gewinne.

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Das Wichtigste in Kürze

Die Renditekennzahlen geben dir Aufschluss über die Profitabilität deines Investments.

Eine präzise Berechnung hilft dir, fundierte Entscheidungen beim Immobilienkauf zu treffen.

Typische Fehler können die tatsächliche Rentabilität deines Objekts deutlich verringern.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die Rendite für Immobilien zu berechnen und diese nachhaltig zu verbessern.

In diesem Artikel:
Author Sascha Neuendorf
Experte Immobilienfinanzierung
Aktualisiert am 09.02.2026

Was bedeutet Rendite bei Immobilien?

Die Rendite einer Immobilie ist ein zentraler Indikator für den finanziellen Erfolg deines Investments. Sie zeigt dir, wie viel Gewinn du im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielst. Kurz gesagt misst die Rendite den Erfolg deiner Immobilie als Kapitalanlage und hilft dir, die Performance verschiedener Objekte zu vergleichen, bevor du in eine Immobilie investieren möchtest.

Wie hoch ist die durchschnittliche Rendite bei Immobilien?

Die durchschnittliche Immobilieninvestment-Rendite variiert stark je nach Lage, Objektart und Immobilienpreisen. In Deutschland liegt sie oft zwischen drei und vier Prozent netto, kann aber in Top-Lagen oder bei speziellen Objekten auch höher ausfallen. Ein Rechner für Renditeimmobilien kann hier erste Anhaltspunkte liefern.

Du denkst über einen Immobilienkauf nach? Bei Baufi24 findest du eine individuelle Immobilienfinanzierung und die versierten Berater und Beraterinnen helfen dir bei der Berechnung der Rendite verschiedener Immobilien. Finde jetzt deine optimale Finanzierung.

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Wichtige Rendite-Kennzahlen im Überblick

Um eine Immobilie zu bewerten und die Rendite berechnen zu können, gibt es verschiedene Kennzahlen, die jeweils unterschiedliche Aspekte beleuchten. Es ist wichtig, die Unterschiede zu kennen. Zu den wichtigsten zählen die Bruttorendite, die Nettorendite, die Objektrendite, der Mietpreismultiplikator und die Eigenkapitalrendite.

Bruttorendite

Diese Kennzahl ist die einfachste Form, um die Rendite bei Immobilien zu berechnen. Hier werden Mieteinnahmen (pro Jahr) und Kaufpreis in Beziehung gesetzt. Betriebskosten oder Finanzierungskosten werden hierbei nicht berücksichtigt. Du möchtest die Bruttorendite für Immobilien berechnen?

Die Formel zur Berechnung der Bruttorendite lautet:
(Jahreskaltmiete / Kaufpreis) * 100

  • Rechenbeispiel Bruttorendite: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro und erzielt 12.000 Euro Jahreskaltmiete. Die Bruttorendite beträgt daher vier Prozent ((12.000 € / 300.000 €) * 100).

Was ist eine gute Bruttorendite für Immobilien?

Ein guter Wert liegt oft über fünf Prozent. Er dient als erster Indikator, um schnell zu beurteilen, ob ein Objekt überhaupt interessant sein könnte. Bedenke jedoch, dass er keine Kosten berücksichtigt.

Nettorendite

Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich zu den Mieteinnahmen und dem Kaufpreis auch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie gibt dir ein realistischeres Bild der tatsächlichen Profitabilität. Es ist also eine präzisere Methode, um die Rendite von Immobilien zu berechnen.

Die Formel zur Berechnung der Nettorendite lautet:
((Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten) / Kaufpreis) * 100

  • Rechenbeispiel Nettorendite: Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete und 1.000 Euro nicht umlagefähigen Kosten sowie einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt das Ergebnis 3,67 Prozent ((12.000 € - 1.000 €) / 300.000 €) * 100.

Was ist eine gute Nettorendite für Immobilien?

Ein guter Wert sollte idealerweise über drei Prozent liegen. Er gibt ein realistischeres Bild der Rentabilität, da er wichtige Kosten einbezieht. Die Nettorendite ist eine verlässlichere Kennzahl, wenn du die Rendite für Immobilien berechnen möchtest.

