Die Betriebskosten für die Immobilie kalkulieren

Darlehensbetrag

Zinsbindung

Wer eine Immobilie erwirbt, muss für das Haus oder die Wohnung laufende Betriebskosten zahlen. Neben der Lage, Größe und dem Zustand eines Objekts spielen auch die monatlichen Ausgaben für Heizung, Wasser, Müllbeseitigung und Co. eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung.

Die Betriebskosten bestimmen zusammen mit den Raten für die Fremdfinanzierung, der Grundsteuer und weiteren Nebenkosten die jährliche beziehungsweise monatliche Belastung, die der Immobilienerwerber tragen muss. Aufgrund der stetig steigenden Energiekosten mussten Eigentümer und Mieter im Laufe der vergangenen Jahre immer mehr für die Bewirtschaftung des Hauses oder der Wohnung ausgeben. Deshalb ist es wichtig, diese voraussichtlichen Kosten in die Kalkulation miteinzubeziehen. Wer ein Objekt erwerben möchte, kann sich vom Verkäufer die Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre vorlegen lassen. Er verfügt damit jedoch noch über keinen Vergleich, ob diese Zahlungen durchschnittlichen Werten entsprachen oder eventuell sogar über dem normalen Maß lagen. Eine hilfreiche Basis für die Beantwortung dieser Frage bot bisher der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.

Betriebskostenspiegel heranziehen

Potentielle Eigentümer und Mieter konnten anhand des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbunds überprüfen, ob sich die voraussichtlichen Nebenkosten für ihr favorisiertes Objekt im einem angemessenen Rahmen bewegten und mit welchen Kosten sie in der Zukunft rechnen mussten. Seit 2004 gab der Deutsche Mieterbund den Betriebskostenspiegel heraus und aktualisierte die Zahlen jährlich. Die letzten veröffentlichen Zahlen basieren allerdings auf den Werten für das Abrechnungsjahr 2009. Laut Mieterbund soll es auch zukünftig aktuelle Betriebskostenspiegel geben, allerdings in veränderter Form. Statt der Durchschnittzahlen für das gesamte Bundesgebiet wird es jeweils Berechnungen für die einzelnen Bundesländer geben, um auf diese Weise exaktere Informationen zu liefern. Der genaue Zeitpunkt der Herausgabe steht jedoch bisher noch nicht fest.

Wer vorhat eine Immobilie zu kaufen, sollte sich vor dem Erwerb vom Vorbesitzer die Abrechnungen der letzten drei bis fünf Jahre zeigen lassen. Es empfiehlt sich, besonderes Augenmerk auf starke Veränderungen in den Abrechnungszeiträumen bei einzelnen Posten sowie größere Abweichungen vom Durchschnitt zu richten. Als Orientierung kann dabei, bis zum Erscheine aktuellerer Zahlen, der Betriebskostenspiegel 2009 dienen.

Betriebskosten für Haus- und Wohnungseigentümer

Welche Kosten zählen nun zu den Betriebskosten? Als Betriebskosten gelten Kosten, die dem Eigentümer einer Immobilie aus dem Gebäude, seinen Einrichtungen und dem Grundstück laufend entstehen. Einmalig anfallende Kosten, wie beispielsweise Ausgaben für Instandsetzungen, zählen somit nicht zu den Betriebskosten.

Heizkosten: Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme, Betriebsstrom, Heizungswartung und Ähnliches
Wasser/ Abwasser: Wassergeld, Kosten für Wasseruhr und Eichung, Kosten für die Berechnung und Aufteilung, städtische Kanalgebühren, von der Gemeinde erhobene Kosten wie Oberflächenentwässerung, Kosten privater Anlage beispielsweise Abfuhr und Reinigung einer Klär- und Sickergrube
Warmwasser
Grundsteuer
Müllbeseitigung: Kosten der Müllabfuhr, eventuell laufende Kosten für einen Müllschlucker oder andere Systeme der Müllentsorgung
Versicherungen: Kosten für Wohngebäudeversicherung, Elementarschadenversicherung, Glasversicherung, Gebäude-Haftpflichtversicherung, Öltankversicherung, Straßenreinigung
Schornstein

Die Betriebskosten für Eigentumswohnungen bestehen zudem aus einem Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten für

Gebäudereinigung
Gemeinschaftsantennen und deren regelmäßige Prüfung
Aufzug
Hausmeister
Gartenpflege
Allgemeinstrom für die Außenbeleuchtung bzw. Hausflure, Treppen oder Tiefgaragen
sonstige Kosten wie beispielsweise für die Dachrinnenreinigung oder den Betrieb eines Schwimmbads

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