Immobilie erben und Geschwister auszahlen

In vielen Fällen ist es möglich, Geschwister bei einem Immobilienerbe auszuzahlen, wenn du dich mit ihnen auf einen Ausgleichsbetrag und die Übertragung der Anteile einigst. Es besteht jedoch keine automatische Pflicht, dass ein Miterbe oder eine Miterbin die Immobilie übernehmen muss oder überhaupt auszahlen kann. Die Übernahme setzt vielmehr voraus, dass alle Beteiligten der Erbengemeinschaft zustimmen und ein realisierbares Konzept für die Finanzierung gefunden wird.

Erst wenn der Wert der Immobilie, die Ausgleichszahlung und die Übertragung geklärt sind, kann eine Person aus der Erbengemeinschaft ein Haus auszahlen und als Alleineigentümer/-in fortführen. Wenn du also eine Immobilie geerbt hast und deine Geschwister auszahlen möchtest, lohnt sich zuerst ein Gespräch innerhalb der Familie.

Was bedeutet eine Erbengemeinschaft bei einem Haus?

Eine Erbengemeinschaft bei einem Haus bedeutet, dass mehrere Erbinnen und Erben gemeinsam Eigentümer/-innen der Immobilie werden, ohne dass einzelne Räume oder Grundstücksteile jemandem persönlich zugeordnet sind. Eine solche Gemeinschaft entsteht, wenn mehr als eine Person eine Erbschaft antritt, etwa weil mehrere Kinder, Geschwister oder andere Angehörige gleichzeitig erben.

Wie hoch der jeweilige Anteil ausfällt, ergibt sich aus:

• dem Testament

• einem Erbvertrag

• aus den gesetzlichen Erbregeln (falls keine dieser Regelungen vorliegt)

Liegen weder Testament noch Erbvertrag vor, greift stattdessen die gesetzliche Erbfolge und bestimmt die jeweiligen Anteile. Kein Mitglied der Erbengemeinschaft besitzt automatisch ein bestimmtes Zimmer oder eine feste Fläche des Grundstücks für sich allein, sondern alle halten ideelle Anteile am gesamten Nachlass.

Für den Umgang mit einer geerbten Immobilie bestehen vor allem drei Grundoptionen:

1. Gemeinsame Verwaltung oder Vermietung der Immobilie durch alle Miterb/-innen.
2. Gemeinsamer Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses entsprechend der Erbquoten.
3. Übernahme der Immobilie durch eine Person mit finanziellem Ausgleich der übrigen Miterben.

Miterbin oder Miterbe auszahlen oder Pflichtteil begleichen: Was ist der Unterschied?

Eine Auszahlung der Miterben oder Miterbinnen und die Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs sind rechtlich unterschiedliche Vorgänge mit abweichenden Voraussetzungen:

• Bei der Auszahlung übernimmt eine Person die Immobilie und zahlt den übrigen Mitgliedern der Erbengemeinschaft im Rahmen der Erbauseinandersetzung einen vereinbarten Betrag, der sich an deren Erbanteil orientiert.

• Der Pflichtteil dagegen ist ein gesetzlicher Geldanspruch, der entstehen kann, wenn eine pflichtteilsberechtigte Person durch Testament oder Erbvertrag von der Erbfolge ausgeschlossen wurde. Dieser Anspruch richtet sich gegen den Nachlass, nicht gegen eine einzelne Immobilie.

Wenn du Miterbe oder Miterbin bist, gehörst du zur Erbengemeinschaft und erhältst deinen Anteil im Rahmen der Erbauseinandersetzung, während der Pflichtteil nur bei einer Enterbung oder vergleichbaren Situationen relevant wird. Zudem sind Geschwister nicht allein aufgrund ihrer Stellung automatisch pflichtteilsberechtigt, denn das hängt von der jeweiligen Erbfolge und der Existenz vorrangig berechtigter Personen ab. Bei Fragen zu Enterbung, Pflichtteilsergänzung oder abweichenden Testamenten empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung durch eine Fachperson, bevor du nach dem Erben einer Immobilie deine Geschwister auszahlen möchtest.

