Baufinanzierung bei Mischnutzung der Immobilie

Bewohnt der Eigentümer das Haus nur zum Teil privat und der andere Teil wird vermietet oder dient betrieblicher Geschäftstätigkeit, liegt eine sogenannte Mischnutzung vor. Plant der Bauherr bereits zu Beginn seines Vorhaben auch eine vermietete Wohnfläche ein, kann die geschickte Zuordnung der Finanzierungskosten den Steuerspareffekt, vom dem Vermieter profitieren, optimieren.

 

Grundsätzlich gilt für Vermieter: Sie können gemäß Einkommsteuergesetz ihre Steuerschuld mindern, indem sie die Schuldzinsen für vermietete Wohnungen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angeben. Das betrifft auch Mischnutzer von Zweifamilienhäusern. Meist wird bei diesen die größere Wohnung des Hauses selbst bewohnt und die kleinere Wohnung vermietet.

Nimmt nun der Käufer oder Bauherr eines Zweifamilienhauses für die Finanzierung des gesamten Objekts ein Darlehen auf, würden die Zinskosten je nach Fläche anteilsmäßig aufgeteilt. Beispiel: Das Haus besteht aus 250 qm Wohnfläche, 150 qm (60 %) bewohnt die Baufamilie selbst, 100 qm (40 %) werden vermietet. Das Objekt kostet 450.000 Euro – an Eigenkapital stehen 150.000 Euro zur Verfügung, für den Rest (300.000 Euro) nimmt der Bauherr ein Annuitätendarlehen auf. Dafür fallen jährlich 4,5 % Darlehenszinsen an, monatlich hat er an die Bank 1.125 Euro Zinsen zu zahlen. Er kann nun 60 Prozent der Zinskosten der selbstbewohnten und 40 Prozent der vermieteten Wohnung zuschlagen. Auf die eigene Wohnung entfallen im ersten Jahr 8.100 Euro (60 %) und auf die vermietete Wohnung 5.400 Euro (40 %) – steuerlich abzugsfähig sind somit also 5.400 Euro.

 

Größerer Steuerspareffekt: Zwei Finanzierungen für zwei Wohnungen

Ein größerer steuerlicher Vorteil ist jedoch gegeben, wenn der Immobilieninteressent ein Haus mit zwei Wohnungen erwirbt und die verschiedenen Gebäudeteile wie zwei eigenständige Finanzierungsobjekte behandelt. Das gesamte Eigenkapital fließt dann in die eigene Wohnung. Die vermietete Wohnung wird komplett mit einem Darlehen finanziert und bei Bedarf schließt der Erwerber für die eigenen vier Wände ein zweites Baudarlehen ab. Auf diese Weise erhöhen sich die absetzbaren Schuldzinsen: Im Beispiel würde für die zu vermietende Wohnung ein Kredit von 180.000 Euro und für die eigene Wohnung noch ein Darlehen über 120.000 Euro (150.000 Eigenkapital sind vorhanden) benötigt. Statt 5.400 Euro könnte der Eigentümer im  ersten Jahr 8.100 Euro Schuldzinsen bei der Steuer ansetzen.

 

Vorrangig tilgen sollte der Erwerber den Kredit für das Wohneigentum, beim Mietobjekt ist hingegen ein Darlehen mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 1 Prozent sinnvoll. Auf diese Weise reduziert sich die Restschuld, aber bleibt der hohe mögliche Schuldzinsenabzug länger erhalten.

 

Eindeutige Zuordnung der Kosten, separate Zahlungen

Wichtig dabei: Das Finanzamt akzeptiert diese Aufteilung nur, wenn die Anschaffungs- und Renovierungskosten jeweils den beiden Gebäudeteilen eindeutig zugeordnet werden. Ausschlaggebend ist der notarielle Kaufvertrag. Was hier steht, ist für den Fiskus maßgeblich.

Der Gesamtkaufpreis wird nach dem Flächenverhältnis von Miet- und selbstgenutzter Wohnung gesplittet. Zugeordnet werden müssen dazu sowohl die Wohnflächen, der anteilige Grund und Boden sowie die Außenanlagen. Hilfreich ist es dabei, die Berechnung durch einen unabhängigen Gutachter vornehmen zu lassen. Außerdem gilt: Auch die Zahlungen für die beiden Wohnungen müssen separat laufen, und zwar für alle anfallenden Kosten und Nebenkosten – also sowohl für die Anschaffungskosten als auch für die Notargebühren, die Grunderwerbsteuer, die Renovierung- oder Erhaltungskosten usw. Zu diesem Zweck sollte der Erwerber von vornherein zwei getrennte Konten einrichten. Von dem einen erfolgen die Zahlungen für die private Wohnung und von dem anderen die für die Mietwohnung.