Tilgungsrechner

Tilgungsdarlehen berechnen - schnell und einfach

Je höher die Tilgung, umso schneller ist das Darlehen getilgt. Doch wie hoch ist die optimale Tilgung für Ihre Finanzierung? Berechnen Sie einen Tilgungsplan für die Darlehenslaufzeit und finden Sie die beste Kombination aus Tilgung und Zinslast für eine schnell sinkende Restschuld.

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Tilgung - Rechner, Ratgeber & Tipps

11 Min.

Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Tilgungsrechner hilft Ihnen, die Tilgung Ihres Darlehens zu berechnen, Sondertilgungen mit einzubeziehen und einen Tilgungsplan zu erstellen.
  • Tilgungsdarlehen mit fester Sollzinsbindung schützen Darlehensnehmer vor Zinsänderungsrisiken.
  • Der Begriff Tilgungsdarlehen ist Synonym zu Annuitätendarlehen, also einem Darlehen mit gleichbleibender Tilgungsrate.

So gehen Sie vor

  • Nutzen Sie den Tilgungsrechner, um einige Varianten durchzuspielen und Ihr individuelles Tilgungsdarlehen zu kalkulieren.
  • Sollten Sie noch keine Immobilie gefunden haben, schauen Sie bei unserer Immobiliensuche vorbei.
  • Vereinbaren Sie einen kostenfreien Termin mit einem Baufi24 Berater und sparen Sie bei Ihrem Tilgungsdarlehen - auch wenn Sie noch keine passende Immobilie gefunden haben.

In diesem Ratgeber:

Der Tilgungsrechner: simple und schnelle Bedienung

Tilgung bei Tilgungsdarlehen
Baufi24-Vorstand Stephan Scharfenorth erklärt, welchen Einfluss die Tilgung auf die Immobilienfinanzierung hat.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mittels Finanzierung kaufen möchten, stellt Ihnen der Tilgungsrechner eine Vielzahl nützlicher Informationen bereit. Geben Sie dazu einfach den gewünschten Darlehensbetrag vor und spielen Sie verschiedene Varianten zur Tilgung des Kredits durch. Der Rechner bietet diese Möglichkeiten:

  • Tilgungssatz (Standard)
  • Vorgabe der Monatsrate
  • Volltilgung in Sollzinsbindung
  • Volltilgung in xx Jahren
  • keine Tilgung (Tilgungsaussetzung)

Wählen Sie einfach die gewünschte Option aus und der Tilgungsrechner kalkuliert je nach Vorgabe den getilgten Betrag sowie die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung und die Laufzeit des Kredits bis zur Volltilgung. Außerdem bestimmt der Tilgungsrechner die Höhe der monatlichen Darlehensrate inklusive des jeweiligen Zins- und Tilgungsanteils. Wer des Weiteren wissen will, wie sich der Tilgungssatz sowie die Tilgungen von Jahr zu Jahr verändern, wirft einen Blick in den persönlichen Tilgungsplan. In diesem findet der Darlehensinteressierte auch die Restschuld für jedes einzelne Jahr des Kredits aufgelistet.

Falls Sie während der Darlehenslaufzeit Sondertilgungen leisten möchten, lassen sich diese hier ebenfalls vorgeben. Dank dieser vielfältigen Eingabemöglichkeiten liefert der Tilgungsrechner sehr genaue und individuell angepasste Ergebnisse.

Grundlegende Informationen zur Tilgung: das Annuitätendarlehen

Wie beschrieben, können Sie mit dem Tilgungsrechner innerhalb kürzester Zeit mühelos alle wichtigen Werte rund um Ihre persönliche Immobilienfinanzierung ermitteln. Im Folgenden werden die Begriffe, Hintergründe und „Stellschrauben“ der Eigenheimfinanzierung näher betrachtet. Der künftige Darlehensnehmer soll dadurch ein tieferes Verständnis zum Sachverhalt bekommen und auf dieser Basis den für ihn optimalen Immobilienkredit mit passender Tilgung finden.

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, ist in der Regel auf eine günstige Finanzierung angewiesen. Die Kreditinstitute stellen dazu zweckgebundene Darlehen zur Verfügung, mit deren Hilfe sich der Traum nach den eigenen vier Wänden in die Tat umsetzen lässt. Die am häufigsten gewählte Variante zur Finanzierung des Eigenheims ist dabei das Annuitätendarlehen. Grundsätzlich wirken sich vor allem drei Faktoren unmittelbar auf die Attraktivität Ihres Hauskredits aus:

  • Eigenkapital
  • Tilgung
  • Zins

Damit Sie eine preiswerte Immobilienfinanzierung erhalten, sind diese drei Einflussgrößen mit Bedacht zu wählen und aufeinander abzustimmen.

