Tilgungsrechner

Eine sorgfältige Vorbereitung ist das A und O für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung. Mit unserem praktischen Tilgungsrechner ermittelst du deine Tilgungen, Zinsen, Monatsraten und mehr. Er bietet dir unter anderem diese Vorteile: 

• Der Zins- und Tilgungsrechner kalkuliert im Handumdrehen die wichtigsten Kennzahlen für deine Baufinanzierung.
• Es lässt sich eine vollständige Tilgungsstrategie zur Finanzierung einer Immobilie entwickeln.
• Der zusätzlich generierte Tilgungsplan liefert dir detaillierte Informationen zur jährlichen Tilgung.

Des Weiteren lässt sich mit dem Tilgungsrechner nicht nur eine Tilgungsrate berechnen. Planst du deinen Immobilienkredit mit Sondertilgungen, kannst du ebenfalls auf das Hilfsmittel zurückgreifen.

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung finanzieren möchtest, kannst du mit dem kostenlosen Tilgungsrechner online verschiedene Szenarien für deine individuelle Finanzierung einfach und schnell selbst kalkulieren und einen exemplarischen Tilgungsplan erstellen. Wie verändert der Zinssatz die Finanzierung, welchen Einfluss haben Tilgungssatz, Eigenkapital und Standort der Immobilie? Der Tilgungsrechner hält eine Vielzahl nützlicher Informationen bereit.

Schritt für Schritt für Schritt berechnest du ganz einfach mit dem Tilgungsrechner deinen Kredit für die Baufinanzierung.

Schritt 1: Angaben im Tilgungsrechner machen

So funktioniert der kostenlose Immobilien Tilgungsrechner: Gib verschiedene Eckdaten für eine mögliche Finanzierung in den Rechner ein. So kannst du Zinsen und Tilgung berechnen.

Folgende Angaben sind beim Tilgungsrechner möglich:

• Vorhaben
• Standort der Immobilien (Bundesland)
• Kaufpreis der Immobilie
• Eigenkapital
• Tilgungssatz
• Laufzeit

Mit nur wenigen Klicks erhältst du so eine (Muster-)Berechnung für ein Immobiliendarlehen. Variiere dabei bspw. die Höhe des Eigenkapitals oder die anfängliche Tilgung: So kannst du sehen, wie du mit verschiedenen Stellschrauben deine Finanzierung beeinflussen kannst. Das Ergebnis gibt dir Aufschluss über die Bausteine eines möglichen Finanzierungskonzepts, u. a.:

• Monatliche Rate
• Sollzinssatz
• Nettodarlehensbetrag
• Nebenkosten
• Effektiver Jahreszins
• Anfänglicher Tilgungssatz in %
• Restschuld nach Sollzinsbindung
• Anzahl der Raten
• Laufzeit in Jahren 

Schritt 2: Tilgungsplan erstellen

Der Tilgungsrechner für Baufinanzierungen liefert dir so mit nur wenigen Angaben eine schnelle Orientierung über verschiedene Finanzierungsvarianten. Möchtest du es ganz genau wissen, kannst du den Tilgungsplan berechnen und direkt anzeigen lassen.

Dein Tilgungsplan liefert dir folgende Angaben:

• Jahr / Monat
• Restschuld Jahresanfang
• Restschuld Jahresende
• Rate
• Zinsanteil
• Tilgungsanteil

Schritt 3: Finanzierungsangebot anfragen

Hast du dir mithilfe des kostenlosen Tilgungsrechners einen Überblick verschafft, welche Finanzierungsvarianten für dich infrage kommen, dann lass dir ein kostenloses Finanzierungsangebot schicken. Bei Baufi24 erwartet dich:

• Vergleich der Angebote von über 500 Banken
• persönliche Beratung: professionell, individuell und unverbindlich
• kostenlos: maßgeschneidertes Finanzierungsangebot

Deinen Baukredit führst du allein über die Tilgungen zurück. Außerdem wirkt sich die Tilgungshöhe auf die Laufzeit, die Höhe der Kreditrate und die Gesamtkosten des Immobilienkredits aus. Deswegen ist die Tilgung von zentraler Bedeutung.

