Der Baufi24 Mietpreisatlas: Mietspiegel & ortsübliche Miete

Mit Baufi24 Mietpreise & Mietspiegel nach Postleitzahlen finden

Entdecken Sie mit unserem Mietspiegelatas alle Mietpreise in ganz Deutschland. Finden Sie heraus, wo Kaufen günstiger ist als Mieten.

Mietpreisatlas: Mietpreise & Mietspiegel finden

8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Über den Mietpreisatlas finden Sie die aktuellen Durchschnittsmieten für annähernd jede Region in Deutschland.
  • Im Laufe der letzten Jahre sind die Mietpreise flächendeckend deutlich gestiegen, wobei derzeit noch kein Ende dieses Trends erkennbar ist.
  • Neben der allgemeinen Entwicklung am Wohnungsmarkt bestimmen vor allem die Lage, Größe, Art, Ausstattung und Beschaffenheit des Objekts die Höhe des Mietpreises.
  • Da die Mietpreisspiegel in vielen Postleitzahlengebieten bereits sehr hohe Quadratmeterpreise ausweisen, kann ein Immobilienkauf in manchen Fällen die bessere Lösung sein.

So gehen Sie vor

  • Lassen Sie sich über den Mietpreisatlas anzeigen, wie hoch die durchschnittlichen Mieten in Ihrem bevorzugten Wohngebiet sind.
  • Vergleichen Sie die aktuellen Miet- mit den Kaufpreisen für Immobilien und finden Sie das für Sie passende Wohnobjekt.
  • Möchten Sie erfahren, welche Vorteile ein Immobilienerwerb gegenüber dem Mieten hat, nehmen Sie Kontakt zu unseren Experten auf. Gerne vermitteln sie auch jetzt oder später eine geeignete Immobilienfinanzierung für den Kauf eines Eigenheims.

In diesem Ratgeber:

Was ist der Mietpreisatlas und wie funktioniert er?

Je nachdem, in welcher Region Sie innerhalb Deutschlands leben, zahlen Sie einen bestimmten Mietpreis pro Quadratmeter. Wer wissen möchte, wie hoch die ortsübliche Miete in der Umgebung ist, wirft einen Blick in den (qualifizierten) Mietspiegel. Dieser wird für gewöhnlich von den Kommunen alle 2 Jahre angefertigt. Doch wo lässt sich dieser einsehen? Die Beschaffung eines Mietspiegels kann sich von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aufwendig gestalten. Ein deutlich komfortablerer Weg, um eine Vergleichsmiete in Erfahrung zu bringen, führt über den Mietpreisatlas von Baufi24.

Geben Sie hier einfach eine Postleitzahl ein und das Tool liefert Ihnen im Handumdrehen einen durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter. Zudem können sich Nutzer in der Karte bewegen, um sich ortsübliche Mieten aus allen Regionen anzeigen zu lassen. Wohnen Sie aktuell zur Miete, sehen Sie im Baufi24 Mietpreisspiegel nach, wie viel vergleichbare Wohnobjekte in der Umgebung kosten.

Wohnungssuchende können über den Mietpreisatlas abschätzen, wie hoch die künftige Nettokaltmiete ausfällt. Für einen aussagekräftigen Wert wählen Sie die Postleitzahl des Orts aus, in den Sie gerne ziehen wollen. Der ermittelte Mietpreis pro Quadratmeter multipliziert mit der Quadratmeterzahl der neuen Wohnung ergibt die Nettokaltmiete.

Was ist die Nettokaltmiete?

Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um den Mietanteil, den der Eigentümer für die Überlassung der Wohnung erhebt. In ihr sind keinerlei Nebenkosten enthalten, wie etwa Wasser-, Strom-, Heizungs- und Müllentsorgungsgebühren.

Denken Sie darüber nach, ob der Kauf einer Immobilie nicht günstiger ist als zur Miete zu wohnen? Bei der Beantwortung dieser Frage kann der Mietspiegel von Baufi24 ebenfalls nützlich sein. Denn der angezeigte Mietpreis pro Quadratmeter lässt sich mit dem Kaufpreis pro Quadratmeter vergleichen.

Weiterhin ist es für manche interessant, Wohneigentum zu erwerben, um dieses zu vermieten. In diesem Fall ist es ebenso wichtig zu wissen, welche Mietpreise in einem ausgewählten Postleitzahlengebiet üblich sind. Denn weist der Mietspiegel relativ hohe Werte aus, kann der Kauf von Wohneigentum auch für Kapitalanleger lukrativ sein. Für verlässliche Auskünfte zur Mietpreisentwicklung aktualisiert Baufi24 den Mietpreisatlas regelmäßig.