Tilgungsdarlehen: konstante Rate, variable Anteile von Zins und Tilgung

Das Annuitätendarlehen, welches zu den Tilgungsdarlehen zählt, ist bei Hauskäufern nicht ohne Grund so beliebt. Denn bei dieser Form des Kredits bleibt die meist monatlich zu zahlende Rate über die gesamte Laufzeit konstant. Außerdem verändert sich der anfangs vereinbarte Zinssatz über die gesamte Sollzinsbindung nicht. Wenn Sie daher ein Tilgungsdarlehen abschließen, müssen Sie sich vor steigenden Bauzinsen in den nächsten Jahren keine Sorgen machen. Denn mit einem solchen Kredit lässt sich besonders sicher planen und kalkulieren.

Der Begriff „Annuität“ leitet sich von dem lateinischen Wort „annus“ (= Jahr) ab und beschreibt eine kontinuierliche, jährliche Zahlung. Die Kreditrate eines Annuitätendarlehens besteht dabei aus einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil.

Der Zinsanteil wird maßgeblich von der Höhe des bei Vertragsabschluss festgesetzten Sollzinses beeinflusst. Dieser gilt für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung und ist als Entgelt für die Überlassung des Darlehens an die Bank zu zahlen. Der andere Teil der Rate dient zur Tilgung, also zur Rückzahlung des Kredits. Wie hoch dieser ausfällt, hängt insbesondere vom gewählten anfänglichen Tilgungssatz ab. Beide Anteile zusammen ergeben dann die für gewöhnlich monatlich zu zahlende Darlehensrate.

Zwar bleibt diese über die gesamte Sollzinsbindung gleich, die Anteile aus Zins und Tilgung verändern sich allerdings über die Laufzeit. Das hat folgenden Hintergrund: Zu Beginn wird ein Sollzins sowie ein anfänglicher Tilgungssatz festgesetzt. Auf Basis des aufgenommenen Kreditbetrags errechnet sich dann der entsprechende Zins- und Tilgungsanteil. Da der künftige Hausbesitzer jedoch jeden Monat einen Teil des Darlehens tilgt, verringert sich die Restschuld kontinuierlich. Sofern die Tilgungsverrechnung monatlich beziehungsweise unmittelbar nach Zahlung erfolgt, reduziert sich die Restschuld bereits während des Jahres.

Da sich der Zinsanteil aus dem konstanten Sollzins multipliziert mit der noch offenen Restschuld errechnet, ist die Zinslast am Anfang der Rückzahlung am höchsten. Im Laufe der Monate und Jahre nehmen die Restschuld und damit auch der Zinsanteil der Rate immer weiter ab. Gleichzeitig erhöht sich die monatliche Tilgung um den Betrag, um den sich der Zinsanteil vermindert. Daher gilt: Mit zunehmender Laufzeit fällt die Zinslast, während der Tilgungsanteil um den gleichen Wert steigt.

Neben Zinsen und Tilgungen spielt ebenso das Eigenkapital eine Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Grundsätzlich gewähren Banken beim Einsatz eigener finanzieller Mittel attraktivere Sollzinsen. Zudem verringert sich der benötigte Darlehensbetrag durch eingebrachtes Eigenkapital. Da sich überdies der Tilgungssatz immer auf die Restschuld bezieht, ist dieser in Abhängigkeit von der Höhe des Kreditbetrags zu wählen.

Deshalb ist die Höhe des Tilgungssatzes wichtig

Über die Tilgungen zahlt der künftige Hausbesitzer den aufgenommenen Kredit an die Bank zurück. Wenn Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie ein Darlehen abschließen, müssen Sie sich zu Beginn für einen Tilgungssatz entscheiden. Dieser wird in Prozent angegeben und steigt mit zunehmender Laufzeit. Die Baufi24 Spezialisten empfehlen einen Tilgungssatz von anfangs mindestens 2 Prozent. Denn Ihren Kredit führen Sie allein über die Tilgungen zurück, nicht aber über die Zinsen.