Nimmst du ein Immobiliendarlehen auf, wählst du zuerst einen anfänglichen Tilgungssatz. Dieser gibt an, wie viel Prozent des aufgenommenen Kredits du im ersten Jahr zurückzahlst.

Eine niedrigere Tilgungsrate hat zur Folge, dass der Kredit generell langsamer abbezahlt wird. Wer sich für eine solche Struktur entscheidet, profitiert zwar von einer niedrigeren monatlichen Belastung, muss dafür aber eine längere Laufzeit in Kauf nehmen. Gleichzeitig fallen über die Gesamtlaufzeit höhere Zinskosten an, da sich die Zinsen an der Restschuld orientieren, die langsamer getilgt wird. Eine eher niedrige Tilgungsrate ist meist sinnvoll, wenn Kreditnehmende ein etwas geringeres Einkommen haben oder aber sonstige Verpflichtungen, denen sie parallel nachkommen wollen oder müssen.

Was bedeutet ein höherer Tilgungssatz?

Wer sich für eine höhere Tilgungsrate entscheidet, zahlt seine Hausfinanzierung schneller zurück. Hausbauende sind somit rascher schuldenfrei. Zugleich senkt ein größerer Tilgungssatz die Gesamtkosten deines Immobilienkredits. Schließlich werden die zu zahlenden Zinsen auf Basis der Restschuld kalkuliert, die sich durch hohe Tilgungen schneller reduziert. Allerdings: Ein größerer Tilgungssatz lässt die monatliche Darlehensrate steigen. Prüfe deshalb vorab genau, welche Tilgungsrate du dir leisten kannst.

Wenn du unseren Abtragsrechner verwendest, generiert er automatisch auch einen detaillierten Tilgungsplan. Um ihn anzusehen, klickst du im Tilgungsrechner zur Baufinanzierung auf die Schaltfläche „Tilgungsplan anzeigen“. Nach der Berechnung der Tilgung zeigt dir der Tilgungsrechner für jedes einzelne Jahr an:

• Restschuld zum Jahresbeginn
• Restschuld zum Jahresende
• Rate
• davon Zinsen
• davon Tilgung 

Durch einen weiteren Klick neben die gewünschte Jahreszahl gibt der Plan zur Tilgung die obigen Ergebnisse ebenso für jeden Monat wieder.

Beispiel: Berechnung für einen Tilgungsplan

Eine Familie nimmt ein Darlehen für einen Hauskauf in Hamburg auf mit diesen Eckdaten der Finanzierung:

• Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €
• Eigenkapital: 50.000 €
• Tilgungssatz: 2,5 %
• Zinsbindung: 10 Jahre

Der Tilgungsrechner liefert folgende Ergebnisse (Musterberechnung):

• Nettodarlehensbetrag: 394.280 €
• Sollzinssatz: 3,52 %
• Effektiver Jahreszins: 3,61 %
• monatliche Rate: 1.977,97 €
• Restschuld nach Sollzinsbindung: 276.338,94 €
• Laufzeit in Jahren: 25 Jahre

Im folgenden findest du einen exemplarischen Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen.

Möchtest du deinen Kredit mit unserem Abtragsrechner planen und eine Tilgungsrate berechnen, überlege dir, welche Art von Darlehen du abschließen willst. Denn der gewählte Kredittyp beeinflusst ebenso die Modalitäten der Tilgung.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die beliebte Standardvariante zur Immobilienfinanzierung. Für den Kredittyp charakteristisch sind vor allem die Sollzinsbindung sowie die konstanten Raten bei sich verändernden Zins- und Tilgungsanteilen. Annuitätendarlehen lassen sich gut planen und sind relativ günstig.

Tilgungsdarlehen

Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen bleibt beim Tilgungsdarlehen der Tilgungsbetrag innerhalb der Rate unverändert. Gleichzeitig nimmt der Zinsanteil über die Laufzeit ab. Dadurch sinkt die insgesamt zu zahlende Rate über die Jahre. Bei der Berechnung des Tilgungsdarlehens lässt sich somit feststellen, dass die finanzielle Last am Anfang am höchsten, am Ende dafür am geringsten ist.

