Immobilie verkaufen mit Makler oder Maklerin

Die meisten Eigentümer/-innen beantworten diese Frage inzwischen mit Ja. In einer Umfrage der KSK-Immobilien unter rund 500 Eigentümer/-innen mit Verkaufsabsicht in den kommenden drei Jahren würden etwa zwei Drittel einen Immobilienmakler bzw. eine Immobilienmaklerin beauftragen. Fast 70 Prozent von ihnen wären auch bereit, die Provision zu zahlen.

Die drei wichtigsten Ziele der Befragten waren dabei immer dieselben:

1. ein attraktiver Verkaufspreis

2. eine schnelle Abwicklung

3. möglichst wenig eigener Aufwand, zum Beispiel wenige Besichtigungstermine

Genau diese drei Ziele geraten beim Verkauf leicht in Konflikt. Ein hoher Preis kostet Zeit, ein schneller Verkauf kostet oft Geld, und beides zusammen kostet Nerven. Makler/-innen lösen diesen Konflikt nicht durch Zauberei, sondern durch Marktdaten, Erfahrung und einen professionellen Prozess.

Der Markt verzeiht Fehler nicht mehr

Der Mechanismus dahinter ist einfach: Eine überteuerte Immobilie bekommt in den ersten Wochen kaum Anfragen. Steht sie danach Monat für Monat weiter in den Portalen, verschiebt sich die Frage im Kopf der Kaufinteressierten. Nicht mehr der Preis wirkt verhandelbar, sondern das Objekt verdächtig. Dann folgt die erste Preissenkung, danach die zweite, und am Ende verhandeln nur noch diejenigen, die auf de Suche nach einem Schnäppchen sind.

Deine Immobilie ist 450.000 Euro wert. Du startest mit 20 Prozent Aufschlag bei 540.000 Euro. Nach über einem Jahr am Markt erzielst du 85 Prozent des Marktwerts, also 382.500 Euro. Dir fehlen 67.500 Euro. Der Anteil für Verkaufende an der Provision hätte bei 3,57 Prozent rund 16.065 Euro betragen, also gut ein Viertel dieser Summe.

Die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, wird nur im Erfolgsfall fällig. Kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande, zahlst du nichts. Das unterscheidet die Leistung von Immobilienvermittelnden von fast allen anderen Dienstleistungen rund um die Immobilie.

Wie hoch die Provision ausfällt, hängt vom Bundesland ab: Üblich sind 5,95 und 7,14 Prozent  des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Teilen sich beide Seiten diesen Betrag, landest du als Verkäufer/-in in den meisten Bundesländern bei rund 3,57 Prozent.

Geregelt ist die Aufteilung seit dem 23. Dezember 2020 in den §§ 656a bis 656d BGB: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die Käufer/-innen selbst bewohnen, ist der Anteil auf maximal die Hälfte der Gesamtprovision begrenzt. Auf die auftraggebende Seite entfällt damit mindestens die andere Hälfte.

Nicht unter diese Teilungspflicht fallen unter anderem:

• Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte
• Gewerbeimmobilien
• Bauplätze ohne Bebauungspflicht

Hier kannst du die Aufteilung frei mit Makler/-in und Käufer/-in vereinbaren. Wie sich die Provision in deinem Bundesland genau zusammensetzt, findest du in unserer aktuellen Übersicht zur Maklerprovision nach Bundesländern.

Warum der Unterschied so groß ist, zeigt ein Beispiel: Zwei Reihenhäuser in derselben Straße, gleiches Baujahr, gleiche Wohnfläche. Eines hat ein saniertes Dach, eine neue Wärmepumpe und einen Südgarten, das andere eine Gasheizung von 1998 und Blick auf die Bahnstrecke. Ein Online-Modell sieht diesen Unterschied nur teilweise. Ein Makler oder eine Maklerin, der oder die die Straße kennt, sieht ihn sofort und kann ihn in Euro beziffern.

Der Beruf des Immobilienmaklers/der Immobilienmaklerin ist in Deutschland nur schwach reguliert. Für die Tätigkeit ist eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung nötig, ein bestimmter Abschluss dagegen nicht. Seit dem 24. Juli 2026 ist zudem die gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler/-innen entfallen (BGBl. I 2026 Nr. 215), für Wohnimmobilienverwalter/-innen gilt sie weiter.