Objektrendite

Wie profitabel die Immobilie ist, zeigt sich in der Objektrendite, unabhängig von der Finanzierungsstruktur. Sie berücksichtigt alle Einnahmen und Ausgaben, die direkt mit dem Objekt verbunden sind. So kannst du die Performance des Objekts getrennt betrachten. Das ist wichtig, wenn du für eine Immobilie die Rendite berechnen willst, ohne die Immobilienfinanzierung mit einzubeziehen.

Die Formel zur Berechnung der Objektrendite lautet:
(Jahresüberschuss vor Zinsen und Steuern / Gesamtkapital) * 100

  • Rechenbeispiel Objektrendite: Bei einem Jahresüberschuss von 10.000 Euro und einem Gesamtkapital von 300.000 Euro beträgt die Objektrendite 3,33 Prozent ((10.000 € / 300.000 €) * 100).

Mietpreismultiplikator

Der Mietpreismultiplikator, auch Faktor genannt, ist eine „schnelle“ Kennzahl, um für deine Immobilie die Rendite zu berechnen. Er gibt an, wie viele Jahresmieten du für den Kaufpreis einer Immobilie bezahlen musst. Ein niedriger Faktor deutet auf eine höhere Rendite hin. Wenn du für Immobilien mit diesem Faktor die Rendite berechnen möchtest, handelt es sich um eine einfache Methode.

Die Formel zur Berechnung des Mietpreismultiplikators lautet:
Kaufpreis / Jahreskaltmiete

  • Rechenbeispiel Mietpreismultiplikator: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro und erzielt 12.000 Euro Jahreskaltmiete. Der Multiplikator beträgt 300.000 € / 12.000 € = 25.

Eigenkapitalrendite

Diese Quote misst die Profitabilität deines tatsächlich eingesetzten Kapitals. Sie ist besonders relevant, da sie den "Hebeleffekt" des Fremdkapitals aufzeigt. Wenn du die EK-Rendite für Immobilien berechnen möchtest, siehst du, wie effizient dein Eigenkapital arbeitet.

Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet:
(Jahresüberschuss nach Zinsen und Steuern / Eigenkapital) * 100

  • Rechenbeispie Eigenkapitalrendite: Bei einem Jahresüberschuss von 8.000 Euro und einem Einsatz von 100.000 Euro beträgt die EK-Rendite acht Prozent ((8.000 € / 100.000 €) * 100).

ROI vs. Rendite

Der Return on Investment (Cash-on-Cash-Return) und die Rendite sind verwandt, aber nicht identisch. Der ROI misst den Gewinn im Verhältnis zu den gesamten Investitionskosten über einen bestimmten Zeitraum. Die Rendite hingegen fokussiert sich primär auf die laufenden Erträge im Verhältnis zum Kaufpreis. Wenn du für Immobilien die Rendite berechnen möchtest, ist die Formel für den ROI umfassender.
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Praxisbeispiel: Rendite-Rechnung mit Zahlen

Um dir zu zeigen, wie du die Rendite von Immobilien berechnen kannst, betrachten wir ein konkretes Beispiel aus der Praxis. Dieses hilft dir, die verschiedenen Renditekennzahlen besser zu verstehen und selbst anzuwenden. Im Beispiel gehen wir davon aus, dass du ein Haus kaufen und dieses vermieten möchtest.

Wie berechnet man die Rendite von Immobilien?

Nehmen wir an, du möchtest ein Mehrfamilienhaus finanzieren und somit eine Renditeimmobilie kaufen. Folgende Daten und Zahlen sind aktuell praxisnah:

  • Objekt: Mehrfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt
  • Kaufpreis: 500.000 €
  • Kaufnebenkosten: 50.000 €
  • Gesamtkaufpreis: 550.000 €
  • Jahreskaltmiete: 25.000 €
  • Nicht umlagefähige Betriebskosten: 2.500 €
  • Zinskosten: 13.200 €
  • Tilgung: 8.000 €
  • Kapitaleinsatz: 150.000 €

Berechnen wir zuerst die Bruttorendite der Immobilie. Im Beispiel sieht die Berechnung wie folgt aus:
(25.000 € / 550.000 €) * 100 = 4,55 %

