Haus mit Einliegerwohnung kaufen und vermieten

Per Definition ist eine Einliegerwohnung eine separate, unabhängige Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Die Bezeichnung selbst stammt aus dem landwirtschaftlichen Bereich. Früher stellten nämlich Landwirte ihren Arbeitern und Arbeiterinnen (den Einliegern) Wohnraum innerhalb des Bauernhofs zur Verfügung. Nach Ende des 2. Weltkriegs war die Einrichtung von Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern sogar verpflichtend. Auf diese Weise wollte der Staat der damals vorherrschenden Wohnungsknappheit entgegenwirken.

Damit Wohnräume heute als Einliegerwohnung anerkannt werden, haben diese einige rechtliche Voraussetzungen zu erfüllen.

• So muss beispielsweise die zusätzliche Wohneinheit deutlich kleiner sein als die Hauptwohnung.
• Nicht vorgeschrieben ist hingegen ein eigener Hauseingang für die Einliegerwohnung. Ein solcher bietet aber Vorteile – für den oder die Eigentümer/-in ebenso wie für den oder die Mieter/-in. Denn einerseits erleichtert ein Extrazugang die Vermietbarkeit und andererseits lässt sich mit ihm die Privatsphäre der Hausbewohner/-innen besser wahren.
• Möchtest du einen Teil deines Hauses als Einliegerwohnung vermieten, muss der Wohnraum unabhängig von der Hauptwohnung sein. Daher sind ein eigenes Bad sowie eine eigene Küche für die separate Wohnung zwingend erforderlich. Hierdurch lässt sich die Wohneinheit als eigenständiger Haushalt führen.
• Eine gemeinschaftliche Nutzung des Treppenhauses oder Flurs ist zulässig.

Wer kann in einer Einliegerwohnung wohnen?

Grundsätzlich hast du die Möglichkeit, ein Haus mit Einliegerwohnung zu kaufen oder (nachträglich) zu bauen.

• In dieser kann dann eine fremde Person wohnen.
• Häufig kommt es vor, dass die Einliegerwohnung an Verwandte vermietet wird.
• Auch als Ferienwohnung vermietet kann eine Einliegerwohnung genutzt werden.
• Abgesehen davon lässt sich eine solche Wohneinheit auch als Büro für Selbstständige nutzen. 

Wer eine Immobilie als Altersvorsorge nutzen oder die Steuerlast senken will, profitiert am meisten von einer Vermietung der Einliegerwohnung.

Du möchtest ein Haus oder einen Umbau finanzieren und so eine Einliegerwohnung schaffen? Die Experten und Expertinnen von BAufi24 beraten dich rund um die Finanzierung dieses Projekts.

Der Erwerb oder Bau einer Immobilie inklusive einer unabhängigen Wohneinheit kann durchaus lukrativ sein. Schließlich generierst du bei einer Vermietung ein zusätzliches monatliches Einkommen. Das ist allerdings nicht der einzige Vorteil. Folgende Gründe sprechen für den Kauf eines Hauses mit fremdgenutzter Einliegerwohnung:

• kontinuierliche Mieteinnahmen
• Steuersparmöglichkeiten
• vielfältig nutzbar
• als Mehrgenerationenhaus hervorragend geeignet
• leichtere Kündigung
• einfachere Nebenkostenabrechnung möglich

Neben dem Vorteil regelmäßiger Mieteinkünfte haben Vermieter und Vermieterinnen einer Einliegerwohnung auch die Chance, Steuern zu sparen. So lassen sich Aufwendungen, die für eine separate Wohnung im Haus anfallen, von der Steuer absetzen. Bedingung hierfür ist, dass die Ausgaben der Einliegerwohnung gegenüber denen der Hauptwohnung klar abgrenzbar sind. In diesem Fall kannst du in der Steuererklärung folgende Kosten angeben:

• Instandhaltungs- und Reparaturaufwendungen für die Mietwohnung
• Hypothekenzinsen für die Immobilienfinanzierung der Einliegerwohnung
• gegebenenfalls Maklergebühr für Vermittlung eines Mieters
• Rechnungen für Gartenpflege (sofern der oder die Mieter/-in Nutzungsrecht hat)

Eine abgeschlossene Wohnung im Haus lässt sich auf vielfältige Weise nutzen. Sie kann zum Beispiel als Ferienwohnung vermietet werden. Möchten der Hauskäufer/-innen ihre Eltern in der Nähe wissen, dann ziehen sie einfach in die Einliegerwohnung. Auf diese Weise wandelt sich das Einfamilien- zum Mehrgenerationenhaus.