Für dich heißt das: Die Qualifikation musst du selbst abfragen. Zur Überprüfung der Kompetenz findest du im Folgenden eine Checkliste: 

• Regionale Referenzen: Frag nach drei verkauften Objekten in deinem Umkreis und lass dir zu jedem sagen, wie lange die Vermarktung gedauert hat und was am Ende im Kaufvertrag stand. Wer dabei ins Stocken kommt, hat in deiner Lage noch nicht viel verkauft.
• Nachvollziehbare Bewertung: Die Preiseinschätzung basiert auf konkreten Vergleichsobjekten und wird dir erklärt, nicht nur behauptet.
• Freiwillige Weiterbildung: Frag nach aktuellen Schulungen und Zertifikaten. Wer weiterlernt, obwohl es keine Pflicht mehr ist, meint es ernst.
• Vermögensschadenhaftpflicht: Sie deckt Fehler ab, die im Verkaufsprozess teuer werden können.
• Verbandsmitgliedschaft: Eine Mitgliedschaft im IVD oder einem vergleichbaren Berufsverband ist ein zusätzliches Qualitätssignal.
• Klare Kostenauskunft: Provisionshöhe, Aufteilung und Fälligkeit stehen schriftlich fest, bevor du etwas unterschreibst.

Was sind hingegen Warnsignale, die dich bei der Wahl eines Maklers oder einer Maklerin stutzig machen sollten?

• Eine Preisangabe per Telefon oder E-Mail, ohne die Immobilie gesehen zu haben
• Ein auffällig hoher Wunschpreis, der nicht begründet wird. Das ist häufig nur ein Mittel, um an den Auftrag zu kommen
• Vorauszahlungen oder Pauschalen für Fotos, Exposé oder Anzeigen
• Ausweichende Antworten zur Provision
• Druck, den Vertrag sofort im ersten Termin zu unterschreiben

Achte auf zwei Details beim Immobilienverkauf über einen Makler oder eine Maklerin:.

1. Ein unbefristeter Alleinauftrag ist unzulässig, der Vertrag braucht eine feste Laufzeit.

2. Eine automatische Verlängerung solltest du streichen lassen. Kommst du mit dem Makler bzw. der Maklerin nicht weiter, willst du nach der Laufzeit frei entscheiden können.

Kommt der Vertrag im Fernabsatz zustande, also ohne persönliches Treffen, hast du zusätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Ein Makler oder eine Maklerin beschafft diese Dokumente für dich: Das ist einer der praktischen Vorteile. Wissen solltest du trotzdem, welche Unterlagen notwendig sind.

1. Unterlagen bei jeder Immobilie:

• Grundbuchauszug, möglichst nicht älter als drei Monate
• Flurkarte und Lageplan
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen
• Baugenehmigung und Bauunterlagen

• Teilungserklärung
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
• Wirtschaftsplan

3. Weitere Unterlagen bei vermieteten Objekten

• Mietverträge
• Nachweise über Mieteinnahmen und Betriebskosten

Baufi24 ist ein marktführender und mehrfach ausgezeichneter Baufinanzierungsmakler und  vermittelt selbst keine Immobilien. Genau deshalb können wir dir unabhängig sagen, wer in deiner Region gut verkauft. Als Teil der Bilthouse Gruppe sind wir über unsere Muttergesellschaft und die Partnerstruktur mit über 3.000 Partnerunternehmen aus Immobilienvermittlung und Immobilienvertrieb verbunden, viele davon seit Jahrzehnten. Aus diesem Netzwerk suchen wir den oder die Makler/-in heraus, der oder die zu deiner Immobilie und deiner Postleitzahl passt.

Maklerin oder Makler finden: Schritt für Schritt

1. Immobilie beschreiben: Du gibst uns in wenigen Feldern Objektart, Adresse, Wohnfläche und deinen geplanten Verkaufszeitpunkt an. Das dauert rund zwei Minuten.
2. Empfehlung erhalten: Wir gleichen deine Angaben mit unserem Partnernetzwerk ab und melden uns mit einem passenden Kontakt für einen Makler oder eine Maklerin aus deiner Region.
3. Immobilie bewerten lassen: Er oder sie bewertet deine Immobilie vor Ort, deutlich detaillierter als jedes Online-Modell, und legt dir eine Preis- und Vermarktungsstrategie vor.

Erst danach entscheidest du, ob du dir eine Zusammenarbeit wünschst. Die Anfrage und die Empfehlung sind für dich kostenlos, die Bewertung vor Ort ebenso, und du gehst keine Verpflichtung ein.