Die Immobilie als Kapitalanlage
Immobilien haben den Vorteil, dass sie von den Finanzmärkten praktisch unabhängig sind.
Während Wertpapiere Schwankungen je nach Konjunktur unterliegen, ist dies bei Immobilien kaum der Fall. Deshalb können "Betongelder" auch eine stabilisierende Wirkung für die Altersversorgung haben. Wichtig für Käufer von Mietobjekten sind dabei zwei Faktoren:
- die Vermietbarkeit und
- der zu erzielende Mietzins.
Vermietbarkeit
In der Vermietbarkeit spiegeln sich die Lage, das soziale Umfeld, die Ausstattung und die Bausubstanz des Gebäudes wider. Auf diese Punkte sollte der potenzielle Erwerber sein Augenmerk richten. Die Lage lässt sich nicht verändern, und auch beim sozialen Umfeld ist dies nur schwer möglich.
Allerdings: Selbst wenn Häuser in sozialen Brennpunkten oder anderweitig ungünstig liegen, muss dies nicht zwangsläufig schon ein K.O.-Kriterium sein, denn erfahrungsgemäß sind hier die Kaufpreise besonders günstig. Stimmen dann die anderen Kriterien wie Bausubstanz und Ausstattung, kann das Objekt wieder interessant sein, besonders dann, wenn es geringe Mietausfälle und eine hohe Mietertreue gibt. Denn die letztgenannten Punkte geben Aufschluss darüber, wie angesagt das Haus ist. Insofern ist der Faktor Mieter bei positiven Aussichten ein entscheidendes Kriterium. Deshalb sollten Sie vom Verkäufer auch darüber Auskunft verlangen, wie hoch die Rate des Mietausfalls und wie groß die Mieterfluktuation ist. Ein weiterer heikler Punkt der Vermietbarkeit ist auch ein möglicher Investitionsstau.
Heute sind Energiekosten für viele Mieter zur "zweiten Miete" geworden und ein wichtiger Faktor bei der Entscheidungsfindung für eine neue Wohnung geworden. Hier sind Häuser von Vorteil, die einen geringen Energieverbrauch versprechen. Bei älteren Immobilien lohnt sich ein Blick in die Bauakte. Der Verkäufer sollte auch klar darlegen, wann beispielsweise die Heizungsanlage erneuert wurde und wann Fenster getauscht wurden. Erzielbarer Mietzins
Wichtig bei einer Kaufentscheidung ist der erzielbare Mietzins, also das Mietsteigerungspotenzial, und gegebenenfalls welcher Aufwand dafür betrieben werden muss. Handelt es sich um ein Objekt, das heute schon im oberen Bereich des Marktniveaus anzusiedeln ist, so sind weitere Mietsteigerungen nur schwer durchsetzbar, im schlimmsten Fall sogar rückläufig.
Viele Käufer können gerade in Ostdeutschland ein Lied davon singen, wie zwar zunächst modernisierte Immobilien gut vermietbar waren, dann aber der Mietzins merklich einbrach. Von solchen Objekten sollte der Anleger besser die Finger lassen, selbst dann, wenn eine momentane gute Vermietbarkeit besteht.
Nähere Informationen zum aktuellen Mietspreisspiegel bietet beispielsweise die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, http://www.f-und-b.de/. Aber Mietpreissteigerungen können auch nicht willkürlich erhöht werden. So darf die Miete in drei Jahren nur maximal um 20 Prozent wachsen. Allerdings sollte der Vermieter dabei auch bedenken, dass bei Ausschöpfen dieser Grenzen die Mieter ihr Zuhause wechseln können und er Kosten und Zeit investieren muss, um geeignete Nachmieter zu finden. Hier gilt es, Mietpreissteigerungen mit Augenmaß zu finden, welche die Mieter auch bereit sind mitzumachen.