Wie viel du zahlen musst, hängt maßgeblich von verschiedenen Faktoren ab, u.a.:

• vom relevanten Wert des gesamten Nachlasses

• den jeweiligen Erbquoten

• weiteren Vermögensgegenständen im Nachlass

Es gibt also keine pauschale Formel, die für jeden auszuzahlenden Erbteil gleichermaßen passt, sondern jede Konstellation muss individuell durchgerechnet werden, bevor ein Ergebnis feststeht. Wenn du die geerbte Immobilie finanzieren möchtest, solltest du daher zunächst den Nachlass vollständig erfassen, statt dich allein am Kaufpreis der Immobilie zu orientieren.

Welche Faktoren bestimmen den Auszahlungsbetrag?

Der konkrete Auszahlungsbetrag ergibt sich aus mehreren Faktoren, insbesondere:

• Verkehrswert oder ein zwischen den Beteiligten vereinbarter Marktwert der Immobilie.
• Erbquote jeder einzelnen am Nachlass beteiligten Person.
• Restschuld aus einem eventuell bestehenden Immobilienkredit.
• Weitere Belastungen im Grundbuch, etwa Wohnrechte oder Nießbrauchrechte.
• Sonstige Nachlassschulden sowie zusätzliche Nachlasswerte.
• Bargeld, Wertpapiere oder andere Vermögenswerte, die zum Nachlass gehören.
• Bereits erfolgte Schenkungen, allerdings nur im rechtlich relevanten Zusammenhang und nach entsprechender fachlicher Prüfung.
• Individuelle Vereinbarungen zwischen den Beteiligten, etwa zu Fristen oder Ratenzahlungen.
• Kosten, die im Zusammenhang mit der Erbschaft bereits entstanden sind, etwa für Gutachten oder Notartermine.
• Die Frage, ob einzelne Miterben bereits Zahlungen aus dem Nachlass erhalten haben.

 Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du eine Baufinanzierung berechnen, wenn du eine Finanzierung zum Auszahlen deiner Geschwister nutzen möchtest. Für die Antwort auf die Frage, ob eine solche Auszahlung der Erbanteile in deiner Situation finanzierbar ist, braucht es eine individuelle Prüfung von Einkommen, Objekt und bestehenden Verbindlichkeiten. 

Für die Auszahlung der Miterben oder Miterbinnen gibt es kein einheitliches Standardprodukt, das für jeden Erbfall passt. Welche Lösung infrage kommt, hängt von diversen individuellen Faktoren ab, u. a.:

• Höhe des Eigenkapitals

• deiner Bonität

• dem Immobilienwert

• der bestehenden Restschuld

Wenn du die Erbengemeinschaft auszahlen und einen Kredit dafür nutzen möchtest, solltest du verschiedene Finanzierungsbausteine miteinander vergleichen, statt dich vorschnell auf eine einzelne Lösung festzulegen. Zudem ist es wichtig, vorab dein Budget zu planen. und die monatliche Belastung zu prüfen.

Immobilienkredit oder Erbschaftsdarlehen: Welche Finanzierung kann infrage kommen?

Je nach Situation kann sowohl ein klassischer Immobilienkredit als auch ein spezielles Erbschaftsdarlehen zur Finanzierung der Übernahme passen. Der Begriff Erbschaftsdarlehen ist dabei nicht einheitlich definiert, sodass damit - je nach Anbieter - unterschiedliche Finanzierungslösungen gemeint sein können, die speziell auf Erbfälle zugeschnitten sind oder lediglich klassische Immobilienkredite darstellen.