Lebt bereits ein anderer Mieter bzw. eine andere Mieterin in der separaten Wohnung, haben Eigentümer/-innen die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen. Besonderheit dabei: Nach § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann der bzw. die Vermieter/-in von einer erleichterten Kündigung Gebrauch machen. So muss kein „berechtigtes Interesse“ nachgewiesen werden. Kurz gesagt: Unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kannst du Mieter/-innen ohne weitere Angaben kündigen.

Ferner besteht bei einer Einliegerwohnung der Vorteil, dass sich die anfallenden Nebenkosten einfacher abrechnen lassen. Hierzu einigen sich Vermieter/-in und Mieter/-in auf eine Pauschale. Deren Höhe wird über den Mietvertrag festgelegt. Hierdurch können sich Eigentümer/-innen das Erstellen einer separaten Nebenkostenabrechnung – wie es ansonsten bei einer Vermietung vorgeschrieben ist – sparen.

Bevor du ein Haus mit Einliegerwohnung baust, solltest du auch potenzielle Nachteile bedenken. Ein entscheidender Aspekt sind dabei die Kosten für den Hausbau: Diese fallen für Einfamilienhäuser mit zusätzlicher Wohneinheit höher aus als für vergleichbare Objekte ohne Einliegerwohnung. Hausbesitzer/-innen benötigen deshalb einen umfangreicheren Immobilienkredit für ihr Vorhaben.

Durch eine eigenständige Wohnung reduziert sich außerdem der zur Selbstnutzung bereitstehende Wohnraum. Gerade Familien sollten überlegen, ob sie in der Zukunft Nachwuchs erwarten und dafür entsprechend mehr Platz brauchen. So viele Vorteile eine gute Nachbarschaft haben kann: Manche schätzen es nicht, mit einer „fremden“ Person unter einem Dach zu leben. Wer eine separate Wohnung an einen Unbekannten bzw. eine Unbekannte vermieten will, nimmt sich daher ausreichend Zeit, um eine geeignete Person auszuwählen.

Eine pauschale Antwort auf die Frage, wie hoch die Kosten für eine Einliegerwohnung sind, gibt es nicht. Eine Immobilie mit Einliegerwohnung ist aber in der Regel teurer als ein Objekt ohne zusätzliche Wohneinheit. Spielst du mit dem Gedanken, ein Fertighaus zu erwerben? In diesem Fall informieren die Anbieter darüber, wie hoch die Extrakosten für eine eigenständige Wohneinheit sind. Bei bestehenden Häusern hingegen gestaltet es sich schwieriger, den Kostenanteil für die separate Wohnung zu bestimmen.

Hier bietet es sich an, ein vergleichbares Objekt in ähnlicher Lage, aber ohne Einliegerwohnung, mit dem bevorzugten Angebot zu vergleichen. Für die erste Planung kannst du auch mit dieser Faustregel kalkulieren:

Der Preis für eine Immobilie mit einer zusätzlichen abgeschlossenen Mieteinheit liegt um rund 50.000 bis 80.000 Euro höher als für ein gewöhnliches Einfamilienhaus.

Kaufinteressierte sollten diese Mehrkosten in ihrer Baufinanzierung berücksichtigen. Zu den Aufwendungen für den Erwerb oder Bau eines Einfamilienhauses kommen ferner laufende Kosten hinzu. Bilde daher Rücklagen, um spätere Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie finanzieren zu können. Im Gegensatz zur selbst genutzten Hauptwohnung lassen sich bei einer vermieteten Einliegerwohnung jedoch zahlreiche Kosten steuerlich absetzen. Hierdurch reduziert sich die finanzielle Belastung, die zum Erhalt der separaten Wohneinheit notwendig ist.

Viele Einfamilienhäuser mit zusätzlicher eigenständiger Wohneinheit wurden in den 1950er- und 1960er-Jahren gebaut. Dementsprechend häufig finden sich am Wohnungsmarkt Bestandsimmobilien aus dieser Zeit. Überdies erwerben Hauskäufer/-innen für gewöhnlich das Einfamilienhaus inklusive der Einliegerwohnung. Nur in seltenen Fällen kannst du eine solche Wohneinheit einzeln, also ohne das restliche Haus, kaufen.

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie kommt es vor, dass die Einliegerwohnung schon vermietet ist. Dies erhöht die Planungssicherheit für die Hausfinanzierung. Schließlich stehen die monatlichen Mieteinkünfte dadurch bereits fest. Für Kaufinteressierte, die die Einliegerwohnung anderweitig nutzen wollen, wäre ein leer stehendes Objekt günstiger. Wer etwa Verwandte in der Wohneinheit unterbringen möchte, sollte nach einem Haus mit nicht vermieteter Wohnung Ausschau halten.