Endfälliges Darlehen

Das endfällige Darlehen verzichtet während der Laufzeit komplett auf Tilgungen. In dieser Phase zahlst du also lediglich Zinsen. Erst am Ende der vereinbarten Laufzeit tilgt die bzw. der Darlehensnehmende den gesamten Kredit in einem Betrag. Für ein solches endfälliges Darlehen zahlst du normalerweise mehr Zinsen als für ein Annuitätendarlehen. Dafür ist beim Fälligkeitsdarlehen die Kreditrate geringer.

Hast du ein Immobiliendarlehen abgeschlossen, führst du dieses über die Tilgungen zurück. Die Restschuld errechnet sich dabei so:

Aufgenommener Kreditbetrag - alle bis dahin geleisteten Tilgungen = Restschuld

Willst du eine Immobilie finanzieren, kannst du über den Tilgungsrechner ebenso deine Restschuld ermitteln. Im persönlichen Tilgungsplan ist die Restschuld für jedes Jahr ausgewiesen. Dadurch ermöglicht der Tilgungsrechner es, die Rückzahlung inklusive aller Zinsen Schritt für Schritt nachzuverfolgen.

Ferner wird die Restschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt besonders wichtig: und zwar zum Ende der vereinbarten Zinsbindung. Denn dann benötigst du für deine noch nicht getilgte Restschuld eine passende Anschlussfinanzierung. Hierzu stehen grundsätzlich 3 Optionen zur Auswahl: 

1. Prolongation: Kreditverlängerung bei der bestehenden Bank
2. Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank
3. Forward Darlehen: Vereinbarung eines neuen Kredits einige Zeit vor dem Ende der Zinsbindung

Wie hoch die Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung wäre, lässt sich dem Baufi24 Restschuldrechner ebenfalls entnehmen.

Die Auswirkungen eines hohen beziehungsweise niedrigen Tilgungssatzes lassen sich am besten anhand eines Beispiels verdeutlichen. Angenommen, du möchtest eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 350.000 Euro erwerben. Befindet sich das Eigenheim in Nordrhein-Westfalen, kalkuliert der Tilgungsrechner Nebenkosten in Höhe von 42.245 Euro. Verfügst du beispielsweise über 70.000 Euro Eigenkapital, brauchst du laut Rechner einen Darlehensbetrag von 322.000 Euro (gerundet). Der kostenlose Tilgungsrechner erlaubt es dir nun, verschiedene Tilgungssätze vorzugeben. 

Vorgaben für den Tilgungsrechner:

• Wert/Kaufpreis: 350.000 €
• Eigenkapital: 70.000 €
• Darlehensbetrag: 322.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Sollzins pro Jahr: automatisch

Interessant ist der Vergleich der jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile:

• 1,5 % Tilgungsrate: Bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent liegt dein Zinsanteil bei über 70 Prozent.
• 2,5 % Tilgungsrate: Nimmst du zu Beginn eine Tilgungsrate von 2,5 Prozent, reduziert sich dein anfänglicher Zinsanteil auf etwas über 60 Prozent. In diesem Fall würdest du fast 40 Prozent deiner Rate zur Tilgung nutzen.
• 3,5 % Tilgungsrate: Entscheidest du dich für eine anfängliche Tilgung von sogar 3,5 Prozent, so liegt der Zinsanteil der monatlichen Belastung sogar nur knapp über 50 Prozent.

Die mit dem Tilgungsrechner durchgeführte Beispiel-Kalkulation zeigt dir deutlich, wie sich bei einer Finanzierung ein hoher gegenüber einem niedrigen Tilgungssatz auswirkt:

• Zinskosten gespart: Am Ende der Zinsbindung wurden bei 3,5 % Tilgungsrate über 30.000 € Zinskosten eingespart.
• Hohe monatliche Belastung: Bei ansonsten gleichen Eckdaten ist die Kreditrate bei 3,5 % anfänglicher Tilgung um mehr als 500 € höher. Je höher der Tilgungssatz, desto höher die Rate: Kreditnehmende sollten sorgfältig kalkulieren, welche Rate sie sich auch langfristig leisten können.
• Schneller schuldenfrei mit hoher Tilgungsrate: Nach 15 Jahren Zinsbindung ist die Restschuld in diesem konkreten Beispiel bei 3,5 % Tilgung um weit über 100.000 € geringer und die Laufzeit ist 13 Jahre kürzer.