Ein regulärer Immobilienkredit kommt als Lösung infrage, wenn die geerbte Immobilie als Sicherheit über eine Grundschuld dienen kann. Vorausgesetzt ist, dass die Eigentumsverhältnisse, die Beleihbarkeit sowie die rechtliche Umsetzung der Übertragung geklärt sind und eine mögliche Einbindung der bestehenden Restschuld geprüft wurde.

Um die Beleihung einer Immobilie zu verstehen, solltest du wissen, dass ein Immobilienkredit bei einer Erbauseinandersetzung meistens erst nach Klärung der Eigentumsverhältnisse infrage kommt. Wenn du die Erbengemeinschaft auszahlen und einen Kredit dafür nutzen möchtest, musst du diese Klärung vorab abschließen, wobei das Finanzierungsziel unterschiedlich ausfallen kann:

• Auszahlung der übrigen Miterben im Rahmen der Erbauseinandersetzung.
• Übernahme oder vollständige Ablösung bestehender Verbindlichkeiten auf der Immobilie.
• Eventuell notwendige Modernisierung des geerbten Objekts.
• Finanzierung von Nebenkosten der Übernahme, soweit die finanzierende Bank dies akzeptiert.

Grundsätzlich ist eine Beleihung möglich, allerdings erst dann, wenn Eigentumslage und Zustimmung aller Beteiligten geklärt sind. Solange mehrere Personen gemeinsam Eigentümer/-innen der Immobilie sind, sind die Eigentums- und Verfügungsrechte aller Miterben relevant. Eine Bank kann nicht einfach mit einer einzelnen Person über die gesamte Immobilie verhandeln.

Die finanzierende Bank muss daher folgende Punkte genau prüfen, bevor eine Finanzierung möglich ist:

• Rechtliche Eigentumslage
• Grundbuchsituation
• Geeignete Erbnachweise
• Bestehende Belastungen
• Geplante Übertragung der Anteile

Eine Finanzierung lässt sich häufig leichter planen, wenn die Übernahme und der Eigentumsübergang klar geregelt sind und feststeht, wer künftig alleiniger Eigentümer oder alleinige Eigentümerin werden soll.

Wenn du eine Immobilie beleihen und die Erbengemeinschaft auszahlen möchtest, kannst du über Baufi24 eine Finanzierungsprüfung für deine Situation durchführen lassen. Gerade wenn mehrere Personen eine Immobilie beleihen wollen, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung. So lässt sich die geerbte Immobilie finanzieren, ohne dass es später an fehlenden Nachweisen scheitert.

Checkliste: Welche Voraussetzungen prüft die Bank?

Vor einer Finanzierungszusage prüft die Bank mehrere Voraussetzungen, unter anderem:

• Einkommen und Beschäftigungssituation, da sie die grundsätzliche Rückzahlungsfähigkeit bestimmen.
• Laufende Ausgaben und bestehende Kreditverpflichtungen, die den finanziellen Spielraum begrenzen.
• Bonität und bisheriges Zahlungsverhalten als Grundlage für die Risikoeinschätzung.
• Tragbare Monatsrate sowie die gewünschte Tilgung für die neue Finanzierung.
• Verkehrswert und bankinterner Beleihungswert der Immobilie als Sicherheiten.
• Lage, Zustand und Nutzungsart der Immobilie, da diese den langfristigen Wert beeinflussen.
• Bestehende Darlehen und Grundschulden, die bereits auf der Immobilie eingetragen sind.
• Erbquoten und die rechtliche Eigentumssituation innerhalb der Erbengemeinschaft.
• Vorhandenes Eigenkapital, das in die Finanzierung eingebracht werden kann.
• Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit der eingereichten Unterlagen.

Baufi24 vergleicht die Angebote von über 600 Banken und Finanzierungspartnern. Lass daher einfach prüfen, ob eine Immobilienfinanzierung, anderweitige Kapitalbeschaffung oder eine Kombination mehrerer Mittel zu deinem Vorhaben passt.

