Grundschuldabtretung: Vorteile, Ablauf & Kosten

Das Wichtigste in Kürze

Eine Grundschuldabtretung ermöglicht es, die Grundschuld auf eine neue Bank zu übertragen.

Die Abtretung spart Zeit und Kosten im Vergleich zur Löschung und Neueintragung.

Sie eignet sich vor allem bei Umschuldungen oder Prolongationen.

Der Ablauf ist rechtlich klar geregelt und in der Praxis meist unkompliziert.

Was ist eine Grundschuldabtretung?

Die Grundschuldabtretung ist ein Vorgang, bei dem eine bestehende Grundschuld auf eine neue Bank übertragen wird. Das geschieht zum Beispiel im Rahmen einer Anschlussfinanzierung. Dadurch sparst du die Kosten und den Aufwand einer Löschung und Neueintragung im Grundbuch.

Bei einer Grundschuldabtretung wird das Recht, das einer Bank als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen dient, auf ein anderes Kreditinstitut übertragen. Du als Darlehensnehmer/-in musst die bestehende Grundschuld nicht löschen lassen, sondern kannst sie auf die neue Bank übertragen. Das neue Kreditinstitut tritt damit in die Rechte der bisherigen Kreditgebenden ein. Die Abtretung der Grundschuld erfolgt durch eine sogenannte Abtretungserklärung der Grundschuld, die notariell beglaubigt werden muss.

Wann ist eine Abtretung der Grundschuld sinnvoll?

Die Abtretung der Grundschuld kommt immer dann infrage, wenn du dein bestehendes Immobiliendarlehen durch ein neues ersetzen möchtest. Das ist vor allem bei einer Anschlussfinanzierung üblich.

Typische Anwendungsfälle für die Abtretung einer Grundschuld sind:

Anschlussfinanzierung: Läuft dein aktueller Kredit aus, kannst du eine neue Finanzierung mit besseren Konditionen abschließen. Durch die Grundschuldabtretung wird die bestehende Grundschuld auf die neue Bank übertragen, ohne sie neu eintragen zu müssen.
Umschuldung: Wechselst du während der Kreditlaufzeit die Bank, lässt sich die Grundschuld ebenfalls abtreten, um Gebühren und Aufwand zu sparen.
Prolongation: Verlängerst du deinen Kredit beim gleichen Kreditgeber, bleibt die Grundschuld bestehen. Bei einem Wechsel kann die Übertragung der Grundschuld ebenso sinnvoll sein, um den Verwaltungsaufwand gering zu halten.

Vorteile einer Abtretung der Grundschuld

Wenn du eine bestehende Grundschuld übertragen lässt, profitierst du mehrfach, sodass du diese Option stets im Blick haben solltest.

Die Vorteile der Abtretung einer Grundschuld sind im Überblick:

Kostenersparnis: Keine Grundbuchlöschung und -neueintragung notwendig
Zeitersparnis: Schneller als eine Neueintragung
Weniger bürokratischer Aufwand
Schneller Zugang zur neuen Finanzierung
Nutzung bestehender Sicherheiten
Reibungsloser Ablauf bei Umschuldung oder Anschlussfinanzierung
Einfache Umsetzung durch eine notarielle Abtretungserklärung

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Grundschuld übertragen: Wie ist der Ablauf?

Die Übertragung der Grundschuld erfolgt in mehreren Schritten, die rechtlich und organisatorisch genau festgelegt sind. Im Folgenden nennen wir den Ablauf Schritt für Schritt mit jeweils kurzen Erläuterungen.

Zustimmung der bisherigen Bank einholen: Bevor du die Grundschuld übertragen kannst, muss deine bisherige Bank der Abtretung zustimmen. Sie gibt damit ihr Einverständnis, dass die Grundschuld auf eine neue Bank übergeht. Ohne diese Erlaubnis ist eine Abtretung der Grundschuld nicht möglich.

Abtretungserklärung der Grundschuld erstellen: Sobald die Zustimmung vorliegt, wird eine Abtretungserklärung der Grundschuld zwischen alter und neuer Bank aufgesetzt. In dem Dokument wird schriftlich festgehalten, dass die bisherige Bank alle Rechte aus der bestehenden Grundschuld an die neue Bank überträgt. Diese Erklärung muss anschließend notariell beglaubigt werden.

