Wohnungskredit

Ein Wohnungskredit ist ein typischerweise als Annuitätendarlehen strukturierter Immobilienkredit, der mit einer Grundschuld abgesichert wird. Es handelt sich somit um eine Form der Finanzierung, die durch lange Laufzeiten und feste Zinsbindungsfristen eine hohe Planungssicherheit bietet.

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Bevor du einen Kreditvertrag unterschreibst, möchtest du natürlich wissen, mit welchen Kosten du rechnen musst. Die Gesamtkosten setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, die den Preis für dein geliehenes Kapital bestimmen. Ein gründlicher Wohnungskredit-Vergleich hilft dir dabei, die verschiedenen Angebote am Markt besser einzuschätzen und das für dich günstigste Paket zu schnüren.

• Zinsen: Die Wohnungskreditzinsen stellen den eigentlichen Preis für das geliehene Geld dar und orientieren sich am aktuellen Marktniveau sowie am Leitzins der Zentralbank. Je niedriger dieser Zinssatz ist, desto weniger Gesamtkosten fallen für deine Finanzierung über die gesamte Laufzeit an, was den Erwerb der Immobilie deutlich attraktiver macht.

• Laufzeit: Die gewählte Laufzeit beeinflusst direkt die Höhe deiner monatlichen Rate und die Summe der insgesamt zu zahlenden Zinsen. Während eine längere Laufzeit die monatliche Belastung senkt und dir mehr finanziellen Spielraum im Alltag lässt, erhöht sie gleichzeitig die Zinskosten, die du über die Jahre an die Bank zahlst.

• Zinsbindung: Eine längere Zinsbindung bietet dir Schutz vor steigenden Zinsen in der Zukunft, kostet aber oft einen kleinen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Du erkaufst dir mit einer längeren Bindung also zusätzliche Sicherheit für deine langfristige Kalkulation, was besonders in Zeiten niedriger Zinsen ratsam sein kann.

• Bonität: Deine persönliche Kreditwürdigkeit spielt eine entscheidende Rolle bei der Festlegung des Zinssatzes durch die Bank. Je besser dein Einkommen, dein Beschäftigungsverhältnis und dein bisheriges Zahlungsverhalten bewertet werden, desto günstiger fällt in der Regel dein individuelles Angebot für einen Kredit aus.

• Kreditsumme: Die Höhe der benötigten Darlehenssumme bestimmt den absoluten Betrag der Zinsen, die du an das Kreditinstitut entrichten musst. Sie ist vor allem abhängig vom Immobilienpreis für das gewünschte Objekt. Ein höherer Kredit für eine Wohnung oder ein Haus führt bei gleichem Zinssatz zwangsläufig zu einer höheren monatlichen Zinslast und erfordert eine entsprechend höhere monatliche Rate.

• Eigenkapital: Je mehr eigenes Geld du in die Finanzierung einbringst, desto geringer ist das Risiko für die Bank, was sich positiv auf deine Konditionen auswirkt. Ein Wohnungskredit ohne Eigenkapital ist zwar theoretisch möglich, führt jedoch meistens zu deutlich höheren Zinsaufschlägen und strengeren Anforderungen an dein Einkommen.

• Tilgungssatz: Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst und wann du schließlich schuldenfrei in deiner eigenen Immobilie wohnst. Eine höhere Tilgung erhöht zwar deine monatliche Rate, reduziert aber die Gesamtlaufzeit und die Summe der Zinszahlungen erheblich, was langfristig viel Geld spart.

• Bereitstellungszinsen: Falls du das Darlehen nicht sofort nach dem Abschluss vollständig abrufst, können nach einer gewissen Zeit sogenannte Bereitstellungszinsen anfallen. Diese Kosten solltest du besonders bei einem Neubau einplanen, bei dem die Auszahlung oft in mehreren Teilbeträgen nach Baufortschritt erfolgt.

• Sondertilgungsoptionen: Viele Banken lassen sich das Recht auf kostenlose Sondertilgungen durch einen minimalen Zinsaufschlag bezahlen. Diese Option bietet dir jedoch eine große Flexibilität, außerplanmäßige Zahlungen zu leisten und somit deine Restschuld schneller zu senken, wenn du beispielsweise eine Bonuszahlung erhältst.

Welche Nebenkosten fallen bei einem Wohnungskredit an?

