Ablauf beim Hausbau: Phasen & Schritte beim Bau des Eigenheims

Ein Haus selber zu bauen, ist ein umfangreiches, kapital- und zeitintensives Vorhaben. Damit dieses möglichst reibungslos abläuft, ist eine sorgfältige Planung essenziell. Dazu ist es sinnvoll, den Prozess des Hausbaus in mehrere Schritte einzuteilen. Doch welche Phasen gibt es beim Hausbau? Für gewöhnlich sind es 4 Bauetappen:

1. Vor Baubeginn: Planung und Vorbereitung
2. Erste Bauphase: Rohbau
3. Zweite Bauphase: Innenausbau
4. Nach dem Hausbau: Bauabnahme und Übergabe

Welche Gewerke sind wann beim Hausbau aktiv? Anfangs sind vor allem diese Gewerke tätig:

• Betonbauer und bauerinnen

• Maurer und Maurerinnen

• Zimmerleute

• Dachdecker/-innen

Später kümmern sich u. a. Fachleute für Elektrik, Sanitär und Heizung sowie Schreinereien und Malerbetriebe um den Ausbau deines Eigenheims. Zentral ist dabei eine kontinuierliche Abstimmung zwischen den verschiedenen Baugewerken, um einen reibungslosen Ablauf beim Hausbau zu gewährleisten.

Vor dem eigentlichen Baubeginn: Grundstückssuche, Finanzierung & Bewilligung

Bevor du den Grundstein für dein neues Haus legst, gilt es eine Reihe an Aufgaben zu erledigen:

• Grundstückssuche: Beim Grundstück ist vor allem auf die Lage, Größe, den Zustand und den Grad der Erschließung zu achten.
• Finanzierung: Bestimme dein Budget inklusive Eigenkapital und finde ein günstiges Baudarlehen.
• Bewilligung: Um mit dem Bauprozess starten zu können, benötigst du insbesondere eine Baugenehmigung. Diese musst du rechtzeitig beim örtlichen Bauamt beantragen.

Nähere Informationen zu den vorbereitenden Schritten für einen Hausbau erhältst du in unserem Artikel „Hausbau planen“.

Sind alle Planungen und vorbereitenden Arbeiten abgeschlossen, beginnt der eigentliche Hausbau mit dem Erstellen des Rohbaus. Die jeweiligen Gewerke werden dabei nach und nach aktiv. Bezüglich des Ablaufs beim Hausbau ergibt sich für den Rohbau eines Massivhauses in der Regel diese zeitliche Abfolge:

1. Rohrleitungsbauer/-innen verlegen Rohre für den Abwasseranschluss
2. Bauarbeiter/-innen richten die Baustelle ein
3. Betonbauer/-innen setzen das Fundament bzw. die Bodenplatte
4. Gerüstbauer/-innen stellen die Baugerüste auf
5. Maurer/-innen errichten die tragenden Außen- und Innenwände bzw. die Fassade
6. Betonbauer/-innen bzw. Zimmereien erstellen die Geschossdecken und Treppen
7. Schornsteinbauer/-innen mauern den Schornstein
8. Zimmereien errichten den Dachstuhl
9. Dachdecker- und Klempnerbetriebe decken das Dach ein bzw. installieren die Dachrinnen

Zweite Bauphase: der Innenausbau

Innerhalb des Ablaufplans zum Hausbau nimmt der Innenausbau für gewöhnlich die meiste Zeit in Anspruch. Typischerweise werden folgende Baugewerke in dieser Reihenfolge in den Hausbau eingebunden:

1. Fensterbaubetriebe montieren die Fenster und Türen
2. Anlagenmechaniker/-innen für Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik (SHK) bauen u. a. die Heizung, Rohre und Leitungen ein (Rohinstallation)
3. Trockenbauer/-innen installieren Trockenbauwände und abgehängte Decken
4. Elektroniker/-innen für Energie- und Gebäudetechnik richten die Elektroinstallationen ein und verlegen die elektrischen Leitungen
5. Stuckateure/Stuckateurinnen verputzen die Wände
6. Estrichleger/-innen bringen den Estrich auf
7. Malerbetriebe übernehmen die Spachtel- und Malerarbeiten
8. Boden- und Fliesenleger/innen kümmern sich um die Verlegearbeiten
9. Anlagenmechaniker/-innen für SHK nehmen die Feininstallation vor
10. Schreinereien bauen die Innentüren ein
11. Reinigungskräfte/Bauarbeiter/-innen führen eine Endreinigung durch

Hierbei zu beachten: Viele Arbeiten erledigen die unterschiedlichen Gewerke parallel. Deswegen ist eine enge Abstimmung zwischen den beteiligten Fachbetrieben von entscheidender Bedeutung.