Die folgende Infografik stellt die Auswirkung der Tilgungsrate auf die Laufzeit vereinfacht dar:

Tipp 1: Profitiere von Sondertilgungen

Durch außerordentliche Rückzahlungen, sogenannte Sondertilgungen, lässt sich die Restschuld der Immobilienfinanzierung schneller reduzieren. Daraus resultierend verkürzt sich die Laufzeit und die Gesamtkosten des Kredits verringern sich. Lässt sich absehen, dass mittelfristig zusätzliches Kapital frei wird, lohnt es sich bereits im Vorfeld zu prüfen, ob ein Recht auf Sondertilgungen Teil des Vertrags ist. Manche Banken gewähren dir jährliche Sondertilgungen ohne Mehrkosten. Ist dies nicht vertraglich vorgesehen, so fallen in der Regel Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung an.

Tipp 2: Nutze Tilgungssatzwechsel

Beim Abschluss deiner Baufinanzierung vereinbarst du einen anfänglichen Tilgungssatz mit der Bank. Verändern sich im Laufe der Zeit die finanziellen Verhältnisse und ist zum Beispiel wegen einer Gehaltserhöhung langfristig eine höhere Tilgung möglich, ist es sinnvoll, über eine Anhebung des Tilgungssatzes nachzudenken. Immer mehr Banken ermöglichen dir einen Tilgungssatzwechsel während der Kreditlaufzeit. Dies gilt ebenso für eine Reduzierung der Tilgung. Bei manchen Banken ist das ohne Kosten möglich. Häufig fallen dafür aber Gebühren an.

Tipp 3: Strecke bei Bedarf die Tilgung

Geraten Finanzierende etwa aufgrund von Arbeitslosigkeit kurz- oder mittelfristig in einen finanziellen Engpass, ist es ratsam, mit der Bank über eine Streckung der Tilgung zu sprechen. In den meisten Kreditverträgen ist nämlich ein Recht auf Aussetzung nicht vereinbart.

Tipp 4: Individuelle Tilgung abhängig vom Alter

Bei der Wahl deiner Tilgungsrate solltest du nicht nur finanzielle Faktoren berücksichtigen. Das Alter der Kreditnehmenden spielt ebenfalls eine Rolle: Idealerweise ist bei deinem Eintritt ins Rentenalter die Baufinanzierung bereits vollständig getilgt. Je näher also der Renteneintritt ist, umso höher sollte die anfängliche Tilgung ausfallen.

Tipp 5: Plane deine individuelle Finanzierung mit dem Tilgungsrechner

Neben der Tilgung sind die Zinsen und die Dauer der Zinsbindung die wichtigsten Hebel für die Kosten der Baufinanzierung. Möchtest auch du eine maßgeschneiderte und günstige Finanzierung finden, die zu deinen persönlichen Bedürfnissen passt? Dann schaue nicht nur auf den anfänglichen Tilgungssatz.

Der Tilgungsrechner ermöglicht es dir, verschiedene Fälle zu kalkulieren. Dadurch siehst du sofort, wie sich beispielsweise die monatliche Belastung und die Kosten des Kredits ändern, wenn du einen oder mehrere Parameter variierst. Ferner verschafft dir der erstellte Tilgungsplan einen Überblick darüber, wie sich deine Restschuld von Jahr zu Jahr verringert.

Kontaktiere uns und lasse dich von unseren erfahrenen Expertinnen und Experten kostenlos beraten. Wir unterstützen dich dabei, die für dich optimale Tilgungsrate im Rahmen einer maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung zu bestimmen. Baufi24 vergleicht zudem die Angebote von über 500 Kreditinstituten: Fordere einfach ein unverbindliches Finanzierungsangebot an.