Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung ist ein offizielles Dokument, das die Zustimmung des Gläubigers bzw. der Gläubigerin zur Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld enthält. Meist ist das die Bank, bei der du den Immobilienkredit aufgenommen hast.

In der Regel stellt die finanzierende Bank die Löschungsbewilligung aus. Voraussetzung ist, dass die Forderung, für die die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde, vollständig beglichen ist. Das gilt übrigens auch nach einer Zwangsversteigerung, wenn die Kreditgebenden keine offenen Forderungen mehr haben. Die Bank prüft das und übergibt dir anschließend die Löschungsbewilligung, oft in schriftlicher Form oder über ein Notariat. Du kannst also aktiv die Löschungsbewilligung beantragen, wenn du das Darlehen vollständig zurückgezahlt hast.

Eine Löschungsbewilligung ist notwendig, wenn du die Grundschuld löschen lassen möchtest. Typische Situationen sind: 

• Du möchtest dein Haus verkaufen und der/die Käufer/-in verlangt ein lastenfreies Grundbuch.
• Du planst eine neue Finanzierung und möchtest keine alten Einträge im Grundbuch haben.
• Du möchtest deine Immobilie vollständig schuldenfrei dokumentieren.

Ohne diese Bewilligung ist eine Löschung der Grundschuld durch das Grundbuchamt nicht möglich.

Du bist auf der Suche nach einer günstigen Immobilienfinanzierung und hast in diesem Zusammenhang auch Fragen rund um die Themen Grundschuld und Löschungsbewilligung? Bei Baufi24 bist du richtig: Wir beraten dich vom Zeitpunkt der Immobiliensuche bis zur Unterschrift unter dem Kreditvertrag, über die Abwicklung des Kaufs hinaus auch bis zu deiner Anschlussfinanzierung.

Ob du eine Grundschuld löschen lässt oder nicht, ist eine grundsätzliche Überlegung. Es sprechen je nach Situation sowohl einiger Argumente für als auch gegen die Löschung.

Sinnvoll ist die Löschung der Grundschuld bei folgenden Gegebenheiten: 

• Du möchtest die Immobilie verkaufen und brauchst ein lastenfreies Grundbuch
• Du möchtest mögliche spätere Finanzierungsmöglichkeiten vereinfachen
• Du möchtest Klarheit und Ordnung in deinen Unterlagen
• Du möchtest das Risiko durch missbräuchliche Verwendung der Grundschuld vermeiden
• Du planst keine neuen Kredite in naher Zukunft

Demgegenüber gibt es ebenso Gründe, wann eine Löschung der Grundschuld nicht sinnvoll ist, wie zum Beispiel:

• Du planst in naher Zukunft eine neue Finanzierung
• Du möchtest dir die Notarkosten sparen
• Du möchtest flexibel auf zukünftige Investitionen reagieren
• Du hast keinen Käufer/-in, der/die eine Löschung verlangt
• Du möchtest dir den bürokratischen Aufwand ersparen
• Beim Grundschuldlöschen sind dir die Kosten zu hoch

Was passiert, wenn man die Grundschuld nicht löscht?

Die Grundschuld bleibt im Grundbuch bestehen. Rechtlich kann der/die Gläubiger/-in keine Forderung mehr daraus ableiten, wenn sie erfüllt ist, was Dritte jedoch nicht wissen. Es kann im Fall eines Verkaufs oder einer neuen Finanzierung zu Missverständnissen oder Komplikationen kommen.

Der folgenden Tabelle kannst du sowohl die Vorteile als auch Risiken bzw. Nachteile entnehmen, die in Verbindung mit dem Löschen einer Grundschuld stehen.

Die Löschung einer Grundschuld folgt einem festen Ablauf, der nahezu immer identisch ist. Beteiligt sind in erster Linie die Kreditnehmenden, die Bank und das Notariat.

Der Ablauf bei der Löschung einer Grundschuld gliedert sich in die folgenden Schritte:

1. Du tilgst dein Immobiliendarlehen vollständig
2. Du erhältst oder forderst die Löschungsbewilligung Grundschuld bei der Bank an
3. Du begibst dich mit dem Dokument zu einem Notariat
4. Das Notariat stellt einen Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt
5. Das Grundbuchamt löscht den Eintrag
6. Du bekommst einen aktualisierten Grundbuchauszug

Eine Grundschuld zu löschen ohne Notar bzw. Notarin ist in Deutschland grundsätzlich nicht möglich. Für die Löschung ist ein notarieller Antrag beim Grundbuchamt erforderlich. Nur ein Notariat darf diesen Antrag stellen.

Welche Dokumente werden für die Löschung des Grundbucheintrags benötigt?

