Nießbrauch im Grundbuch

Das Nießbrauchsrecht ist in den §§ 1030 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Es handelt sich dabei um ein dingliches Nutzungsrecht. Der/die Nießbraucher/-in darf eine Sache, in der Praxis meistens eine Immobilie, vollumfänglich nutzen und alle Erträge wie Mieteinnahmen einbehalten. Der/die Eigentümer/-in behält das formale Eigentum, verliert aber vorübergehend die Verfügungsgewalt über die Nutzung. Das Nießbrauchsrecht an einer Immobilie ist damit mehr als ein bloßes Wohnrecht. Wer dieses Recht besitzt, kann es umfassend wirtschaftlich ausschöpfen.

Was ist Nießbrauch im Vergleich zum Wohnrecht? Beide Rechte ermöglichen die Nutzung einer Immobilie, unterscheiden sich aber erheblich.

• Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) beschränkt sich auf das persönliche Bewohnen der Immobilie. Der/die Berechtigte darf das Haus oder die Wohnung selbst nutzen, aber nicht vermieten oder wirtschaftlich verwerten.

• Das Nießbrauchsrecht hingegen ist weitaus umfassender. Es erlaubt nicht nur die eigene Nutzung, sondern auch die Vermietung und damit die Erzielung von Einnahmen. Beim Nießbrauchsrecht am Haus kann der/die Berechtigte zudem die vollen wirtschaftlichen Vorteile der Immobilie ausschöpfen. Für die Altersvorsorge ist das Nießbrauchsrecht daher oft die sinnvollere Wahl.

Wenn du einen Nießbrauch an der Immobilie hältst, hast du damit deutlich mehr Rechte als jemand mit einem schlichten Wohnrecht. Ein weiterer Unterschied ist, dass beim Nießbrauch Nachteile für Kinder möglich sind. Diese können als neue Eigentümer/-innen nicht frei über das Objekt verfügen, solange das eingetragene Recht besteht.

Du möchtest eine Immobilie kaufen, benötigst eine maßgeschneiderte Finanzierung und möchtest dich professionell beraten lassen, ob zum Beispiel ein Nießbrauch die Baufinanzierung beeinflussen kann? In dem Fall stehen dir die Expert/-innen von Baufi24 kompetent zur Seite.

Muss Nießbrauch im Grundbuch eingetragen werden? Grundsätzlich ist die Eintragung keine zwingende Voraussetzung für die Entstehung des Nießbrauchsrechts, denn das Recht entsteht durch eine notarielle Einigung. Allerdings gilt: Wer einen Nießbrauch im Testament, aber nicht im Grundbuch eingetragen hat, kann dieses Recht Dritten gegenüber nur schwer durchsetzen. Ohne Grundbucheintragung ist das Recht nicht gegenüber späteren Käufer/-innen bindend. Daher empfiehlt sich die Eintragung ausdrücklich, insbesondere, wenn das Nießbrauchsrecht an einer Immobilie dauerhaft gesichert werden soll.

Für die Eintragung ist zunächst ein Notariat erforderlich. Dieses beurkundet die Einigung zwischen Eigentümer/-in sowie Nießbraucher/-in und stellt den Antrag beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt trägt das Nießbrauchsrecht anschließend in Abteilung II des Grundbuchs ein. Die Abteilung II ist speziell für Lasten und Beschränkungen des Eigentums vorgesehen und es werden neben dem Nießbrauchsrecht etwa auch Wegerechte oder Vorkaufsrechte eingetragen. 

Das ist der Ablauf beim Nießbraucheintrag

1. Der bzw. die Notar/-in erstellt die Einigungserklärung, die von beiden Parteien unterzeichnet wird.

2. Danach beantragt der/die Notar/-in die Eintragung beim Grundbuchamt.

3. Das Amt prüft die Unterlagen und nimmt die Eintragung vor.

Die Kosten für das Notariat und Grundbuchamt richten sich nach dem Wert des Nießbrauchsrechts.