Dieser Service des Baugeldvermittlers Baufi24 ist dabei für zu jeder Zeit:

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Für die Prüfung der Finanzierung benötigt die Bank sowohl erbrechtliche als auch klassische Unterlagen, unter anderem:

• Testament, Erbvertrag, Erbschein oder einen anderen geeigneten Erbnachweis als Beleg der Erbenstellung.
• Aktueller Grundbuchauszug zur Klärung der Eigentums- und Belastungssituation.
• Bestehender Darlehensvertrag und die aktuelle Restschuld, sofern die Immobilie bereits finanziert ist.
• Unterlagen zur Immobilie selbst, etwa Angaben zu Wohnfläche und Baujahr.
• Nachweise zu bereits durchgeführten Modernisierungen und zum aktuellen Zustand des Objekts.
• Vereinbarung zur Erbauseinandersetzung, sobald diese zwischen den Miterb/-innen vorliegt.
• Aktuelle Einkommensnachweise zur Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit.
• Übersicht laufender Kredite und der monatlichen Ausgaben.
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital und weitere Vermögenswerte.
• Aktuelle Wertermittlung oder ein Gutachten, sofern bereits vorhanden.

Die Übernahme beginnt meistens mit der Klärung der Erbenstellung und setzt sich mit einer Wertermittlung, der Einigung über die Auszahlung sowie der anschließenden Finanzierung nebst notarieller Umsetzung fort, bevor du die geerbte Immobilie finanzieren und in dein Alleineigentum übernehmen kannst.

Die wichtigsten Schritte der Erbauseinandersetzung

Eine Erbauseinandersetzung hat in der Regel eine bestimmte Abfolge von Schritten:

1. Feststellung der Erbenstellung, etwa über Testament, Erbvertrag oder Erbschein.

2. Ermittlung aller am Nachlass beteiligten Personen und ihrer jeweiligen Erbquoten.

3. Erfassung sämtlicher Nachlassgegenstände, einschließlich Immobilie, Konten und weiterer Werte.

4. Einholung einer unabhängigen Wertermittlung für die Immobilie.

5. Klärung bestehender Verbindlichkeiten wie Restschuld oder sonstiger Nachlassschulden.

6. Austausch innerhalb der Erbengemeinschaft über die gewünschte Lösung, etwa Übernahme oder Verkauf.

7. Verständigung auf einen konkreten Auszahlungsbetrag für die weichenden Miterbenden.

8. Prüfung der Finanzierung durch die übernehmende Person, inklusive Bonitäts- und Objektprüfung.

9. Vertragliche Fixierung der Erbauseinandersetzung sowie notarielle Beurkundung der Übertragung.

10. Grundbuchumschreibung und Auszahlung der vereinbarten Beträge an die übrigen Miterbenden.

Welche Fragen solltest du vor dem Bankgespräch beantworten können?

Vor dem Bankgespräch lohnt es sich, einige zentrale Punkte bereits geklärt zu haben, wie zum Beispiel:

• Welcher Wert wurde für die Immobilie aktuell ermittelt?
• Wie viele Personen gehören zur Erbengemeinschaft?
• Welche Erbquote entfällt auf jede beteiligte Person?
• Welche Restschuld und sonstigen Belastungen bestehen auf der Immobilie?
• Wie hoch fällt der voraussichtliche Auszahlungsbetrag an die Miterb/-innen aus?
• Wie viel Eigenkapital steht dir für die Finanzierung zur Verfügung?
• Soll die Immobilie künftig selbst genutzt oder vermietet werden?
• Welche monatliche Rate lässt sich dauerhaft tragen?
• Welche Unterlagen liegen bereits vollständig vor?
• Besteht bereits eine schriftliche Einigung mit den Miterb/-innen über Wert und Ablauf?
• Gibt es einen realistischen Zeitplan für Auszahlung und Grundbuchumschreibung?

Bei der Auszahlung können neben möglichen steuerlichen Folgen auch verschiedene Nebenkosten anfallen, etwa für Notar/-in, Grundbuch, die Erbschaftsteuer für Immobilien oder eine neue Baufinanzierung.