Um den Grundbucheintrag bzw. die Grundschuld löschen zu lassen, brauchst du verschiedene Unterlagen. Die Löschung erfolgt über das Grundbuchamt, doch ohne die notwendigen Dokumente ist diese nicht möglich.

Die folgenden Unterlagen müssen vorhanden sein, damit die Grundschuldlöschung durchgeführt werden kann:

• Löschungsbewilligung der Bank (im Original, nicht kopiert)
• Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt
• Grundbuchauszug (nicht älter als sechs Monate)
• Personalausweis oder Reisepass (zur Identifikation beim Notariat)
• Notarielle Beglaubigung des Löschungsantrags

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung, die Grundschuld sofort löschen zu lassen. Sie kann theoretisch auch ohne aktive Immobilienfinanzierung unbegrenzt im Grundbuch verbleiben. Das kann in bestimmten Fällen sogar sinnvoll sein, wenn du zum Beispiel planst, in naher Zukunft erneut ein Darlehen aufzunehmen. In dem Fall ersparst du dir den Aufwand und die Kosten für eine neue Grundschuldbestellung.

Du kannst eine Löschung der Grundschuld veranlassen, sobald dein Darlehen vollständig zurückgezahlt ist und die Bank keine Ansprüche mehr geltend macht. In diesem Fall stellt die Bank dir die Löschungsbewilligung der Grundschuld aus. Damit bestätigst du dem Grundbuchamt, dass diese Grundschuld keinem Kredit mehr dient, sodass sie aus dem Grundbuch entfernt werden kann.

Bei einigen Dokumenten im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung und dem Grundbuch fallen für das Anfertigen Kosten an. Das gilt allerdings in der Regel nicht für die Löschungsbewilligung.

Die Ausstellung der Löschungsbewilligung ist im Normalfall kostenfrei. Banken sind gesetzlich verpflichtet, dir nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens die Löschungsbewilligung Grundschuld kostenlos auszustellen. Nur in Sonderfällen, zum Beispiel bei Altverträgen, kann eine geringe Gebühr anfallen. Dennoch können durch notarielle Beglaubigungen und den Antrag beim Grundbuchamt für Grundschuldlöschungen zusätzliche Kosten entstehen.

Was kostet eine Löschung im Grundbuch?

Lässt du eine Grundschuld löschen, setzen sich die Kosten aus Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen. Die genaue Höhe hängt von der eingetragenen Summe der Grundschuld ab.

Dazu ein Beispiel: Wenn deine Grundschuld über 200.000 Euro gelöscht werden soll, kannst du ungefähr mit folgenden Kosten kalkulieren:

• Notarkosten: ca. 200 bis 300 Euro
• Grundbuchamt: ca. 100 bis 150 Euro
• Gesamtkosten: ca. 300 bis 450 Euro

Bei einer Anschlussfinanzierung wird die eingetragene Grundschuld nicht gelöscht, sondern die bestehende Grundschuld bleibt oft bestehen, insbesondere wenn dieselbe Bank das neue Darlehen vergibt. Wird die Bank nach der Tilgung des Kredites gewechselt, kann eine Grundschuldabtretung sinnvoller sein als eine vollständige Löschung und Neubeurkundung.

Wenn du die Anschlussfinanzierung bei derselben Bank machst, bleibt die Grundschuld also meisten unberührt, da sie den neuen Kredit sichert. Bei einem Wechsel zu einer anderen Bank kann diese verlangen, dass die Grundschuld entweder gelöscht und neu eingetragen oder abgetreten wird. Hier kommt die sogenannte Grundschuldabtretung ins Spiel. Sie beinhaltet, dass deine bisherige Bank die eingetragene Grundschuld an die neue Bank überträgt. Diese Option ist oft günstiger und schneller als eine Löschung und Neubestellung. In dem Fall wird ebenso ein Notariat benötigt, allerdings fallen im Vergleich zur Neubeurkundung geringere Kosten an. Eine Abtretung ist besonders dann sinnvoll, wenn du beim Bankenwechsel keine neuen Belastungen im Grundbuch eintragen möchtest.

Es kann sinnvoll sein, die Grundschuld bestehen zu lassen, wenn du planst, bald erneut einen Kredit aufzunehmen, zum Beispiel für eine Modernisierung oder ein anderes Projekt. Auch als Sicherheit für spätere Bauvorhaben ist eine bereits eingetragene Grundschuld nützlich, weil sie bei einer neuen Finanzierung wiederverwendet werden kann. Du sparst den Gang zum Notariat und weitere Kosten.

Als unabhängiger Finanzierungsvermittler ist Baufi24 dein professioneller Begleiter rund um die Immobilienfinanzierung: Unsere erfahrenen Berater und Beraterinnen unterstützen dich bei Immobiliendarlehen und Modernisierungskrediten und beantworten auch deine Fragen rund um die Löschung einer Grundschuld.