Gut vorbereitet in die Planung: Wichtige Informationen für Hausbau

Grundstück ist nicht gleich Grundstück, und das wirkt sich auch auf die Bebauung aus. Entscheidend für den zur Bebauung nutzbaren Teil ist der Bebauungsplan. Dieser – manchmal auch verbindlicher Bauleitplan genannt – gibt darüber Aufschluss, wie groß die spätere bebaute Fläche und damit indirekt auch die Wohnfläche sein darf. Zur Einsichtnahme befindet sich der Bebauungsplan bei der Kommune. So gesehen sollte ein Bebauungsplan auch immer eingesehen werden, bevor das Grundstück erworben wird, damit keine bösen Überraschungen drohen.

Die Kürzel des Bebauungsplanes und was sie bedeuten

Grundsätzlich legt dieser Plan fest, in welcher Art und Weise das Grundstück bebaut werden darf. Aufgrund der Hoheit über die Flächen legt die Gemeinde entsprechende Regeln zur Bebauung fest. Damit ist der Bebauungsplan rechtsverbindlich. Änderungen hierzu muss die Gemeinde veranlassen beispielsweise, wenn ein Gebiet neu zur Bebauung freigegeben wird. Diese Änderung betrifft dann auch Baugrundstücke. Der sogenannte qualifizierten Bebauungsplan ist schließlich das Maß der Dinge. Hierin werden mögliche Bauaktivitäten begrenzt oder erlaubt und somit die Nutzbarkeit des Grundstücks für Bauherren festgelegt. Damit wird abgesteckt, wie groß das sogenannte Bebauungsfenster des Grundstücks sein darf. Beispielsweise dürfen bei einem Grundstück von 500 qm tatsächlich nur 100 qm bebaut werden. Dies ist in der Grundflächenzahl (GRZ) festgeschrieben, im obigen Fall läge die Zahl bei 0,2, also 20 Prozent von 500 qm dürfen von einem Gebäude eingenommen werden. Eine weitere wichtige Zahl ist die Geschossflächenzahl (GFZ), diese gibt an, wie viele Vollgeschosse das Bauwerk haben darf. Würde hier eine 0,4 stehen so dürfen bis zu 200 qm Wohnfläche in Vollgeschossbauweise erstellt werden. Dies bedeutet gleichzeitig, dass das Haus über zwei Etagen verfügen darf. Damit stehen dem Bauherren maximal 200 qm Bruttogrundfläche zur Verfügung. Vollgeschoss weist daraufhin, dass sowohl Keller wie Dachgeschoss nicht mit in die Rechnung einbezogen werden. Will der Bauherr jedoch ein Dachgeschoss errichte, so empfiehlt sich immer ein Blick in die Landesbauordnung. Hier ist beschrieben, was als Vollgeschoss gilt. Im Zweifel ist ein Architekt oder Bauingenieur hinzuzuziehen, der diese Frage klären kann.

Die Wohn- und Nutzfläche
Im vorliegenden Fall kann der Bauherr laut Bebauungsplan maximal 200 qm Bruttobaufläche verwirklichen. Dies gibt jedoch nicht die Wohn- und Nutzfläche wieder, da noch die Baufläche wie Baukonstruktion, Verkehrsflächen und Haustechnik abgezogen werden muss. In Deutschland hat sich ein Prozentsatz hierfür eingebürgert. Etwa 70 bis 73 Prozent der Bruttobaufläche gelten als Wohn- und Nutzfläche, in diesem Fall 140 qm - 146 qm ohne Dachgeschoss und Keller. Allerdings muss hier gegebenenfalls noch die bebaute Fläche für eine Garage abgezogen werden.

Wohnflächenbedarf
Wichtig, vor allem für Familien, ist es, den persönlichen Wohnflächenbedarf zu ermitteln. Dafür sind verschiedene Gesichtspunkte ausschlaggebend. Der Grundbedarf wird durch die später im Gebäude lebende Anzahl von Personen bestimmt. Einen weiteren Faktor bildet die Fragestellung, ob das Haus auch zu beruflichen Zwecken benutzt wird – Selbstständige, Freiberufler oder auch Lehrer benötigen meist einen separaten Raum für ihre Arbeit. Wer noch Gästezimmer und eine Gästetoilette haben möchte, braucht weitere Wohnfläche. Ergo gilt beim Grundstückskauf immer darauf zu achten, inwiefern dies auch für die Wohnflächenansprüche nutzbar ist. Daher sollten sich Grundstückskäufer intensiv mit dem Thema Bebauungsplan und den Kürzeln GfZ und GRZ beschäftigen.