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» Forward-Darlehen - Zinskonditionen für die Zukunft sichern
Thema des Artikels:

Forward Darlehen

Inhaltlicher Bezug:

Günstigen Zinsen für die Zukunft sichern und Zinsrisiken ausschließen

Bewertung des Artikels:
4.5/5. Bewertung basierend auf 75 Kundenstimmen.

Zinsen sichern mit dem Forward Darlehen

Jeder Immobilienbesitzer hofft darauf, bei der nahenden Anschlussfinanzierung von günstigen Darlehenszinsen zu profitieren. Weniger Zinsen zahlen zu müssen, kann durchaus einen Vorteil von mehreren Hundert Euro pro Monat bedeuten - je nach Zinsdifferenz. Clevere Immobilienkäufer senken damit nicht die Finanzierungsrate, sondern investieren die Zinsersparnis direkt in eine höhere Tilgung und verkürzen damit die Dauer der Finanzierung und die Höhe der bezahlten Zinsen deutlich.

Rechtzeitiges Handeln wird belohnt

Forward Darlehen Wer sich rechtzeitig um die Prolongation (Verlängerung) seiner Finanzierung kümmert, der kann sich insbesondere in Niedrigzinsphasen enorme Zinsvorteile sichern. Umso erstaunlicher, dass viele Kreditnehmer nicht aktiv werden. Der Großteil wartet leider bis zum Ablauf der Zinsbindungszeit und nimmt, oft ohne weitere Prüfung, das Angebot für ein Anschlussdarlehen der erstfinanzierenden Bank an. Doch die Erfahrung zeigt, dass diese Verlängerungsangebote oftmals nicht die besten sind.

Spätestens zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung des bestehenden Darlehens, sollte die Suche nach günstigeren Zinsen beginnen. Ein früher Beginn sichert die Chance zu vergleichen und die passende Bank für die Anschlussfinanzierung zu finden. Die richtige Entscheidung kann dann im Laufe der Finanzierung einige Tausend Euro sparen oder die Restlaufzeit bis zur Tilgung verringern. Zwei unterschiedliche Strategien stehen zur Verfügung:

Wie funktioniert ein Forward Darlehen?

Steht das Nachfolgedarlehen erst in einigen Monaten (bis maximal 3,5 Jahre) an, so kann man sich heute schon mit einem Forward Darlehen (Vorratsdarlehen) die günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Technisch betrachtet ist diese Finanzierungsvariante - abgesehen von der Zinsreservierung - ein übliches Annuitätendarlehen und unterliegt daher auch den gleichen Rahmenbedingungen.

Für das "Warmhalten" der günstigen Konditionen berechnet der neue Darlehensgeber Bereitstellungszinsen. Diese gelten für die Restlaufzeit des Darlehens und liegen je nach Anbieter und Bereitstellungszeitraum zwischen 0,02 bis 0,03 Prozent. Nicht zu vergessen sind auch die zusätzlichen Kosten, die für einen Bankwechsel anfallen. Für den Wechsel fallen Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von ca. 0,5 Prozent der bestehenden Grundschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung an.

Wann ein Forward-Darlehen sich nicht lohnt oder sogar nachteilig ist

Für kleinere Restdarlehen lohnt sich der Wechsel der Bank in der Regel nicht. Zum einen stehen die Notar- und Grundbuchkosten in keinem sinnvollen Verhältnis zur Zinsersparnis und zum anderen möchten viele Banken keine kleinen Darlehen annehmen und "wehren" sich deshalb mit Zinsaufschlägen. Die Kosten für die Kreditprüfung und -vergabe sind ebenso hoch wie bei einem Ursprungskredit, der Ertrag für die Bank jedoch aufgrund der kleinen Summe sehr gering. Darlehen unterhalb von 50 TEUR sind leider selten gerne gesehen.

Auf der anderen Seite ist ein Forward-Darlehen eine Wette, die auch, anstatt einer Ersparnis, zu einem teureren Anschlussdarlehen führen kann. Niemand kann in die Zukunft sehen und weiß, wie sich die Zinsen entwickeln. Getreu der Bauernregel "Kräht der Hahn auf dem Mist ändert sich's Wetter - oder's bleibt wie es ist.", kann sich der Zinsmarkt in alle Richtungen entwickeln, oder eben auch auf der Stelle treten. Wer nun auf steigende Zinsen spekuliert hat, aber zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung günstigere oder ein zumindest gleich hohes Zinsenniveau sieht, der zahlt beim Forward-Darlehen drauf.

Unsere Empfehlung

In der aktuellen Situation ist es sehr wahrscheinlich, dass in den nächsten Jahren mit höheren und langfristig deutlich steigenden Zinsen zu rechnen ist. Damit möchten wir weitere Zinssenkungen auf sehr geringem Niveau nicht ausschließen, doch die langfristige Zinsentwicklung spricht eher dafür, dass wir den Boden erreicht haben.

Für den überwiegenden Teil der Kunden ist es unserer Meinung nach ratsam, rechtzeitig ein Forward-Darlehen abzuschließen und sich damit die derzeit überaus günstigen Zinsen möglichst langfristig zu sichern. Auch, wenn damit das Risiko verbunden ist, eventuell etwas mehr bezahlt zu haben. Dafür sind die Zinsen langfristig sicher und der Zinsaufschlag kann wie eine Versicherungsprämie gesehen werden. Vergleichen wir die aktuellen Zinsen mit dem Zinsniveau von 2006 oder den Jahren davor, dann ist es eigentlich egal ob Sie die Wette gewinnen oder verlieren. Denn so günstig wie heute werden Sie wahrscheinlich keine Finanzierung mehr erhalten.

Umschuldung bei längerer Vertragslaufzeit

Läuft die Zinsbindungsfrist von langenlaufenden Verträgen bald aus, dann haben Sie die Möglichkeit direkt zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln.

Wichtiger Hinweis: Nach zehn Jahren hat der Kreditnehmer das Recht auf eine Umschuldung (§ 489 I Nr. 3 BGB). Er muss jedoch das alte Darlehen gleichzeitig zurückzahlen oder durch ein neues ersetzen. Die Voraussetzung für diesen Schritt besteht darin, den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen.

Kündigt der Kreditnehmer den Vertrag, kann es auch durchaus sein, dass die "alte" Bank mit einem neuen, deutlich besseren Angebot aufwartet. Dennoch sollten Sie diese Offerte mit anderen Angeboten vergleichen. Eine Anschlussfinanzierung bei der erstfinanzierenden Bank kann aber auch schnell zur besten Wahl werden, wenn sie einen akzeptablen Zins anbietet. So entfällt in diesem Fall die aufwändige Kreditprüfung und sie sparen sich die bei einem Anbieterwechsel anfallenden Notar- und Grundbuchkosten.

Möchte der Darlehensnehmer jedoch in der Zinsbindungszeit, also vor Ablauf der Zehn-Jahresfrist, sein Darlehen umschulden, kann es teuer werden. Dann verlangen die Banken eigentlich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung auf die entgangenen Zinsen. Ob sich das lohnt, ist für den Darlehensnehmer ein Rechenexempel und hängt auch von den sonstigen Bedingungen des Vertrages ab.


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