Sollzinsbindung

Beim Thema Baufinanzierung begegnet dir früher oder später dieser Begriff: Die Sollzinsbindung ist die Zeitspanne, in der der vereinbarte Sollzins unverändert bleibt. Das ist wichtig, denn die Zinsfestschreibung schützt dich vor steigenden Bauzinsen und sorgt für konstante Raten beim Annuitätendarlehen.

Zu einer Baufinanzierung mit klassischer Zinsbindung gibt es Alternativen, wie bspw:

• Variables Darlehen: Für dieses gilt ein variabler Zinssatz. Das bedeutet, dass die Bank den Sollzins regelmäßig – häufig einmal im Quartal – an das veränderte Zinsniveau angleicht.
• Volltilgerdarlehen: Bei dieser Variante entspricht die Sollzinsbindung der Laufzeit des Immobilienkredits. Du tilgst somit dein Baudarlehen vollständig innerhalb der Zinsbindungsfrist. Dadurch bleibt keine Restschuld übrig, wodurch das Zinsänderungsrisiko entfällt.

Gern beantworten dir unsere Baufi24 Finanzierungsprofis alle Fragen im Bereich Immobilienfinanzierung, erklären dir die Vorteile einer langen und einer kurzen Zinsbindung beim aktuellen Zinsniveau und erstellen ein individuelles Angebot. Diesem kannst du auch entnehmen, wie lange die Zinsbindung für dein Annuitätendarlehen sein sollte.

Grundsätzlich unterliegen die Bauzinsen täglichen Schwankungen. Würde die Bank den Zins deiner Hauskauf-Finanzierung ständig an die Marktzinsen anpassen, würden sich deine Rate und deine Zinskosten permanent ändern. Das hätte mitunter erhebliche finanzielle Auswirkungen. Schließlich geht es bei Immobiliendarlehen für gewöhnlich um Kreditbeträge von mehreren Hunderttausend Euro.

Aufgrund dieses Zinsänderungsrisikos könntest du die finanzielle Belastung deines Baudarlehens nicht vorhersehen. Aus diesem Grund ist eine Sollzinsbindung von großer Bedeutung. Entscheidest du dich für einen Kredit mit Zinsbindung, profitierst du für mehrere Jahre von diesen Vorteilen:

• Schutz vor steigenden Hypothekenzinsen
• Kreditraten bleiben konstant
• finanzielle Belastung lässt sich zuverlässig berechnen und planen

Du siehst: Die Sollzinsbindung bzw. deren Länge hat einen wesentlichen Einfluss auf die Struktur und Kosten deines Immobiliendarlehens.

Um eine verlässliche Entscheidung treffen zu können, ist es wesentlich, die Stärken und Vorteile und Nachteile einer kurzen bzw. langen Zinsfestschreibung zu kennen.

In Hochzinsphasen ist es für gewöhnlich gut, eine kürzere Zinsbindung zu wählen, bspw. 5 Jahre. Dann kannst du in ein paar Jahren, wenn die Sollzinsen wieder zurückgegangen sind, eine günstigere Baufinanzierung erhalten. Willst du deinen Immobilienkredit in einigen Jahren ablösen, bietet sich ebenfalls eine kürzere Bindung an.

Bewegen sich die Bauzinsen auf einem niedrigen Niveau, ist eine lange Zinsbindungsdauer in der Regel vorteilhaft. Das gilt insbesondere dann, wenn sich ein Zinsanstieg abzeichnet. Legst du großen Wert auf Sicherheit und Planbarkeit, ist eine längere Zinsbindung von etwa 20 Jahren auch zu empfehlen.