So wirken sich unterschiedlich hohe Tilgungssätze auf Ihr Darlehen aus

Die Tilgungshöhe stellt ein zentrales Steuerungselement Ihrer Finanzierung dar. Wie erwähnt, sollten Darlehensnehmer auf eine ausreichend hohe Rückzahlung achten. Denn ein anfänglicher Tilgungssatz von 2 Prozent oder mehr bietet Ihnen diese Vorteile:

  • schnellere Senkung der Restschuld
  • kürzere Darlehenslaufzeit
  • reduzierte Gesamtzinslast

Wenn Sie ab der ersten Rate erhöhte Tilgungen vereinbart haben, zahlen Sie mit jedem Monat mehr von Ihrem Kredit an die Bank zurück. In der Folge verringert sich die Restschuld deutlich rascher als bei einem geringeren Tilgungssatz. Daraus ergibt sich der nächste Vorteil: Dank der schnelleren Reduzierung der Restschuld wird der Kredit früher zurückgezahlt – die Darlehenslaufzeit verringert sich also. Des Weiteren berechnet die kreditgebende Bank die monatliche Zinslast aus dem fixen Sollzins sowie der Höhe der Restschuld. Vermindert sich die Restschuld schneller, fallen daher auch die Zinszahlungen niedriger aus.

Gleichwohl birgt ein hoher anfänglicher Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen ebenso Risiken. Denn ein solcher führt gleich zu Beginn der Laufzeit zu hohen Tilgungen und damit zu einer erhöhten Kreditrate. Aufgrund dessen sollte der Darlehensnehmer vor Abschluss der Immobilienfinanzierung genau kalkulieren, welche monatliche Rate er sich leisten kann. Hierbei sind nicht nur die nächsten Monate in Betracht zu ziehen, sondern auch der gesamte Zeitraum der vereinbarten Zinsbindung. Denn für diese Zeitspanne verharren die Darlehensraten auf dem gleich hohen Niveau. Bei zu hoch angesetzten Tilgungen steigt daher die Gefahr, dass Sie den Zahlungsverpflichtungen zu irgendeinem Zeitpunkt nicht mehr nachkommen können.

Tilgungsrechner: Vergleich niedriger gegenüber hoher Tilgung

Die Auswirkungen eines hohen beziehungsweise niedrigen Tilgungssatzes lassen sich am besten anhand eines Beispiels verdeutlichen. Angenommen, Sie möchten eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 330.000 Euro erwerben und verfügen über 30.000 Euro Eigenkapital. In diesem Fall wird also ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro benötigt. Da die Bauzinsen derzeit sehr günstig sind, empfiehlt sich eine längere Zinsbindung von 15 Jahren. Mithilfe des kostenlosen Tilgungsrechners können Sie verschiedene Tilgungssätze vorgeben. Wenn der anfängliche Tilgungssatz auf 1,5 Prozent beziehungsweise 3,0 Prozent festgesetzt wird, liefert der Tilgungsrechner diese Werte:

Vorgaben für den Tilgungsrechner (Stand Juli 2019):

  • Wert/Kaufpreis: 330.000 €
  • Eigenkapital: 30.000 €
  • Darlehensbetrag: 300.000 €
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
  • Sollzins pro Jahr: automatisch
Tilgungssatz 1,5 % 3,0 %
monatliche Darlehensrate 730,00 € 1.027,50 €
Zinsanteil 355,00 € (48,63 %) 277,50 (27,01 %)
Tilgungsanteil 375,00 € (51,37 %) 750,00 (72,99 %)
Sollzins p.a. 1,42 % 1,11 %
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung 46 Jahre, 9 Monate 28 Jahre, 3 Monate
Am Ende der Zinsbindung von 15 Jahren
Restschuld 224.821,85 € 153.184,35 €
getilgter Betrag 75.178,15 € 146.815,65 €
Zinszahlungen gesamt 56.221,85 € 38.134,35 €

Die mit dem Tilgungsrechner durchgeführte Kalkulation zeigt Ihnen auf eindrucksvolle Weise, wie sich bei einer Finanzierung ein hoher gegenüber einem niedrigen Tilgungssatz auswirkt. Wer sich in diesem Beispiel für einen Tilgungssatz von 3,0 Prozent entscheidet, für den beläuft sich der monatliche Kapitaldienst auf über 1.000 Euro. Darlehensnehmer, die hingegen zu Beginn nur halb so viel tilgen, zahlen immer noch eine monatliche Rate von knapp 750 Euro. Interessant ist auch der Vergleich der jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile. Während bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent die beiden Anteile annähernd gleich sind, sieht es bei einem Tilgungssatz von 3,0 Prozent anders aus. Hier tilgt der Hauskäufer mehr als 70 Prozent von seiner Rate. Auf den Zinsanteil entfallen folglich nur etwas mehr als 25 Prozent.

