Lexikon (Glossar) für Baufinanzierung

Rueckauflassungsvormerkung

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Effektiver Jahreszins, Sollzins: 0,63 %, Sollzinsbindung 5 Jahre, Nettodarlehensbetrag 150.000 Euro, Objektwert 280.000 Euro, Mtl. Rate bei 1% Tilgung: 203,75 Euro. Siehe: Repräsentatives Beispiel
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Wichtige Begriffe der Baufinanzierung

Sondertilgung, Muskelhypothek, Negativerklärung... und viele andere Begriffe machen es manchmal schwierig die Bankenwelt zu verstehen. Das Baufi24 Baufinanzierungslexikon erklärt kurz und knapp die am häufigsten auftauchenden Begriffe. Wir hoffen, dass Ihnen damit geholfen ist. Wenn eine Antwort nicht ausreichend sein sollte, dann fragen Sie uns bitte persönlich oder versuchen Sie es auf der großen Wikipedia Enzyklopädie.

Allgemeine Darlehensbedingungen

Von der jeweiligen Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die für alle Kunden bei der Darlehensabwicklung gelten. Mit Unterschrift unter dem Darlehensvertrag werden die allgemeinen Darlehensbedingungen anerkannt.

Abtretung

Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. Bei einer Immobilienfinanzierung kommen z.B. folgende Abtretungen vor: Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen, Investmentfonds und Grundschulden

Abschreibung

Wertminderung von Wirtschaftsgütern, die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust im Zuge der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden kann. Auch bei vermieteten Immobilien kann jährlich ein bestimmter Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes als Abschreibung steuermindernd geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass dies nicht für den Grund und Boden (= Grundstück) gilt, da sich dieser nicht "abnutzt". Sein Wert wird nicht in die Abschreibung einbezogen. Es wird unterschieden in 1) lineare Abschreibung: jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge 2) degressive Abschreibung: jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge.
Bei der degressiven Abschreibung tritt eine steuermindernde Wirkung wegen der anfänglich höheren Abschreibung früher ein. Bei Neubauten besteht ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen. Dieses Wahlrecht gilt allerdings nicht bei Altbauten, wo nur die lineare Abschreibung möglich ist.

Abnahmeverpflichtung

Verpflichtung eines Darlehensnehmers, sich innerhalb einer vereinbarten Frist (Abnahmefrist) das Darlehen auszahlen zu lassen

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes, dass die Räumlichkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind, d.h. baulich von anderen Wohneinheiten getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzen.

Annuitätendarlehen

Langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (sog. Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Aufwendungen, die mit der Herstellung einer Immobilie in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder die bei der Erstellung einer Immobilie anfallen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis bzw. den Ausgaben für die Errichtung des Gebäudes auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten.

Anschlussfinanzierung

Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung aufgenommen wird. Häufig wird auch von Prolongation oder Umschuldung gesprochen.

Auflassungsvormerkung

Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

Auszahlungsvoraussetzungen

Im Darlehensvertrag vereinbarte Bedingungen, die innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt werden müssen, damit die Bank das Darlehen auszahlen kann (z.B. rangrichtige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch).

Baubeschreibung

Detaillierte Aufstellung über alle, ein Bauvorhaben umfassenden Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind z.B. Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster etc. Sie gibt außerdem genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialen. Auf Grund ihrer Wichtigkeit für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Desweiteren ist sie dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.

Beleihungsauslauf

Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert - also beliehen - wird.

Beleihungsgrenze

Bezeichnung für den Teil des Beleihungswertes einer Immobilie, den Kreditinstitute nach den für sie maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften beleihen dürfen.

Beleihungsobjekt

Beleihungsobjekte sind Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als dingliche Sicherheiten für eine Baufinanzierung dienen. Die Absicherung der Bank erfolgt in der Regel über die Eintragung von Grundschulden.

Beleihungswert

Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht i.d.R. dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags.

Bereitstellungszins

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten (refinanzierten) und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt i.d.R. 3% p.a. bzw. 0,25% p.M.

