Umschuldung: Wann kann man eine Baufinanzierung umschulden?

Wann lohnt sich eine Umschuldung des Baukredits?

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Kurz erklärt

Bei einer Umschuldung wird der bestehende Kredit durch einen neuen abgelöst. Bietet die neue Bank dem Schuldner bessere Konditionen, lohnt sich für ihn der Wechsel. Bei der Finanzierung einer Immobilie sind wichtige Fristen zu beachten, um keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

In diesem FAQ:

Ich will eine Baufinanzierung.

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Was ist eine Umschuldung bei der Immobilienfinanzierung?

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen ist eine große Investition, für die meist ein Immobilienkredit nötig wird. Dessen Laufzeit beträgt viele Jahre oder Jahrzehnte, sodass zu Beginn die weitere Entwicklung schwer zu überblicken ist. Daher verändern sich während der Laufzeit die Märkte, aber auch die private Situation. Stellt sich heraus, dass die Zinsen des bisherigen Kreditvertrags zu hoch liegen, könnte eine Umschuldung interessant sein. Mit der Umschuldung lässt sich das bisherige Darlehen durch ein neues Darlehen ablösen – und Kosten sparen.

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Was kostet die Umschuldung der Baufinanzierung?

Als Erstes gilt es zu prüfen, wann Sie Ihr derzeitiges Immobiliendarlehen kostenfrei kündigen können. Wollen Sie einen Kredit mit fest vereinbarten Zinsen innerhalb der Zinsbindungsfrist kündigen, fällt dafür eine nicht unerhebliche Vorfälligkeitsentschädigung an. Gelingt es Ihnen jedoch, die Finanzierung zum Ende der Zinsbindungsfrist zu kündigen, können Sie ohne zusätzliche Kosten umschulden.

Für eine winzige Zinsersparnis mag der damit verbundene Aufwand nicht gerechtfertigt sein. Schließlich müssen Sie erneut Unterlagen für die andere Bank zusammenstellen und Kosten für die Abtretung der Grundschuld berücksichtigen. Trotzdem sind die Unterschiede in den Angeboten nicht zu vernachlässigen. Stärker digitalisierte Finanzinstitute können ihre niedrigeren Kosten oft gut an ihre Kunden weitergeben. Zudem macht sich selbst eine kleine Einsparung bei den Zinsen über zehn oder mehr Jahre durchaus bemerkbar. Die Zinsen sind eine wichtige Vergleichsgröße, aber nicht die einzige. Vielleicht bietet ein Wettbewerber großzügigere Sondertilgungen oder einen anderen Vorteil.

Wie läuft die Umschuldung des Immobilienkredits ab?

Haben Sie sich für einen neuen Anbieter entschieden und den Darlehensvertrag unterschrieben, wickeln die Finanzinstitute die Umschuldung untereinander ab. Die neue Bank informiert Ihren derzeitigen Kreditgeber über die Umschuldung und überweist am Tag der Fälligkeit das Darlehen an Ihre bisherige Bank. Bei der Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank entstehen Kosten für deren Abtretung. Die Höhe der Kosten richtet sich nach der Grundschuld und beträgt 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrages. Beläuft sich zum Beispiel Ihre Grundschuld auf 150.000 Euro, beträgt diese Gebühr mindestens 150 Euro und maximal 300 Euro. Auch wenn dieser Betrag hoch klingt, liegt die Zinsersparnis in der Regel weit höher.

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