Notarielle Beglaubigung und Weiterleitung an das Grundbuchamt: Ein/e Notar/-in beglaubigt die Abtretungserklärung und leitet diese an das zuständige Grundbuchamt weiter. Die notarielle Mitwirkung ist gesetzlich vorgeschrieben, um die Rechtssicherheit der Übertragung der Grundschuld zu gewährleisten. Sie dient auch als Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt.

Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt nun die neue Gläubigerin in das Grundbuch ein. Das ist die Bank, an die du künftig deine Kreditraten zahlst. Das bisherige Kreditinstitut wird aus dem Gläubigervermerk gestrichen. Damit ist die Grundschuldabtretung offiziell abgeschlossen und rechtskräftig.

Benachrichtigung aller Beteiligten: Nach erfolgreicher Eintragung erhalten alle Beteiligten, also du, die neue sowie die alte Bank, eine Mitteilung über die vollzogene Grundschuldabtretung. Damit ist der Vorgang transparent und nachvollziehbar dokumentiert. Ab diesem Zeitpunkt ist die neue Bank offiziell im Besitz des Sicherungsrechts.

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Wie hoch sind die Kosten einer Grundschuldabtretung?

Die Kosten für eine Grundschuldabtretung setzen sich hauptsächlich aus Notar- und Grundbuchgebühren zusammen. Sie hängen von der Höhe der Grundschuld ab.

Die Aufwendungen für eine Grundschuldabtretung betragen in der Regel etwa 0,2 bis 0,5 Prozent der abgetretenen Grundschuldhöhe. Wird zum Beispiel eine im Grundbuch erfasste Grundschuld über 200.000 Euro abgetreten, fallen Kosten zwischen 400 und 1.000 Euro an. Diese variieren je nach Aufwand und Wert der Grundschuld. Eventuell kommen Gebühren für die Ausstellung weiterer Unterlagen hinzu.

In der Regel trägst du als Kreditnehmer/-in die Kosten für die Grundschuldabtretung. Das liegt daran, dass du den Wechsel der Kreditgebenden bzw. die neue Immobilienfinanzierung veranlasst und damit auch für die entstehenden Aufwände verantwortlich bist.

Alternative: Was ist die Teilabtretung der Grundschuld?

Bei der Teilabtretung wird nicht die gesamte Grundschuld, sondern nur ein Teilbetrag an eine neue Bank abgetreten. Das ursprüngliche Kreditinstitut behält dabei einen Teil der Sicherheit. Das kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel mehrere Kredite auf ein Grundstück eingetragen sind oder du nur einen Teil deines Darlehens umschulden möchtest.

Eine Teilabtretung kommt häufig zum Einsatz, wenn du nur einen Teil deiner bestehenden Finanzierung umstrukturierst oder einen zusätzlichen Kredit aufnimmst, ohne den alten vollständig abzulösen.

Bei der kompletten Grundschuldabtretung geht die gesamte Grundschuld auf eine neue Bank über. Im Unterschied dazu verbleibt bei der Teilabtretung ein Teil bei der bisherigen Bank, während der andere Teil auf ein neues Kreditinstitut übergeht. Diese Form bietet dir mehr Flexibilität, zum Beispiel bei Renovierungen oder Teilsanierungen, für die du eine neue Finanzierung brauchst.

Günstige Anschlussfinanzierung finden und Grundschuld abtreten

Eine Grundschuldabtretung ist vor allem dann sinnvoll, wenn du dein Immobiliendarlehen mit der vorhandenen Restschuld umschulden möchtest und dabei auf eine neue Bank wechselst. Anstatt eine neue Grundschuld mit mehr Kosten einzutragen, kannst du die bestehende Grundschuld einfach an das neue Kreditinstitut abtreten. Bei einer Anschlussfinanzierung kann es sich ebenfalls um eine kosteneffiziente Alternative handeln. Voraussetzung ist, dass die neue Bank die bereits eingetragene Grundschuld akzeptiert.

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