Alternativ dazu haben Eigentümer/-innen auch die Option, bisherigen Mieter/-innen zu kündigen. Dank eines Sonderkündigungsrechts für Einliegerwohnungen müssen Vermietende dabei keine weiteren Angaben machen. Allerdings räumt das Gesetz in solchen Fällen eine verlängerte Kündigungsfrist ein. Diese richtet sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses.

Hast du eine genaue Vorstellung davon, wie dein Einfamilienhaus inklusive integrierter Wohnung aussehen soll? Dann ist womöglich ein Neubau empfehlenswert. So stellen beispielsweise Anbieter unterschiedliche Lösungen zur Auswahl, wenn du ein Fertighaus finanzieren möchtest. Realisierbar ist eine Einliegerwohnung etwa als Anbau oder im Kellergeschoss des Hauses. Eine separate Wohneinheit unter dem Dach ist ebenfalls denkbar.

Planst du einen Hausbau und wünschst dir ein individuelles Konzept, wende dich an einen Architekten bzw. eine Architektin. Sie planen die zusätzliche Wohnung nach persönlichen Vorgaben in den Grundriss des neuen Hauses ein. Damit die Einliegerwohnung als solche vom Finanzamt anerkannt wird, muss diese jedoch im Vergleich zur Hauptwohnung eindeutig kleiner sein. Bei einem durchschnittlich großen Einfamilienhaus umfasst daher die weitere Wohneinheit zwischen rund 40 bis maximal 60 Quadratmetern.

Beim Bau einer Immobilie kann es sinnvoll sein, die Einliegerwohnung so zu gestalten, dass sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhält. Dazu muss die Wohneinheit unter anderem über einen eigenen Zugang sowie über eine ausreichend hohe Wärmedämmung und einen Schallschutz verfügen. Sind alle Bedingungen erfüllt, stellt die Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigung aus. Von dieser profitieren insbesondere Hauseigentümer/-innen, die ihre Einliegerwohnung später veräußern möchten.

Ist der Entschluss für den Kauf oder Bau eines Einfamilienhauses mit zusätzlicher Wohnung gefasst, stellt sich die Frage nach der Immobilienfinanzierung. Das Wichtigste zuerst: Ein Wohnobjekt inklusive Einliegerwohnung kannst du über einen normalen Immobilienkredit finanzieren. Hierbei gibt die Bank den benötigten Kreditbetrag für einen bestimmten Zinssatz aus. Die Tilgung erfolgt dann über monatliche Ratenzahlungen.

Vermietete Einliegerwohnung bietet zusätzliche Sicherheit für Immobiliendarlehen

Entgegen landläufiger Meinung erhalten Menschen für den Erwerb eines Einfamilienhauses mit separater Wohnung keine günstigeren Hypothekenzinsen. Zudem zählen die Einnahmen aus der Vermietung der Einliegerwohnung nicht zum Eigenkapital. Dennoch können sich die Mieteinkünfte – vorausgesetzt sie sind hoch genug – positiv auf die Baufinanzierung auswirken. Schließlich sind diese fixen Einnahmen grundsätzlich dazu geeignet, einen Teil der vereinbarten Darlehensraten zu decken.

Aufgrund dessen stuft die Bank die Mieteinkünfte für die Einliegerwohnung als zusätzliche Kreditsicherheit ein. Dies gilt umso mehr, je höher die Miete im Vergleich zur Kreditrate der Immobilienfinanzierung ist. Möchtest du einen Teil des Baukredits über die Vermietung der zusätzlichen Wohneinheit zurückführen? Dann achte beim Kauf vor allem auf eine attraktive Wohnlage. Beliebt sind insbesondere die Regionen rund um die Großstädte.

Gleichwohl solltest du dich beim Hausbau oder Hauskauf hinsichtlich des Immobiliendarlehens nicht allein auf die Mieteinkünfte verlassen. Die Banken erwarten für gewöhnlich, dass die monatlichen Kreditraten bereits durch das Nettohaushaltseinkommen abgedeckt sind. Die Mieteinnahmen fungieren dabei lediglich als zusätzlicher Schutz gegen einen finanziellen Engpass. Reicht dein Einkommen nicht aus, um ein Haus mit Einliegerwohnung zu kaufen und zu finanzieren, dann lasse dich von den unabhängigen Baufi24 Experten und Expertinnen beraten.

Möchtest du ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen oder bauen, findest du bei Baufi24 einen maßgeschneiderten Immobilienkredit. Wir vergleichen für dich die Angebote von über 500 Bankpartnern und erstellen dir ein individuelles Finanzierungsangebot. Unsere Beratungsleistung ist dabei zu 100 Prozent:

• kostenlos
• unverbindlich
• unabhängig
• persönlich
• professionell