Bei der Immobilienübertragung an Kinder ist das Nießbrauchsrecht ein bewährtes Mittel. Eltern können die Immobilie zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen und dabei steuerliche Freibeträge nutzen, die alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden können. Dadurch lässt sich die Schenkungssteuer deutlich reduzieren oder ganz vermeiden.

Die steuerlichen Vorteile bei Schenkungen ergeben sich vor allem daraus, dass der Wert des Nießbrauchs den steuerlichen Wert der Schenkung mindert. Da der Nießbrauch als wirtschaftliche Last auf der Immobilie liegt, wird der zu versteuernde Wert entsprechend geringer angesetzt. Je länger der/die Nießbraucher/-in voraussichtlich lebt, desto größer ist die steuerliche Ersparnis.

Der Schutz der Eltern durch gesichertes Nutzungsrecht ist ein weiterer zentraler Vorteil. Die Eltern behalten durch den Nießbrauch an der Immobilie das Recht, in ihrem Zuhause zu wohnen oder die Immobilie zu vermieten, auch wenn sie rechtlich nicht mehr Eigentümer/-innen sind. Dieses Nutzungsrecht ist grundbuchlich gesichert und kann nicht einfach entzogen werden.

Durch die Kombination mit steuerlicher Gestaltung, etwa durch eine zeitlich gestaffelte Schenkung oder die Nutzung von Nießbrauchsrechten im Rahmen eines Erbvertrags, können erhebliche Steuervorteile erzielt werden. Beim Nießbrauch solltest du Nachteile ebenfalls bedenken, denn die Kinder als neue Eigentümer/-innen können die Immobilie weder verkaufen noch beleihen, ohne das Nießbrauchsrecht zu berücksichtigen.

Für die Gebührenberechnung ist jedoch nicht nur der Immobilienwert, sondern auch der Nießbrauchwert entscheidend. Dieser ergibt sich aus dem Jahreswert des Nießbrauchs (in der Regel der erzielbare Jahresmietwert) multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor, der vom Alter der nießbrauchsberechtigten Person abhängt.

Neben den reinen Beurkundungs- und Eintragungsgebühren können zusätzliche Kosten entstehen. Beispiele sind die Ausarbeitung eines komplexen Nießbrauchsvertrags, Beratungsleistungen des Notars/-in oder Rückfragen, die zusätzlichen Aufwand erfordern.

Für erbschafts- und schenkungssteuerliche Zwecke bewertet das Finanzamt den Nießbrauch gesondert. Der ermittelte Kapitalwert beeinflusst die Steuerlast und sollte bei der Planung berücksichtigt werden. Auch das spätere Löschen des Nießbrauchs aus dem Grundbuch ist kostenpflichtig. Dafür fallen erneut Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich wiederum am Nießbrauchwert orientieren.

Wer trägt welche Kosten beim Nießbrauch?

In der Regel trägt die Person, die den Nießbrauch bestellt oder übertragen bekommt, die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten. Es steht den Beteiligten jedoch frei, eine andere Kostenverteilung vertraglich zu vereinbaren. Bei einer Schenkung übernimmt häufig die beschenkte Person die Kosten, um den Schenker/-in zu entlasten. Laufende Kosten der Immobilie, etwa Reparaturen oder Betriebskosten, trägt im Regelfall die nießbrauchsberechtigte Person.

Beispiel: Kosten für Nießbrauch Grundbucheintragung

Unser folgendes Beispiel zeigt, welche Kosten für die Grundbucheintragung eines Nießbrauchs entstehen können.

• Wohnhaus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro
• Angenommener Nießbrauchwert: ca. 120.000 Euro
• Notarkosten (Beurkundung): ca. 500 bis 700 Euro
• Grundbuchkosten (Eintragung): ca. 250 bis 350 Euro
• Gesamtkosten (geschätzt): ca. 750 bis 1.050 Euro

Die Dauer lässt sich beim Nießbrauch individuell gestalten und richtet sich nach dem Zweck, den du verfolgst. Die gängigsten Gestaltungsvarianten sind:

• Lebenslanger Nießbrauch: Diese Variante ist die häufigste in der Praxis. Der Nießbrauch gilt so lange, bis die berechtigte Person stirbt. Er erlischt automatisch mit dem Tod und geht nicht auf Erben/-innen über.