Anhand eines Beispiels lässt sich am einfachsten nachvollziehen, wie sich verschiedene Zinsbindungsfristen auf deinen Immobilienkredit auswirken. Dazu folgende Vorgaben: 

• Finanzierungsvorhaben: Kauf einer Immobilie
• Wo befindet sich die Immobilie: Baden-Württemberg
• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
• Eigenkapital: 80.000 €
• Maklerprovision: 3,57 %
• Anfänglicher Tilgungssatz: 2,5 %

Die Tabelle veranschaulicht, wie eine Zinsbindung von 10, 20 oder 30 Jahren die Konditionen deiner Baufinanzierung verändert:

Die Berechnung zeigt:

• Je länger du dir einen fixen Zins sicherst, desto teurer wird der von der Bank erhobene Zinssatz.
• Gleichzeitig steigt auch die monatlich zu zahlende Darlehensrate.
• Dafür sinkt die Restschuld erheblich mit der Dauer der Zinsfestschreibung. Bei einer Bindung von 30 Jahren wäre die Tilgung des Immobilienkredits bereits vorzeitig abgeschlossen.

Generell bist du für die Dauer der Zinsfestschreibung an deinen Darlehensvertrag gebunden. Wer diesen dennoch vorzeitig kündigt, muss dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Doch was passiert nach 10 Jahren Zinsbindungsfrist? Hier räumt dir der § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein Sonderkündigungsrecht (laut Gesetzestext: ordentliches Kündigungsrecht) ein.

Das bedeutet, dass du deine Baufinanzierung nach 10 Jahren mit einer Frist von einem halben Jahr kündigen darfst, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Hierbei spielt es keine Rolle, wie lange der Sollzins noch festgeschrieben wäre. Beträgt die Restschuld nach 10 Jahren bspw. 100.000 Euro, ermöglicht der § 489 BGB:

• Vollständige Kündigung: Tilgung bzw. Umschuldung der gesamten 100.000 €.
• Teilkündigung: Etwa 50.000 € tilgen/umschulden und 50.000 € bei der bisherigen Bank über monatliche Raten zurückführen.

Läuft die Zinsbindung deines Kredits ab, ist für gewöhnlich noch eine Restschuld offen. Wenn du diese nicht selbst tilgst, benötigst du dafür eine Anschlussfinanzierung. Hierzu hast du 3 Optionen: 

• Prolongation: Immobilienfinanzierende haben die Möglichkeit, ihr Annuitätendarlehen bei der bisherigen Bank einfach zu verlängern. Letztere passt dabei in der Regel lediglich den Zinssatz und die Zinsbindungsdauer an.
• Umschuldung: Selten bietet die bisherige Bank die besten Konditionen für deine Anschlussfinanzierung. Deshalb ist eine Umschuldung, gemeint ist ein Wechsel zu einer anderen Bank, häufig die sinnvollere Lösung. Ist der Sollzins bei der neuen Bank um mindestens 0,2 Prozent geringer, lohnt sich meist eine Umschuldung.
• Forward Darlehen: Hierbei schließt du für deine Restschuld je nach Anbieter bis zu 5 oder 5,5 Jahre VOR Ablauf deiner Zinsbindungsdauer eine Anschlussfinanzierung ab. Auf diese Weise sicherst du dir die aktuellen Sollzinsen für später.

Damit du den für dich optimalen Immobilienkredit erhältst, empfehlen wir dir einen sorgfältigen Vergleich mehrerer Angebote hinsichtlich Zinsbindungsdauer, Zinssatz, Tilgungsrate, Laufzeit und weiterer Kriterien. Gerne kannst du diese Aufgabe unseren erfahrenen Baufi24 Expertinnen und Experten überlassen. Diese wissen auch um die Bedeutung der Sollzinsbindung für deine Baufinanzierung.

Auf Wunsch erarbeiten unsere Profis ein Finanzierungskonzept, das passgenau auf deine Ziele und Möglichkeiten abgestimmt ist. Für beste Konditionen vergleichen sie zudem die Angebote von mehr als 500 Banken. Vereinbare jetzt einen unverbindlichen und kostenlosen Beratungstermin. Wir stehen sind persönlich für dich da:

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