Bebauungsplan

Das Wichtigste in Kürze

Ist ein in Frage kommendes Grundstück gefunden, gilt: Der Interessent muss zunächst klären, ob es sich bei dem Stückchen Land überhaupt um Bauland handelt. Darüber gibt der Flächennutzungsplan der Gemeinde Auskunft. In diesem ist die mögliche Nutzung eines Grundstücks festgelegt.

Der Plan enthält zusätzlich zum ausgewiesenen Bauland auch das sogenannte Bauerwartungsland. Ob dieses einmal tatsächlich zum Bauland umgewidmet wird, liegt in der Hand der Gemeinde. Ein Gebiet, das die Chance hat, zum Bauland zu werden, ist im Flächennutzungsplan als „allgemeines Wohngebiet“ ausgewiesen.

Während der Flächennutzungsplan das „Ob“ regelt, gibt der Bebauungsplan Auskunft über das „Wie“. Der Bebauungsplan ist bei der Gemeinde einsehbar und beinhaltet die detaillierten Vorschriften zur möglichen Bebauung eines Gebietes oder Teilgebietes. So ist dort beispielsweise festgelegt, welche Form das Dach haben muss, welche Bauweisen oder wie viele Geschosse möglich sind usw. Seinen Plan verwirklichen darf der Bauherr nur, wenn das Gebäude den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht und eine Erschließung des Grundstücks sichergestellt ist. Für die Erschließung ist die Gemeinde zuständig. Die Erschließungskosten dafür werden auf den Eigentümer umgelegt.

Jedoch liegen nicht für alle Grundstücke Bebauungspläne vor. Oft erstellt die Gemeinde solche erst für Neubau- oder Gewerbegebiete – für Grundstücke in Altbaugebieten oder Baulücken hingegen häufig nicht. Es gilt dann das Baugesetzbuch (§ 34) , das die allgemeine Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb geschlossener Ortschaften regelt. Darin ist bestimmt, dass ein Bauvorhaben zulässig ist, wenn sich das Objekt „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“.

Bebauungen außerhalb geschlossener Ortschaften sind meist nur in Ausnahmefällen möglich. Der Interessent kann jedoch eine Einzelgenehmigung beantragen und mit etwas Glück die Zustimmung der Gemeinde erhalten.

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Bauvoranfrage

Liegt kein qualifizierter Bebauungsplan vor, kann sich der Bauherr über eine Bauvoranfrage vergewissern, ob und wie das ins Auge gefasste Grundstück bebaut werden darf. Sinnvoll ist die Voranfrage besonders dann, wenn sie sich konkret auf einzelne bauplanungsrechtliche Fragen bezieht.

Der Bauherr klärt dann auf diesem Wege, ob er bestimmte Vorstellungen auf dem Grundstück überhaupt verwirklichen kann. Über die Voranfrage entscheidet die Baubehörde in einem Bauvorbescheid, welcher drei Jahre nach Ausstellung gültig ist. So gewinnt der Bauherr Planungssicherheit: Während dieser Zeit wird das Amt bezüglich der gestellten Fragen in einer Baugenehmigung nicht anders entscheiden.

Baugenehmigung

Vor dem Start des eigentlichen Hausbaus muss sich der Bauherr über einen Bauvorlagenberechtigten die Baugenehmigung zu seinem Vorhaben einholen. Dazu reicht sein Architekt oder Bauingenieur die Bauvorlagen (Baubeschreibung, Lageplan, Bauzeichnungen, Zeichnungen für die Wasserversorgung, zustimmende Erklärungen der Nachbarn usw.) zusammen mit dem Bauantrag bei der zuständigen Behörde ein. Das genauere Prozedere regeln die Bundesländer, deshalb gibt es unterschiedliche Bestimmungen.

Und: Nicht jedes Vorhaben ist genehmigungspflichtig. In den Bauordnungen der Bundesländer sind die verschiedenen Ausnahmen und Freistellungen geregelt. Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderung sind in der Regel genehmigungspflichtig. Setzt der Bauherr seine Pläne ohne Erlaubnis um, drohen ihm hohe Bußgelder, eventuell sogar eine behördliche Abrissverfügung. Wurde die Genehmigung erst einmal erteilt, ist er in der Regel aus dem Schneider: Dann kann weder das Amt noch ein Nachbar dem Vorhaben noch widersprechen.

Bebauungsplan und Baugenehmigung

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