Bodenrichtwert: Grundstückswert ermitteln

Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter Durchschnittswert für Grundstücke in einer bestimmten Lage. Er wird von Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Immobilientransaktionen berechnet und in Euro pro Quadratmeter angegeben. Als Orientierungsgröße dient er Käufern bzw. Käuferinnen, Verkäufern sowie Verkäuferinnen, Behörden und Banken zur realistischen Einschätzung der Grundstückspreise, ohne dabei den individuellen Verkehrswert eines Grundstücks zu ersetzen.

Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter Durchschnittswert für Grundstücke in einer bestimmten Lage. Er wird von Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Immobilientransaktionen berechnet und in Euro pro Quadratmeter angegeben. Als Orientierungsgröße dient er Kaufenden, Verkaufenden, Behörden und Banken zur realistischen Einschätzung der Grundstückspreise, ohne dabei den individuellen Verkehrswert eines Grundstücks zu ersetzen.

• Der Bodenrichtwert ist ein generalisierter Durchschnittswert für eine bestimmte Zone. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und spiegelt das typische Grundstück dieser Gegend wider.

• Der Bodenwert hingegen ist der spezifische, individuelle Wert deines eigenen Grundstücks. Während der Richtwert die Basis bildet, fließen in den Bodenwert alle Besonderheiten deines Eigentums ein, die sich negativ oder positiv auswirken können. Das sind zum Beispiel:

  • Grundstück ist perfekt geschnitten
  • Grundstück bietet besonders schönen Ausblick
  • Altlasten
  • Ungünstige Form des Grundstücks

Wenn du also den Grundstückswert einer Immobilie exakt bestimmen möchtest, musst du den allgemeinen Richtwert an die individuellen Gegebenheiten anpassen. Das kann zum Beispiel bei einem geplanten Verkauf oder Grundstückskauf sinnvoll sein.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Unterschied zwischen dem Bodenrichtwert und dem Verkehrswert ist für deine Planung auch bei der Immobiliensuche von großer Bedeutung. Wie bereits erwähnt, bezieht sich der Bodenrichtwert ausschließlich auf den unbebauten Boden und stellt einen Durchschnitt dar. Der Verkehrswert, oft auch Marktwert genannt, ist hingegen der Preis, der zum jetzigen Zeitpunkt für das gesamte Objekt erzielt werden könnte.

Er umfasst also nicht nur den Boden, sondern auch alle darauf befindlichen Gebäude, Außenanlagen und besonderen Umstände, die den Wert beeinflussen. Während der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre amtlich festgelegt wird, kann sich der Verkehrswert durch Marktschwankungen, Modernisierungen oder Veränderungen im Umfeld fast täglich ändern.

Welche Rolle spielt der Grundstückswert beim Immobilienkauf?

Der Grundstückswert beeinflusst direkt, wie viel Eigenkapital du benötigst und wie du dein Vorhaben finanzieren kannst. Banken bewerten den Bodenwert sehr genau, da er ihnen als Sicherheit dient. Wenn der Grundstückswert im Verhältnis zum Gesamtpreis sehr hoch ist, deutet das auf eine exzellente Lage hin, was langfristig eine gute Wertsteigerung verspricht. Zudem bestimmt der Wert des Grundstücks auch Folgekosten wie die Grunderwerbsteuer und die jährliche Grundsteuer. Du solltest daher immer genau prüfen, welcher Anteil des Kaufpreises auf den Boden entfällt. Das hilft dir auch dabei, die Angemessenheit des Angebots zu beurteilen.

Hast du Fragen rund um den Grundstücks- oder Immobilienkauf, zum Grundstückswert und zur Finanzierung? Die Baufi24 Experten und Expertinnen unterstützen und beraten dich kompetent und unverbindlich.

Die Ermittlung dieses Wertes ist ein gesetzlich geregelter Vorgang, der für Objektivität am Markt sorgt und das Ergebnis einer mathematischen Analyse realer Marktdaten ist. Die Grundlage für die Ermittlung bildet die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.

Wer legt den Bodenrichtwert fest?

In Deutschland sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte für diese Aufgabe zuständig. Diese Gremien sind unabhängig und bestehen aus ehrenamtlichen Sachverständigen. Zu den Mitgliedern gehören oft:

• Architekt/-innen
• Vermessungsingenieur/-innen
• Immobilienmakler/-innen
• Angestellte von Banken und Behörden

Durch diese interdisziplinäre Zusammensetzung wird sichergestellt, dass verschiedene Perspektiven des Marktes in die Bewertung einfließen. Die Ausschüsse sind meist auf Ebene der Landkreise oder kreisfreien Städte organisiert.

Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?

Berechnet wird der Bodenrichtwert auf Grundlage der Kaufpreissammlung durch die Gutachterausschüsse. Jedes Mal, wenn in Deutschland ein Grundstück verkauft wird, muss der Notar oder die Notarin eine Kopie des Kaufvertrags an den zuständigen Gutachterausschuss senden. Die Expert/-innen dort werten diese Verträge anonymisiert aus. Sie filtern ungewöhnliche Verkäufe, etwa Verkäufe unter Verwandten zu Sonderpreisen, heraus, um ein unverfälschtes Bild des Marktes zu erhalten.

Aus den verbleibenden Daten berechnen sie den Durchschnittspreis für vergleichbare Lagen. Dabei werden Faktoren wie die Art der baulichen Nutzung und die typische Grundstücksgröße berücksichtigt. Das Ergebnis ist der Richtwert, der meistens alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar neu festgesetzt wird. In der Übersicht erfolgt die Ermittlung des Bodenrichtwertes also wie folgt:

1. Sammlung der Kaufpreise durch den Gutachterausschuss

2. Herausfiltern ungewöhnlicher Verkäufe

3. Berechnung des Durchschnittspreises für vergleichbare Lagen (Bodenrichtwert)

Der Bodenrichtwert ist das wichtigste Hilfsmittel für dich, wenn du eine erste Einschätzung vornehmen möchtest. Ohne diesen Wert hättest du kaum eine Chance, den Grundstückswert zu ermitteln, ohne Expert/-innen dafür zu bezahlen. Er spielt somit eine fundamentale Rolle, da er die Basis für das Vergleichswertverfahren bildet. In der Praxis nimmst du den Richtwert als Ausgangsbasis und führst dann Zu- oder Abschläge durch. Wenn dein Grundstück beispielsweise größer ist als das Richtwertgrundstück der Zone, könnte ein Abschlag fällig werden, da sehr große Gärten pro Quadratmeter oft günstiger gehandelt werden.

Hast du hingegen eine bessere Ausrichtung zur Sonne, rechtfertigt dies einen Zuschlag bei der Grundstücks- und Immobilienbewertung. Auch für das Finanzamt ist der Wert die entscheidende Größe bei der Feststellung des Grundsteuerwerts. Er sorgt also für eine gerechte Besteuerung und eine objektive Verhandlungsbasis zwischen Privatpersonen (Käufer/-innen und Verkäufer/-innen).

Es gibt verschiedene Personengruppen, für die der Grundstückswert und der Bodenrichtwert von größerer Bedeutung sind. Vor allem für eine möglichst objektive Einschätzung eines möglichen Kauf- bzw. Verkaufspreises für ein Grundstück sind die Werte unerlässlich.

• Verkäufer/-innen: Wenn du dein Eigentum veräußern möchtest, benötigst du eine solide Basis für deine Preisvorstellung. Ein realistischer Preis, den du in Form des Grundstückswertes ermitteln kannst, schafft Vertrauen bei Interessent/-innen.

• Käufer/-innen: Für dich ist das Wissen um den Bodenricht- bzw. Grundstückswert wichtig, um nicht übervorteilt zu werden. Du kannst prüfen, ob der verlangte Preis marktgerecht ist und hast bessere Argumente in der Preisverhandlung.

• Erb/-innen: Im Erbfall müssen oft Miterben und Miterbinnen ausgezahlt werden. Hier bietet die amtliche Zahl eine neutrale „Diskussionsgrundlage“, um Streitigkeiten innerhalb der Familie über den Wert des Erbes zu vermeiden.

• Finanzämter: Der Staat nutzt die Werte zur Berechnung der Grundsteuer sowie der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

• Banken: Wenn du ein Grundstück finanzieren willst, dient der Wert der Bank als Sicherheit für den Kredit. Ein zu niedrig angesetzter Grundstückswert könnte deine Finanzierung gefährden oder die Zinsen erhöhen.

Du möchtest ein Grundstück oder ein Haus kaufen? Die Baufi24 Experten und Expertinnen begleiten dich von der Grundstücks- und Immobiliensuche bis zur Unterzeichnung des Kauf- und Kreditvertrages. Sie beantworten auch Fragen zum Ermitteln des Grundstückwerts.