Welche Kosten solltest du einplanen?

Neben der eigentlichen Auszahlung solltest du weitere Kosten einkalkulieren, insbesondere:

• Kosten für eine Wertermittlung oder ein Gutachten zur Immobilie.
• Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung der Anteile.
• Kosten der Finanzierung sowie für die Bestellung einer neuen Grundschuld.
• Mögliche Kosten für rechtliche oder steuerliche Beratung im Vorfeld.
• Ablöse- oder Umschuldungskosten bei bereits bestehenden Darlehen.
• Erbschaftsteuer oder andere steuerliche Folgen.
• Kosten für notwendige Modernisierungen und laufende Instandhaltung.
• Kosten für einen möglichen Makler zur Wertermittlung.
• Laufende Nebenkosten der Immobilie, die nach der Übernahme allein zu tragen sind.

Warum sollte die steuerliche Behandlung geprüft werden?

Die steuerliche Behandlung solltest du prüfen, weil sie je nach Konstellation sehr unterschiedlich ausfallen kann und sich nicht pauschal beantworten lässt. Sie hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• Konkreter Erbfall
• Form der Übertragung
• Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Beteiligten
• Immobilienwert
• Weitere individuellen Faktoren

Eine Auszahlung an Miterbende, eine Schenkung und eine Pflichtteilszahlung dürfen steuerlich nicht einfach gleichgesetzt werden, da für jede Konstellation unterschiedliche Regeln gelten können.

Bevor es zu einer Teilungsversteigerung kommt, lassen sich oft noch einvernehmliche Lösungen finden, wie zum Beispiel:

• Übernahme der Immobilie durch eine Person und Auszahlung der übrigen Miterb/-innen.
• Einholung einer Finanzierungsbestätigung oder belastbaren Finanzierungsvorprüfung vor der eigentlichen Verhandlung.
• Verkauf der Immobilie im Einvernehmen und anschließende Aufteilung des Erlöses.
• Gemeinsame Vermietung für einen begrenzten Zeitraum mit klarer schriftlicher Vereinbarung.
• Ratenzahlung an die auszuzahlenden Miterb/-innen, sofern alle Beteiligten dem zustimmen.
• Einigung über andere Nachlasswerte als teilweisen Ausgleich für den Immobilienanteil.
• Vereinbarung eines Zeitplans für Wertermittlung, Auszahlung und Grundbuchumschreibung.
• Einbindung einer neutralen dritten Person zur Moderation, falls die direkte Kommunikation stockt.

Was passiert, wenn keine Einigung möglich ist?

Kommt keine Einigung zustande, können jede Miterbin oder jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen, um die gemeinschaftliche Bindung aufzulösen. Eine Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem eine Immobilie zwangsweise verkauft wird, um gemeinschaftliches Eigentum aufzuteilen, wenn sich die Beteiligten nicht anders einigen können. Sie kann somit der Auflösung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, ist für alle Beteiligten aber häufig mit finanziellen Nachteilen verbunden, etwa weil der erzielte Preis unter dem eigentlichen Marktwert liegen kann.

Vor einem solchen Schritt sollten die Beteiligten deshalb dringend rechtliche Beratung einholen, um Alternativen und Konsequenzen realistisch einschätzen zu können. Baufi24 kann in diesem Zusammenhang die Finanzierbarkeit einer möglichen Übernahme prüfen, jedoch keine rechtliche Einigung zwischen den Miterbenden erzwingen oder ersetzen.

Eine geerbte Immobilie zu behalten und Miterbende wie bspw. Geschwister auszuzahlen ist häufig eine Kombination aus Bewertungs-, Rechts- und Finanzierungsfragen. Baufi24 unterstützt dich bei der Prüfung einer individuellen Immobilienfinanzierung und führt einen Vergleich der Angebot von über 600 Finanzierungspartnern durch. Die Beratung ist kostenlos und unverbindlich.