Sollte das Darlehen nach der Zinsbindung mit unverändertem Sollzins weiterlaufen, dauert es bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 1,5 Prozent mehr als 46 Jahre bis zur Volltilgung. Wer gleich zu Beginn doppelt so viel tilgt, ist hingegen nach rund 28 Jahren schuldenfrei. Damit zeigt sich der erste Vorteil einer höheren Tilgung: die verkürzte Darlehenslaufzeit.

Nach Ende der Zinsbindung benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, um die bis dahin noch offene Restschuld zu begleichen. Daher ist es sinnvoll, den Zeitpunkt nach 15 Jahren näher zu betrachten. Kreditnehmer, die mit einer Tilgung von 1,5 Prozent beginnen, haben in diesem Beispiel nach 15 Jahren bereits 56.221,85 Euro an Zinsen gezahlt. Wer stattdessen eine anfängliche Rückzahlung von 3,0 Prozent bevorzugt, überweist bis zu diesem Zeitpunkt rund 18.000 Euro weniger an Zinsen. Dieser Umstand offenbart den zweiten Vorteil einer höheren Tilgungsrate: die geringere Gesamtzinslast.

Drittens fällt bei einem hohen Tilgungssatz die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung deutlich niedriger aus. So liegt diese bei einem Tilgungssatz von 3,0 Prozent mit 153.184,35 Euro erheblich niedriger als gegenüber 224.821,85 Euro bei einem Tilgungssatz von 1,5 Prozent.

Wie die Kalkulation mit dem Tilgungsrechner eindrucksvoll deutlich macht, spricht viel für einen hohen Tilgungssatz. Dennoch sollten Sie bei Ihren Planungen genau überlegen, wie viel Tilgung Sie sich auf Dauer leisten können. Denn ein erhöhter Tilgungssatz führt zu einer höheren Darlehensrate. Falls Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Kreditraten nicht bedienen können, besteht nämlich das Risiko einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Aufgrund dessen sollten künftige Hausbesitzer Ihr Budget sorgfältig bestimmen. Der praktische Budgetrechner ist dabei eine große Hilfe.

Die besondere Bedeutung der Tilgung in der aktuellen Situation

Tilgungsdarlehen & Tilgungsrechner
Die Tilgung ist die regelmäßige Rückzahlung eines Annuitätendarlehens.

Es ist schon lange kein Geheimnis mehr: In vielen Regionen und Städten Deutschlands steigen die Immobilienpreise mitunter kräftig. Gerade in den beliebten Großstädten klettern die Quadratmeterpreise auf Rekordniveaus.

Um den Wunsch nach einem eigenen Haus dennoch verwirklichen zu können, wird meistens eine günstige Immobilienfinanzierung benötigt. In den häufigsten Fällen schließen künftige Hausbesitzer dazu ein Tilgungsdarlehen ab.

Da die Bauzinsen mittlerweile absolute Tiefststände erreicht haben, profitieren viele Menschen von sehr attraktiven Finanzierungen. Doch trotz dieses Vorteils zahlt die Mehrheit der Darlehensnehmer immer noch zu viel für ihren Kredit. Denn die meisten achten bei ihrer Baufinanzierung vor allem auf den Zinssatz, nicht jedoch auf die Höhe der Tilgung.

Nutzen Sie die Zinsersparnis zur schnelleren Tilgung

Wer vor mehr als 10 Jahren ein Haus finanzieren wollte, zahlte damals Bauzinsen in Höhe von 5 Prozent und mehr. Darlehensnehmer, die zudem eine anfängliche Tilgungsrate von 1 Prozent wählten, hatten somit eine vergleichsweise hohe Jahresrate von 6 Prozent des Kreditbetrags zu schultern. Aufgrund des hohen Zinsanteils benötigten Hauskäufer meist 30 bis 40 Jahre, um die Gesamtschuld zurückzuzahlen.

Seit Beginn der Finanzkrise 2008 sind die Zinsen jedoch drastisch gesunken. Bis heute bewegen sie sich auf einem historisch niedrigen Level. Im Gegensatz zum Sparer profitieren künftige Hausbesitzer von dieser Entwicklung. Denn mit den allgemeinen Marktzinsen sind ebenso die Hypothekenzinsen gefallen.

Um aus dieser Zinsersparnis einen Vorteil zu ziehen, haben Sie grundsätzlich zwei Optionen. So lässt sich etwa bei gleichbleibender Tilgungsrate die Darlehensrate reduzieren. Von dieser Variante profitieren Darlehensnehmer allerdings kaum, denn geringe Zinsen und niedrige Tilgungen erhöhen die Kreditlaufzeit.