Neben den reinen Kreditkosten gibt es weitere Ausgaben, die du in deinem Budget berücksichtigen musst. Diese Nebenkosten beim Wohnungskauf fallen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie an und sollten idealerweise aus Eigenkapital gedeckt werden, da Banken diese oft nicht mitfinanzieren.

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird beim Kauf fällig und richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie sowie dem jeweiligen Bundesland, in dem sich das Objekt befindet. Du musst mit einem Satz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent kalkulieren, was bei hohen Kaufpreisen eine beachtliche Summe darstellt, die sofort nach dem Kauf fällig wird.

• Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die notwendige Eintragung im Grundbuch fallen Gebühren für das Notariat sowie das Grundbuchamt als Nebenkosten beim Wohnungskauf an. In der Regel solltest du hierfür etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises einplanen.

• Maklerprovision: Wenn du das Objekt über einen Immobilienmakler oder eine Immobilienmaklerin erwirbst, fällt meistens eine Provision für die erfolgreiche Vermittlung an. Diese Kosten werden seit der gesetzlichen Neuregelung oft zu gleichen Teilen zwischen kaufender und verkaufender Partei aufgeteilt und liegen für dich meistens bei ca. 3,57 Prozent inkl. MwSt.

• Modernisierungskosten: Oft sind nach dem Erwerb kleinere oder größere Renovierungsarbeiten notwendig, bevor du in dein neues Heim einziehen kannst. Es ist äußerst ratsam, hierfür einen finanziellen Puffer einzuplanen, damit dein Budget nicht direkt nach dem Kauf durch notwendige Reparaturen oder Verschönerungen überstrapaziert wird.

• Hausgeld und Instandhaltungsrücklage: Besetzt du eine Eigentumswohnung, wirst du Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und musst monatlich ein sogenanntes Hausgeld zahlen. Dieses deckt die laufenden Kosten für die Verwaltung, Reinigung und Versicherung des Gemeinschaftseigentums sowie die Ansparung einer Instandhaltungsrücklage für zukünftige Reparaturen am Gebäude.

Diese Zahlen zeigen dir deutlich, wie ein höherer Tilgungssatz deine Restschuld nach Ende der Zinsbindung deutlich reduziert und die Zinslast senkt.

Bevor du einen Wohnungskredit erhältst, prüfen Banken deine finanzielle Situation sehr genau. Je besser deine Ausgangslage, desto günstiger sind meistens die Konditionen beim Kredit für den Wohnungskauf.

• Fester Wohnsitz: Ein gemeldeter Wohnsitz in Deutschland ist in der Regel Voraussetzung, da Banken nur so rechtliche Sicherheit haben.

• Volljährigkeit: Du musst mindestens 18 Jahre alt und voll geschäftsfähig sein.

• Ausreichendes Einkommen: Ein regelmäßiges, nachweisbares Einkommen zeigt der Bank, dass du die monatliche Rate tragen kannst.

• Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist das Risiko für die Bank.

• Positive Bonität: Eine gute SCHUFA-Auskunft ist entscheidend für die Kreditentscheidung.

• Unbefristeter Arbeitsvertrag: Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis erhöht deine Chancen deutlich.

• Haushaltsrechnung: Die Bank stellt deine Einnahmen und Ausgaben gegenüber, um das frei verfügbare Einkommen zu ermitteln.

• Objektunterlagen: Kaufvertrag, Exposé und Grundbuchauszug sind notwendig, da die Wohnung als Sicherheit dient.

• Identitätsnachweis: Personalausweis oder Reisepass sind für die Legitimation erforderlich.

Bei einem Wohnungskredit kannst du unter Umständen staatliche Unterstützung nutzen. Besonders bekannt sind die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau als KfW-Förderung, wie zum Beispiel:

• Wohneigentumsprogramm (124)
• Wohneigentum für Familien (300)

Diese Förderdarlehen können deinen Wohnungskredit sinnvoll ergänzen. Auch die Wohnungsbauprämie kann übrigens vorher im Rahmen des Ansparens von Eigenkapital eine sinnvolle Förderung sein.

Wichtig im Zusammenhang mit einem Haus- oder Wohnungskauf ist ein individueller Finanzierungsplan: Lass dich daher kostenlos und unverbindlich von den Baufi24-Expert/-innen beraten.