Bewirtschaftungskosten

Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten von Bewirtschaftungskosten:
· Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (z.B. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten.
· Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (z.B. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage).

Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners) einzustehen - der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft).

Disagio

Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Sollzins senkt. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, die als Werbungskosten absetzbar sind.

Effektivzins

Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge fließen nicht in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

Eigenheimzulage

Staatliche Förderung für den Erwerb oder die Errichtung von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Eigenheimzulage besteht aus dem Fördergrundbetrag (Neubauten max. 2.556 €, Altbauten max. 1.278 €) und dem Baukindergeld (je Kind 767 €). Die Förderung ist an bestimmte Einkommensgrenzen gekoppelt und wird für die Dauer von 8 Jahren gewährt. Die Auszahlung erfolgt durch das jeweils zuständige Finanzamt jeweils zum 15.3. eines Jahres.

Eigenkapital

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

Eigenleistung

Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Eigennutzung

Nutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken. Eigennutzung ist eine Voraussetzung für die Gewährung der Eigenheimzulage.

Einheitswert

Ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für Grundstücke und Gebäude, nach dem u.a. die Grundsteuer ermittelt wird. Der Wert liegt deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie und wird mittels des Einheitswertbescheides dem Eigentümer mitgeteilt.

Einliegerwohnung

Von einer Einliegerwohnung kann gesprochen werden, wenn
- es sich um eine separate, in sich abgeschlossene Wohnung handelt,
- die Wohnungsgrösse mindestens 25 Quadratmeter beträt,
- eine eigene Küche und sanitäre Einrichtungen vorhanden sind.

Erbbaurecht

Veräußerliches und vererbbares, zeitlich befristetes (i.d.R. 99 Jahre) Recht an einem Grundstück, auf oder unter fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu haben. Als Entgelt für die Überlassung wird ein Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer zu entrichten ist. Das Erbbaurecht kann belastet werden.

Erschließungskosten

Kosten, die zur Baureifmachung eines Grundstückes entstehen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.

Festdarlehen

Langfristiges Darlehen, das am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Als sog. Tilgungsersatz werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds verwendet.

Flurkarte

Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Diese Karte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden.

Flurstück

Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche, die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Fremdkapital

Alle Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden.

Forward-Darlehen

Darlehen, mit dem sich der Darlehensnehmer bereits zum heutigen Zeitpunkt einen Sollzinssatz für ein Darlehen in der nahen Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Form des Darlehens genutzt, wenn die Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens erst in 1-3 Jahren ausläuft, aber aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus bereits eine Anschlussfinanzierung gesucht wird (z.B. vorzeitige Kreditablösung wegen hoher Vorfälligkeitsentschädigung nicht sinnvoll oder bisher finanzierendes Kreditinstitut mit einer Umschuldung nicht einverstanden). Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der "Aufschubzeit" Zuschläge berechnet, die den Sollzinssatz erhöhen. Es fallen keine Bereitstellungszinsen an.

Geldbeschaffungskosten

Kosten, die im Zusammehang mit der Beschaffung von Finanzierungsmitteln entstehen. Dazu gehören z.B. Bearbeitungskosten, Vermittlerprovisionen, Gutachterkosten, Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung der Grundschuld etc. Von der Bank erhobenen Kosten werden oft direkt vom Auszahlungsbetrag abgezogen.

Gesamtschuldner

Mehrere Darlehensnehmer haften gemeinschaftlich für einen Kredit. Jeder Gesamtschuldner ist unabhängig von den anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank ist dabei in der Wahl des von ihr in Anspruch genommen Gesamtschuldners frei. Sie darf jedoch die Leistung nur einmal verlangen.

Grundbuch

Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart des Grundstücks, über Rechte an anderen Grundstücken, sowie über die Eigentumsverhältnisse und welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d.h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.

Grundbuchauszug

Vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist steuerliche Belastung beim Kauf/Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Galt bis vor wenigen Jahren noch ein bundesweit einheitlicher Steuersatz, so ist es nunmehr für jedes Land möglich abweichende Steuersätze zu bestimmen.