Aktueller Stand bei den Mietpreisen

Mehrfamilienhaus in der Stadt
Überschreitet der Mietpreis eine gewisse Höhe, fragen sich viele Menschen, ob sich ein Immobilienkauf lohnt.

Die Mehrheit der Mieter kennt das: In regelmäßigen Abständen berechnet der Wohnungseigentümer eine Mieterhöhung. Mit dieser lässt sich die bisher gezahlte Miete an die neue ortsübliche Miete anpassen. Gerade in den letzten Jahren stiegen in annähernd allen Regionen Deutschlands die Mietpreisspiegel. Die höchste finanzielle Belastung haben dabei Mieter, die in einer Metropole leben.

Interessieren Sie sich zum Beispiel für eine Wohnung in der bayerischen Landeshauptstadt München, müssen Sie mit einem Mietpreis pro Quadratmeter von durchschnittlich mehr als 16 Euro rechnen – das ist deutschlandweit Spitze. Doch auch wer Wohnraum in Frankfurt am Main (circa 15,50 €/Quadratmeter) oder Stuttgart (circa 14,50 €/Quadratmeter) sucht, muss mit einer hohen Miete kalkulieren. Dies gilt sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauten. Großer Beliebtheit erfreuen sich neben den Zentren ebenso die Vororte rund um die deutschen Großstädte Berlin, Hamburg, Köln und Düsseldorf.

In all diesen Regionen ist Wohnraum vergleichsweise knapp – und die Nachfrage ungebrochen hoch. Deshalb geben die Mietspiegel dort steigende Preise für Wohnungen und Häuser an. Da die Mieten in den Metropolen selbst für viele Durchschnittsverdiener nicht mehr erschwinglich sind, weichen zunehmend mehr Menschen auf die Randbezirke aus. Diese sogenannten Speckgürtel verzeichneten zuletzt ebenfalls eine größere Nachfrage nach Wohnraum. In der Folge zeigt der Trend bei der Mietpreisentwicklung dort nach oben.

Möchten Sie an der Küste oder in Alpennähe eine Mietwohnung nehmen, müssen Sie sich auch auf erhöhte monatliche Kosten einstellen. Das Gleiche gilt für viele grenznahe Regionen – etwa unweit von Luxemburg. Ein Blick in den Mietspiegel verrät zudem: Günstigere Mietpreise gibt es hauptsächlich nur noch in ländlichen Regionen. Insbesondere in Ostdeutschland finden Sie Wohnungen und Häuser, die sich relativ preiswert mieten lassen.

Bei der Entscheidung für einen Wohnort ist natürlich nicht nur der Mietpreis relevant. Da sich der Arbeitsort der meisten Angestellten in und in der Nähe von (Groß-) Städten befindet, benötigen sie auch dort eine Wohnung. Folglich zahlen sie eine entsprechend höhere Vergleichsmiete als auf dem Land. Zusammenfassend lässt sich zum aktuellen Niveau der Mietpreise sagen:

  • Für die großen Ballungszentren weisen die Mietspiegel die höchsten Werte aus.
  • In den Speckgürteln der deutschen Metropolen sind die Mietpreise ebenfalls gestiegen.
  • Geringere Mieten sind lediglich auf dem Land zu zahlen.

Mit welcher Mietpreisentwicklung ist in den kommenden Jahren zu rechnen?

Bisher sehen Immobilienexperten keine Anzeichen für rückläufige Mietpreise. Stattdessen geht die Mehrheit der Fachleute von weiter steigenden Mieten aus. Allerdings deuten die Mietspiegel in den deutschen Metropolen bereits auf vergleichsweise hohe Mieten hin. Hier verlangsamte sich zumindest der Preisanstieg. Womöglich setzen sich dort moderatere Mietpreise pro Quadratmeter in den nächsten Jahren durch.

Auf der anderen Seite ist es möglich, dass ländliche Regionen dem Trend in den Großstädten folgen. In diesem Fall würden auch dort die Vergleichsmieten deutlich anziehen. Gute Aussichten halten hingegen die Mietpreisspiegel für Studierende bereit: Es sieht nämlich danach aus, dass sich der Markt für kleinere Wohnungen in Universitätsstädten entspannt. Daher besteht hier die Hoffnung auf nur noch geringfügig ansteigende Mietpreise in der nächsten Zeit.