• Zeitlich befristeter Nießbrauch: Hier wird ein konkretes Enddatum oder ein bestimmter Zeitraum vereinbart, etwa zehn oder zwanzig Jahre. Nach Ablauf der Frist erlischt das Recht automatisch, ohne dass eine gesonderte Löschung notwendig ist.

• Bedingter Nießbrauch: Der Nießbrauch kann an eine auflösende Bedingung geknüpft werden. Beispielsweise endet er, wenn die berechtigte Person heiratet oder in ein Pflegeheim zieht. Tritt das Ereignis ein, erlischt der Nießbrauch.

• Nießbrauch auf bestimmten Zeitraum mit Verlängerungsoption: Einige Vereinbarungen sehen vor, dass der befristete Nießbrauch nach Ablauf einvernehmlich verlängert werden kann. Dies bietet Flexibilität und ist insbesondere bei Familienmodellen beliebt.

Ein Nießbrauch erlischt in folgenden Situationen:

• Tod der berechtigten Person (bei lebenslangem Nießbrauch)
• Ablauf der vereinbarten Frist (bei befristetem Nießbrauch)
• Aufhebungsvertrag zwischen Eigentümer/-in und nießbrauchsberechtigter Person
• Verzicht der berechtigten Person
• Eintritt einer auflösenden Bedingung

Nach dem Erlöschen muss das Recht aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Kann man Nießbrauch im Grundbuch löschen?

Ein Nießbrauch kann aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das Erlöschen des Rechts genügt jedoch nicht allein, denn du musst die Löschung aktiv beim Grundbuchamt beantragen. Hier die wichtigsten Situationen, die zur Löschung führen können:

• Automatisches Erlöschen: In bestimmten Situationen, etwa durch Zeitablauf oder den Eintritt einer Bedingung, erlischt der Nießbrauch von selbst, muss aber dennoch formal aus dem Grundbuch entfernt werden.

• Tod der berechtigten Person: Mit dem Tod der nießbrauchsberechtigten Person erlischt der Nießbrauch automatisch. Zur formalen Löschung im Grundbuch wird eine Sterbeurkunde beim Grundbuchamt eingereicht.

• Freiwillige Löschung durch Zustimmung: Eigentümer/-in und nießbrauchsberechtigte Person können gemeinsam beim Notar/-in einen Aufhebungsvertrag schließen und die Löschung beantragen.

• Löschung durch Verzicht: Die berechtigte Person kann einseitig auf ihr Recht verzichten. Dieser Verzicht muss notariell beurkundet und dem Grundbuchamt mitgeteilt werden.

• Ablauf der Befristung: Wurde der Nießbrauch nur für einen bestimmten Zeitraum eingetragen, kann nach Fristende die Löschung beantragt werden, indem das Enddatum nachgewiesen wird.

• Eintritt einer auflösenden Bedingung: Ist der Nießbrauch an eine Bedingung geknüpft (z. B. Wiederheirat), kann nach Nachweis des Bedingungseintritts die Löschung im Grundbuch erfolgen.

Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch kann die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung erheblich erschweren. Banken sehen in einem bestehenden Nießbrauch eine Belastung des Grundstücks, die ihren Sicherheitenwert mindert. Da die nießbrauchsberechtigte Person die Immobilie nutzt und Erträge daraus zieht, stufen viele Kreditinstitute das Risiko höher ein. In der Praxis verlangen Banken entweder einen Nießbrauchsverzicht oder gewähren nur einen reduzierten Kreditrahmen.

Der Nießbrauch kann Auswirkungen haben auf:

• die Finanzierung

• den Immobilienwert

• die Beleihung

Daher hat die professioneller Beratung bei der Immobilienübertragung und Finanzierung eine große Bedeutung. Daher lohnt es sich, die professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um eine optimale und individuelle Baufinanzierung zu finden. Dabei ist Baufi24 der optimale Partner als unabhängiger Baugeldvermittler.