Nach dem Bau kommt die Bauabnahme und Bauübergabe

Ist nach den beiden Bauphasen der Hausbau erfolgreich beendet, fordern die Auftragnehmenden die Auftraggebenden auf, das Bauwerk abzunehmen. Für die/den Auftraggebende/-n gilt hierbei in der Regel eine Frist von 12 Werktagen. In dieser Zeit treffen sich normalerweise die Auftraggebenden (Bauherren) und Auftragnehmenden (Bauunternehmen/Bauträger) zu einem gemeinsamen Abnahmetermin. Bei diesem ebenfalls oft zugegen:

• Bauleitung oder Architekt/-in für technische Details
• Bausachverständige, die für die/den Auftragnehmende/-n etwaige Mängel identifizieren und schriftlich erfassen (Baumängeldokumentation)

An dieser Stelle des Ablaufs beim Hausbau besonders wichtig: Alle vorhandenen Mängel sind im Abnahmeprotokoll schriftlich festzuhalten. Außerdem muss dort stehen, wer den Mangel bis wann beseitigt. Ist die Immobilie frei von wesentlichen Mängeln, so hat die oder der Auftraggebende das Bauwerk nach der Begehung anzunehmen. Dazu wird das Abnahmeprotokoll unterschrieben.

Danach muss auftraggebende Person die vereinbarte Schlusszahlung leisten und die Verantwortung für die Immobilie geht auf den bzw. die Hauseigentümer/-in über. Weitere Details zum Thema liest du im Artikel „Bauabnahme“.

Lässt du dein Haus schlüsselfertig bauen, erbringst du für gewöhnlich keine Eigenleistungen. Das kostet zwar mehr, dafür beschleunigt sich jedoch normalerweise der Hausbau. Noch mehr Zeit sparst du, wenn du ein Fertighaus bauen lässt. Ein solches ist meist innerhalb von rund 4 bis 6 Monaten bezugsfertig.

Möchtest du deinen Traum vom Eigenheim verwirklichen, beantworte zuvor eine Reihe wichtiger Fragen. Dadurch lässt sich die Wahrscheinlichkeit für einen reibungslosen Ablauf beim Hausbau erhöhen. Kläre vorab u. a.:

• Wie hoch ist das eigene Budget bzw. viel Baugeld steht zur Verfügung?
• Welche Anforderungen stelle ich an das neue Eigenheim?
• Will ich ein Massivhaus oder Fertighaus?
• Was kostet der Hausbau insgesamt?
• Welche Leistungen kann bzw. will ich selbst erbringen?
• Wie sieht der genaue Ablaufplan für den Hausbau aus?

Wer ein Haus in mehreren Bauetappen errichten möchte, sollte ebenso mögliche Stolperfallen kennen:

• Baufinanzierung wird nicht bewilligt bzw. der Kreditbetrag ist zu gering: Durch eine unzureichende Planung kann es vorkommen, dass die Bank den Darlehensantrag ablehnt bzw. das bereitgestellte Kapital nicht genügt.
• Grundstück passt nicht: Das Grundstück kann bspw. zu klein, zu groß oder nicht ausreichend erschlossen sein.
• Tatsächliche Kosten übersteigen die geplanten: Oft fallen die Baukosten letztlich höher aus als angenommen. Um teure Nachfinanzierungen zu vermeiden, solltest du daher in deinen Ablauf u. a. auch sämtliche Baunebenkosten einplanen.
• Eigenleistungen werden unterschätzt: Viele Hobby-Handwerker/-innen kalkulieren für ihre Eigenleistungen zu wenig Aufwand und Zeit ein.
• Bauvertrag wird nicht sorgfältig kontrolliert: Manchmal ist der/dem Auftraggebenden nicht ganz klar, welche Leistungen die Baugewerke erbringen und welche nicht.

Wo liegen häufig Verzögerungen?

Ein Hausbau dauert oft aus folgenden Gründen länger:

• fehlende Baugenehmigung, da zu spät beantragt
• unzureichende Absprache zwischen Auftraggebenden und Auftragnehmenden bzw. den Baugewerken untereinander
• Planungsfehler/auftretende Mängel beim Hausbau
• schlechtes Wetter
• Lieferengpässe bei den Baumaterialien
• Änderungswünsche der/des Auftraggebenden während der Bauphase
• nicht rechtzeitig erbrachte Eigenleistungen
• finanzielle Probleme der/des Auftraggebenden

Was muss ich vor Baubeginn unbedingt regeln?

Ehe du mit deinem Hausbau starten kannst, hast du einige wichtige Dinge vorzubereiten. Dazu folgende Checkliste für den Ablauf beim Hausbau:

• komplette Finanzierung sichern/bestätigen lassen
• wichtige Versicherungen für den Hausbau abschließen
• prüfen, ob Grundstück vollständig erschlossen und frei von Altlasten ist (Erschließungskosten)
• sämtliche Bauunterlagen müssen vorliegen
• Baugenehmigung einholen
• Bauvertrag unterschreiben
• Baustart durch Baubeginnsanzeige beim Bauamt anzeigen
• privates Bauprojekt bei der Berufsgenossenschaft Bau anmelden
• Baustelle einrichten/vorbereiten

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