Grunderwerbsteuern der jeweiligen Länder:
BundeslandSteuersatz
Baden-Württemberg5,00%
Berlin6,00%
Brandenburg6,50%
Freie Hansestadt Bremen5,00%
Freie und Hansestadt Hamburg4,50%
Freistaat Bayern3,50%
Freistaat Sachsen3,50%
Freistaat Thüringen5,00%
Hessen6,00%
Mecklenburg-Vorpommern5,00%
Niedersachsen5,00%
Nordrhein-Westfalen6,50%
Rheinland-Pfalz5,00%
Saarland6,50%
Sachsen-Anhalt5,00%
Schleswig-Holstein6,50%

Grundpfandrecht

Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (z.B. Hypothek, Grundschuld)

Grundschuld

Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (Grundpfandrecht), welches zugunsten des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar.

Grundschuldzins

Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und ist daher abweichend von den Kreditverträgen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch i.d.R. höher eingetragen (meist zwischen 15% und 20%).

Herstellungskosten

Aufwendungen, die mit der Herstellung einer Immobilie in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder die bei der Erstellung einer Immobilie anfallen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis bzw. den Ausgaben für die Errichtung des Gebäudes auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten.

Hypothek

Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrundeliegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, so erlischt auch die Hypothek. Dies hat dazu geführt, dass heute Hypotheken weitestgehend von Grundschulden ersetzt wurden (Reduzierung von Kosten und Arbeitsaufwand).

Konditionen

Als Konditionen bezeichnet man jene Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen. Hierzu zählen: Sollzinssatz, Dauer der Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die im Individualfall günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Parameter und den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.

Konditionenanpassung

Bei Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für den folgenden Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Änderungswünsche des Kunden können zu diesem Zeitpunkt selbstverständlich berücksichtigt werden (z.B. Höhe des Darlehensbetrages, Höhe des Tilgungssatzes etc.).

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Sollzinssatzes.
Nicht mit der Laufzeit zu verwechseln ist die Dauer der Zinsbindung (sog. Zinsbindungszeit bzw. Zinsfestschreibung). Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

Legitimation

Jeder Darlehensnehmer muss sich durch Vorlage eines gültigen Reisepasses oder Personalausweises legitimieren. Häufig kann aufgrund der räumlichen Entfernung des Kreditinstitutes die Vorlage der notwendigen Papiere nicht persönlich erfolgen. Hier übernimmt die Deutsche Post AG im Rahmen des PostIdent-Verfahrens vielfach die Legitimationsprüfung.

Muskelhypothek

Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung.
Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Muskelhypothek wird vielfach überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Nachfinanzierung

Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich abgeschlossene Summe hinausgehenden Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder aufgenommen werden müssen.

Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie entstehen folgende Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5%), Notar- und Grundbuchgebühren (1,5%) und ggf. Maklerprovision (ab 3,48%). Diese Nebenkosten dürfen bei der Kalkulation der Gesamtinvestition nicht vernachlässigt werden. Laufende Nebenkosten nach Immobilienerwerb fallen in Form der Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten an (z.B. Straßenreinigung, Müllgebühren etc.). Sie sind bei der Ermittlung der monatlichen Gesamtbelastung aus der Immobilie zu berücksichtigen

Nebenleistungen

Nebenleistungen sind alle über die Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers, wie z.B. Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bürgschaftsgebühren.

Negativbescheid

Bescheinigung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen mit der Feststellung, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden (Neue Bundesländer). Dieser Bescheid muss vor Bestellung einer Grundschuld meistens vorliegen.

Negativbescheinigung

Gemeinden steht grundsätzlich an allen Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu, welches keiner Eintragung im Grundbuch bedarf. Mit dem Ausstellen einer Negativbescheinigung versichert die Gemeinde, dass entweder kein Vorkaufsrecht besteht oder das Recht nicht ausgeübt wird.

Negativerklärung

Mögliches Sicherungsmittel für Finanzierungen mit einer relativ geringen Darlehenshöhe (z.B. 10 T€)
Mittels der Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehensnehmer, sein Vermögen nicht durch Veräußerung oder Belastung seines Grundbesitzes oder durch Bestellung sonstiger Sicherheiten an Dritte zuungunsten des Kreditgebers zu verändern. Sie wird statt einer Grundschuldeintragung eingesetzt.