Die 550.000 Euro setzen sich hier aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Alternativ können wir ebenso relativ einfach die Nettorendite berechnen, die sich im Beispiel wie folgt darstellt:
((25.000 € - 2.500 €) / 550.000 €) * 100 = 4,09 %

Eine dritte Berechnungsmöglichkeit ist der Cash-on-Cash-Return. Hier würde es im Beispiel wie folgt aussehen:
25.000 € - 2.500 € - 13.200 € = 9.300 € → (9.300 € / 150.000 €) * 100 = 6,2 %

Die Berechnung erfolgt hier auf der Grundlage folgender Formel:
Jahresüberschuss vor Steuern = Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten - Zinskosten

Unser Beispiel zeigt dir, wie unterschiedlich du die Rendite bei Immobilien berechnen kannst und wie sich die verschiedenen Kennzahlen voneinander unterscheiden. Die Immobilienrendite zu berechnen ist online oft mit einem Finanzierungsrechner möglich.

Mietrendite selbst berechnen

Du kannst die Mietrendite auch bequem selbst ermitteln. Nutze dazu einen Mietrenditerechner, der nach Angabe aller benötigten Zahlen eine zuverlässige Berechnung durchführt. So erhältst du erste Anhaltspunkte, ob sich das Immobilieninvestment lohnen könnte.
So vermeidest du Fehler

Typische Fehler bei der Berechnung

Auch wenn die Berechnung einer Immobilienrendite kein größeres Fachwissen erfordert, so gibt es dennoch einige typische Fehler, die du vermeiden solltest.

  • Fehler 1: Kaufnebenkosten werden nicht berücksichtigt

    Viele Menschen rechnen nur mit dem Kaufpreis der Immobilie und vergessen Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren oder Maklerprovision. Dadurch fällt die tatsächliche Rendite deutlich niedriger aus als erwartet. Die Nebenkosten erhöhen das eingesetzte Kapital erheblich. Vermeiden lässt sich der Fehler, indem du alle Kaufnebenkosten vollständig in die Investitionssumme einrechnest.

  • Fehler 2: Instandhaltungs- und Reparaturkosten werden unterschätzt

    Immobilien verursachen laufende Kosten für Reparaturen, Renovierungen und Wartung. Wenn du diese Kosten nicht realistisch einkalkulierst, überschätzt du die Nettorendite. Besonders bei älteren Objekten können ungeplante Ausgaben schnell teuer werden. Abhilfe schafft eine jährliche Instandhaltungsrücklage von etwa ein bis zwei Prozent des Immobilienwerts.

  • Fehler 3: Leerstand wird ignoriert

    Viele Berechnungen gehen von einer dauerhaft vermieteten Immobilie aus, was in der Praxis selten zutrifft. Mieterwechsel, Renovierungszeiten oder Marktschwankungen führen am Immobilienmarkt oft zu Einnahmeausfällen. Das verzerrt die Rendite nach oben. Realistischer ist es, einen kalkulatorischen Leerstand von zum Beispiel ein bis zwei Monatsmieten pro Jahr einzurechnen.

  • Fehler 4: Finanzierungskosten werden falsch berechnet

    Zinsen, Tilgung und mögliche Anschlussfinanzierungen werden häufig nicht vollständig berücksichtigt. Besonders steigende Zinsen können die Rendite langfristig stark beeinflussen. Wenn du nur mit dem aktuellen Zinssatz rechnest, gehst du ein Risiko ein. Eine gute Kalkulation sollte alle Finanzierungskosten über die gesamte Haltedauer einbeziehen.

  • Fehler 5: Steuerliche Effekte werden außer Acht gelassen

    Steuern können die Rendite erheblich verändern, und zwar sowohl positiv als auch negativ. Wird etwa die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen nicht berücksichtigt, fällt die Rendite zu optimistisch aus. Gleichzeitig werden Abschreibungen (AfA) oft vergessen, sodass eine steuerlich korrekte Renditeberechnung immer Nettozahlen verwenden sollte.