Besser ist es da, wenn Sie die eingesparten Zinsen dafür nutzen, um den Tilgungssatz anzuheben. Sofern es das eigene Budget zulässt, raten die Baufi24 Berater zu einer anfänglichen Tilgung von mindestens 2 Prozent. Außerdem sollten sich Darlehensnehmer für eine lange Sollzinsbindung von 15 Jahren oder mehr entscheiden. Zwar zahlen Sie für eine etwas längere Zinsbindung einen geringfügig höheren Sollzins. Dafür entfällt aber das Zinsänderungsrisiko für diesen Zeitraum.

Tipp für den Tilgungsrechner

Je geringer der Zins ist, umso höher sollte der Tilgungssatz gewählt werden.

Volltilgerdarlehen: Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindung

Dank des ausgesprochen niedrigen Zinsniveaus haben Hauskäufer ebenso die Option, den aufgenommenen Kredit innerhalb der Zinsbindungsdauer komplett zu tilgen. Das Volltilgerdarlehen. Eine solche Form der Tilgung bietet Ihnen diese Vorteile:

  • maximale Zinssicherheit
  • viele Banken gewähren einen Zinsrabatt
  • feste Laufzeit bis zur Volltilgung
  • keine Anschlussfinanzierung erforderlich

Andererseits müssen künftige Hausbesitzer, die auf ein Volltilgerdarlehen setzen, höhere monatliche Raten in Kauf nehmen. Damit diese nicht zu hoch ausfallen, sollte die Zinsbindung auf mindestens 20 Jahre festgesetzt werden. Falls Sie sich für eine Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindung interessieren, können Sie diese Variante mithilfe des Tilgungsrechners einfach durchspielen. Nach nur wenigen Klicks erhalten Sie über das Tool alle wichtigen Werte zu Ihrer Finanzierung.

Die Tilgungen an die persönlichen Lebensumstände anpassen

Zwar haben Sie zu Beginn des Darlehens einen anfänglichen Tilgungssatz zu wählen. Allerdings gewähren immer mehr Kreditinstitute auch eine Anpassung der Tilgungssätze während der Laufzeit. So ist es beispielsweise bei einigen Banken möglich, den vereinbarten Tilgungssatz in einem Jahr um mehrere Prozentpunkte zu erhöhen oder zu reduzieren. Je nach Anbieter sind dabei mehrere Änderungen kostenfrei oder gegen Gebühr erlaubt.

Kreditnehmer, die etwa aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit Probleme mit dem Kapitaldienst haben, können sich zudem um eine Tilgungsaussetzung bemühen. In den meisten Verträgen zur Immobilienfinanzierung sind jedoch keine Rechte zur Aussetzung der Tilgung vorgesehen. Viele Banken erlauben aber bei finanziellen Engpässen oftmals eine Streckung der Tilgung.

Tipp zum Tilgungsrechner

Die Tilgungshöhe sollte der Darlehensnehmer nicht nur von den finanziellen Möglichkeiten, sondern auch vom eigenen Alter abhängig machen. Grundsätzliche Empfehlung dabei: Je kürzer die Zeit bis zum Renteneintritt, desto höher ist die anfängliche Tilgung zu wählen.

Mithilfe von Sondertilgungen noch schneller schuldenfrei sein

Mit einer angemessen hohen und regelmäßigen Tilgung zahlen Sie Ihr Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zu geringen Zinskosten zurück. Darüber hinaus bieten Sondertilgungen die Möglichkeit, den Kredit schneller als geplant zurückzuführen. Der Vorteil dabei: Solche außerordentlichen Rückzahlungen können Sie immer dann leisten, wenn Sie zusätzliches Kapital übrig haben – wie etwa nach einer Erbschaft oder Schenkung. Dank zusätzlicher Sondertilgungen verringern Darlehensnehmer die Restschuld somit noch rascher, was die Laufzeit verkürzt und die Zinslast reduziert.

Wer von dieser Option eventuell später Gebrauch machen will, sollte sich bereits zum Vertragsabschluss mit dem Thema beschäftigen. Denn in vielen Darlehensverträgen wird kein Recht auf Sondertilgungen eingeräumt. Wenn Sie jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit außerordentliche Rückzahlungen in den nächsten Jahren tätigen möchten, hilft Ihnen Ihr Baufi24 Spezialist dabei, die richtige Bank zu finden. So gibt es einige Finanzdienstleister am Markt, die jährliche Sondertilgungen ohne Zusatzkosten gewähren. Kreditnehmer, die indessen kein Recht auf außerordentliche Rückzahlungen haben, müssen der Bank bei einer Sondertilgung für gewöhnlich eine Vorfälligkeitsentschädigung überweisen.

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