Des Weiteren haben vergangene oder aktuelle Krisensituationen bisher keinen entscheidenden Einfluss auf die ortsüblichen Mieten genommen. So führte beispielsweise die weltweite Corona-Krise bis jetzt zu keinen fallenden Mietpreisen.

Eine genaue Vorhersage der Mietpreisentwicklung ist aktuell schwierig. Dass sich die Mietpreise langfristig weiter verteuern, gilt aber als wahrscheinlich. Aufgrund dessen lohnt es sich darüber nachzudenken, ob der Erwerb von Wohneigentum nicht die bessere Option ist. Hierzu kann ein Vergleich des Mietpreisspiegels mit dem Kaufpreisspiegel Aufschluss geben. Nutzen Sie dazu den Baufi24 Preisatlas.

Mietpreis berechnen – welche Kriterien sind relevant?

Neben der allgemein hohen Nachfrage nach Wohnraum gibt es weitere Faktoren, die die Miete einer Wohnung oder eines Hauses bestimmen. Zu diesen zählen:

  • Ortsteil, in dem Immobilie liegt
  • genaue Lage
  • Wohnfläche
  • Baujahr
  • Ausstattung
  • Energieverbrauch

Um einen angemessenen Mietpreis berechnen beziehungsweise einen qualifizierten Mietspiegel anfertigen zu können, sind nach § 558 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) Kriterien wie die genannten zu berücksichtigen.

Wer bereits nach einer Wohnung gesucht hat, konnte feststellen: Die Wahl des Stadtteils spielt eine große Rolle beim Mietpreis. Möchten Sie etwa in einer gehobenen Wohnumgebung am Rand einer Großstadt leben, wirkt sich das direkt auf den Mietpreis pro Quadratmeter aus – und zwar auch schon unabhängig von der genauen Lage. Letztere fließt ebenso in den Mietspiegel ein. So erhöhen zum Beispiel eine geringe Bebauungsdichte und Grünflächen die Attraktivität einer Immobilie.

Eine gut ausgebaute Infrastruktur mit öffentlichen Verkehrsmitteln in der Nähe beeinflusst ebenfalls den erhobenen Mietpreis. Weiterhin kann die Lage der Wohnung aber auch die Miete reduzieren. Menschen, die etwa an Hauptstraßen mit erhöhtem Verkehrsaufkommen oder am Rande von Industriegebieten leben, zahlen tendenziell weniger.

Grundsätzlich ergibt sich die Gesamtkaltmiete aus dem Mietpreis pro Quadratmeter multipliziert mit der Wohnungsgröße. Nachvollziehbarerweise fällt für eine vergleichbare größere Wohnung eine höhere Miete an als für eine kleinere. Betrachten Sie jedoch die jeweiligen Quadratmeterpreise, erkennen Sie: Bei kleinen Wohnungen bis zu 40 Quadratmetern liegt der Mietpreis pro Quadratmeter in der Regel um etwa 1 bis 2 Euro höher als für Objekte mit 70 Quadratmetern. Somit ist für allein lebende Mieter in kleineren Wohnungen die finanzielle Belastung wesentlich höher als etwa für Paare in größeren Immobilien.

Beim Bestimmen einer Vergleichsmiete wird auch das Baujahr berücksichtigt. Generell gilt: je älter das Haus, desto geringer der Mietpreis. Dementsprechend zahlen Sie die höchste Miete, wenn Sie in eine Neubauwohnung ziehen. Dieser Aspekt ist auch bei der Erstellung von Mietspiegeln relevant.

Bietet die Mietwohnung ein neues Bad, moderne Fenster und einen hochwertigen Boden, wie etwa Parkett? Eine solch gehobene Ausstattung lässt den Mietpreisspiegel nach oben schnellen. Andererseits senkt eine schlichte Ausstattung die monatliche Miete. Darüber hinaus spielt bei Wohnungen der aktuelle Zustand hinsichtlich des Energieverbrauchs eine wichtige Rolle. So zahlen Verbraucher für Immobilien, die beispielsweise über eine Wärmedämmung und effiziente Heizung verfügen, teurere Mietpreise.

Alle angeführten Merkmale wirken sich auf den Mietpreisspiegel aus. Diese von den Kommunen angefertigte Übersicht dient als Grundlage für Eigentümer, die darüber einen angemessenen Mietpreis berechnen.

Mieten oder kaufen – was ist besser?