  • Fehler 6: Brutto- statt Nettorendite wird herangezogen

    Die Bruttorendite berücksichtigt lediglich den Kaufpreis und die Mieteinnahmen, sagt aber wenig über die tatsächliche Rentabilität aus. Laufende Kosten wie Verwaltung, Rücklagen oder Versicherungen fehlen hier komplett. Das führt zu falschen Investitionsentscheidungen. Aussagekräftiger ist immer die Nettorendite nach allen Kosten.

  • Fehler 7: Wertsteigerung wird pauschal angenommen

    Viele Kaufwillige rechnen automatisch mit steigenden Immobilienpreisen, ohne den Standort oder Markt zu analysieren. Bleibt die Wertsteigerung aus oder sinkt der Marktwert sogar, leidet die Gesamtrendite erheblich. Dieser Fehler kann zu überhöhten Kaufpreisen führen. Realistisch ist es daher, Wertsteigerungen vorsichtig oder gar nicht in die Rendite einzurechnen.

Tipps von den Baufi24 Experten und Expertinnen

Rendite der Immobilie verbessern

Tatsächlich existieren einige Möglichkeiten, wie du die Rendite einer Immobilie positiv beeinflussen kannst. Schau dir dazu gerne unsere Tipps an.

  • Tipp 1: Mieteinnahmen optimieren

    Regelmäßige, rechtssichere Mietanpassungen an den Mietspiegel erhöhen die Einnahmen nachhaltig. Auch Modernisierungen können höhere Mieten rechtfertigen. Wichtig ist, dabei die lokale Nachfrage im Blick zu behalten.

  • Tipp 2: Kaufpreis clever verhandeln

    Ein günstiger Einkauf ist einer der größten Einflussfaktoren auf deine Rendite. Schon ein um wenige Prozent niedrigerer Kaufpreis wirkt sich deutlich auf die Immobilienrendite aus. Gute Vorbereitung, Marktkenntnis und Geduld zahlen sich hier aus, denn wenn du unter Marktwert kaufst, verbesserst du die Rendite von Anfang an.

  • Tipp 3: Betriebskosten senken

    Hohe laufende Kosten drücken die Nettorendite. Durch den Vergleich von Versicherungen, Verwaltern oder Dienstleistern kannst du jedoch oft Einsparungen erzielen. Auch energetische Maßnahmen können langfristig Kosten reduzieren, sodass weniger Ausgaben direkt mehr Rendite bedeuten.

  • Tipp 4: Grundriss und Nutzung optimieren

    Durch Umgestaltung lassen sich Flächen oft besser nutzen, etwa durch zusätzliche Zimmer oder eine effizientere Raumaufteilung. Das kann die Vermietbarkeit und die erzielbare Miete erhöhen, zumal besonders in Städten gut geschnittene Wohnungen gefragt sind. Mit überschaubaren Investitionen lässt sich so die Rendite steigern.

  • Tipp 5: Steuerliche Vorteile gezielt nutzen

    Abschreibungen, Werbungskosten und Sonderabschreibungen verbessern den Cashflow erheblich. Wenn du steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten kennst, kannst du die Rendite deutlich erhöhen. Eine Beratung durch einen Steuerexperten lohnt sich hier fast immer, sodass am Ende mehr vom Ertrag übrig bleibt.

  • Tipp 6: Leerstand aktiv vermeiden

    Eine gute Mieterauswahl und eine marktgerechte Miete reduzieren das Risiko von Leerstand. Eine schnelle Neuvermietung durch professionelle Exposés und gute Präsentation spart Zeit und Geld, denn jeder Monat ohne Miete schmälert die Rendite spürbar.

  • Tipp 7: Langfristige Finanzierung optimieren

    Günstige Zinssätze sowie lange Zinsbindungen sorgen für Planungssicherheit und stabilen Cashflow, und auch Sondertilgungen können die Gesamtkosten senken. Eine optimierte Finanzierung verbessert die Rendite über Jahre hinweg, wobei eine regelmäßige Überprüfung der Konditionen dabei entscheidend ist.

Du möchtest eine Immobilie kaufen? Bei Baufi24 findest du eine individuelle Immobilienfinanzierung. Die erfahrenen Experten und Expertinnen beraten dich auch zur Rendite und ob sich der Kauf und somit die Finanzierung lohnen.

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Häufig gestellte Fragen: Renditeberechnung

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