Das Betrachten des Mietpreisatlas macht klar, dass die Mieten in vielen Regionen bereits stark gestiegen sind. Viele Menschen müssen deshalb einen Großteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Bei den vergleichsweise hohen Preisen, die in den Mietspiegeln zu finden sind, drängt sich die Frage auf: Sollte ich ein Haus kaufen, indem ich eine passende Immobilienfinanzierung abschließe? Das ist grundsätzlich möglich. Ob der Erwerb einer Wohnung dem Mieten vorzuziehen ist, lässt sich aber nicht allgemein beantworten.

Die richtige Entscheidung hängt in erster Linie von der Lebensplanung und -situation des Einzelnen ab und weniger vom aktuellen Mietpreisspiegel. Prinzipiell haben beide Optionen ihre Vor- und Nachteile. Diese sind in der folgenden Tabelle gegenübergestellt:

Mieten Kaufen
Vorteile
geringere örtliche Bindung maximale Gestaltungsfreiheit
keine finanziellen Ersparnisse erforderlich Einsparen von Mietkosten
geringere Nebenkosten keine Gefahr einer Kündigung oder Mietsteigerung
niedrigere/keine Kosten für Instandhaltung kontinuierlicher Aufbau eines Immobilienvermögens
geringere Verantwortung wichtige Säule der Altersvorsorge
finanzielle Absicherung der Kinder durch Immobilienschenkung oder -erbe
aktuell günstige Hypothekenzinsen sorgen für attraktive Baufinanzierungen
Nachteile
eingeschränkte Gestaltungsfreiheit weniger flexibel hinsichtlich Wohnortwechsel
Risiko einer Wohnungskündigung finanzielle Rücklagen und sicheres Gehalt erforderlich
künftige Mieterhöhungen möglich etwas höhereNebenkosten
kein Entscheidungsrecht bei Modernisierungen/Umbauten zusätzliche Aufwendungen für Reparaturen und Modernisierungen nötig
Gefahr zukünftig rückläufiger Immobilienpreise

Die hier angeführten Argumente fallen je nach persönlicher Situation und eigenen Bedürfnissen unterschiedlich stark ins Gewicht. Dazu ein Beispiel: Sie sind gerade mit dem Studium fertig und treten eine Stelle in einer neuen Stadt an. Da ungewiss ist, ob der Wohnort aus beruflichen oder anderen Gründen in den nächsten Jahren nicht noch gewechselt wird, kann das Mieten einer Immobilie von Vorteil sein.

Ein Hauskauf mithilfe einer Baufinanzierung hingegen würde eine stärkere örtliche Bindung bedeuten. Zudem haben viele Berufseinsteiger noch keine Ersparnisse aufbauen können. Dies spricht ebenfalls vorerst für ein Mietverhältnis.

Wer jedoch schon eine Weile im Berufsleben steht und an einem bestimmten Ort ansässig werden möchte, für den hält ein Immobilienerwerb einige Vorteile bereit. So sparen Häuslebauer nicht nur die Mietkosten ein und sind von künftigen Mietspiegeln unabhängig. Sie leisten auch einen großen Beitrag zur Altersvorsorge. Schließlich erhöht ein abbezahltes Eigenheim im Rentenalter den finanziellen Spielraum enorm.

Außerdem ist ein Immobilienkauf oft die ideale Lösung, wenn Sie eine Familie haben oder gründen möchten. Hauskäufer genießen die Freiheit, ihre Immobilie ganz nach persönlichen Vorstellungen zu gestalten. Ferner lässt sich das Eigenheim auch an die Kinder verschenken oder vererben. Auf diese Weise hat der Nachwuchs später die Chance, mietfrei zu wohnen. Nicht zuletzt sind die historisch niedrigen Bauzinsen ein weiteres Argument für einen Immobilienerwerb und den Abschluss einer geeigneten Hauskauf-Finanzierung.

Wollen Sie wissen, welchen Immobilienkaufpreis Sie sich basierend auf Ihrer aktuellen Miete leisten können? Kein Problem, unser Budgetrechner liefert Ihnen eine erste Antwort. Für eine exakte Ermittlung können Sie kostenlos eine Finanzierungsgarantie bei Ihrem Baufi24 Experten anfordern.

Ein kurzer Klick in den Mietpreisspiegel von Baufi24 genügt, um die Durchschnittsmiete für ein bestimmtes Gebiet angezeigt zu bekommen. Möchten Sie zudem erfahren, welche Vorteile das Kaufen gegenüber dem Mieten bietet, dann vereinbaren Sie einfach einen kostenlosen und unverbindlichen Gesprächstermin mit Ihrem Baufi24 Experten.

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