Nichtabnahmeentschädigung

Werden von einem Kreditinstitut zugesagte Darlehen oder auch Teilbeträge nicht abgenommen, so entsteht dem Institut ein Verlust, welcher durch eine entsprechende Entschädigung (ähnlich der Vorfälligkeitsentschädigung) ausgeglichen werden muss.

Nießbrauch

Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person, welche diese berechtigt, aus der Immobilie entsprechende Nutzungen zu erhalten. Dieses Recht macht normalerweise eine Immobilie unverwertbar, da es den Käufer von der Nutzung ausschließen würde.

Notaranderkonto

Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung so lange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar gewährleistet eine zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).

Prolongation

Verlängerung eines aus der Zinsbindung kommenden Darlehens.
Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt.

Rangrücktritt

Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.

Rangstelle

Gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen Aufschluss über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden.

Refinanzierung

Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen ausleihen zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über Ausgabe von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Geldanleger aus und reicht dann das angelegte Geld an Darlehensnehmer weiter.

Restschuld

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.

Risikolebensversicherung

Reine Todesfallrisikoversicherung, die oftmals als Zusatzsicherheit für Immobiliendarlehen abgeschlossen wird . Sie sichert das biologische Risiko des unerwarteten Ablebens des Darlehensnehmers ab und stellt somit eine sinnvolle Ergänzung bei der Übernahme größerer Verpflichtungen aus einer Immobilienfinanzierung dar.

Rückauflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstückes. Eine Eintragung der Rückauflassungsvormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken der Städte und Gemeinden vor. Es werden dem Erwerber beim Kauf des Grundstückes bestimmte Auflagen erteilt, z.B. Erstellung einer Mindestwohnflächenzahl. Hält der Käufer eine solche Auflage nicht ein, so hat der frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückübertragung.

Rücktritt vom Darlehensvertrag

Einseitge Erklärung des Darlehensgebers zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages. Gründe für einen möglichen Rücktritt sind z.B., wenn nachträgliche Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen oder wenn absehbar ist, dass die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt werden können. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber zum Rücktritt. Der Darlehensgeber kann eine Kostenersatzforderung (sog. Nichtabnahmeentschädigung) stellen.

Schätzkosten

Kosten für den Aufwand, den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Schufa

Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung
Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung - selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

Schuldnertausch

Beim Verkauf einer Immobilie kann die Finanzierung mitverkauft werden. Der Käufer wird dann zum Schuldner des Darlehens. Der Schuldnertausch kann nur mit Genehmigung des Gläubigers (Darlehensgeber) durchgeführt werden. Ihm geht eine eingehende Bonitätsprüfung voraus. Die Bewilligung des Tausches erfolgt meist gegen eine einmalige Vergütung von 1-2% der Restschuldsumme.

Schuldübernahme

Eine Schuldübernahme ist ein mit dem Einverständnis aller Vertragsparteien vorgenommener Austritt des bisherigen und gleichzeitigen Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in den bestehenden Darlehensvertrag. Es werden alle Rechten und Pflichten vom neuen Darlehensnehmer übernommen. Eine Schuldübernahme muss durch notariellen Vertrag oder notarielle Beurkundung eines Vertrages erfolgen. Sie ist meistens problemlos möglich, wenn die Bonität des neuen Darlehensnehmers mindestens so gut oder besser ist als die des bisherigen.

Schuldzinsenabzug

Bei vermieteten Objekten haben Schuldzinsen den Charakter von Werbungskosten und können daher steuermindernd abgesetzt werden.

Sollzins

Sollzinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf den Nominalbetrag des Darlehens berechnet. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins.

Sondernutzungsrecht

Ausschließliches Nutzungsrecht an einem genau definierten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums für einen bestimmten Sondereigentümer. Beispiele für Sondernutzungsrechte sind Kfz-Stellplätze, Gartenanteile und Kellerräume.

Sondertilgung

Zahlung über die vereinbarte regelmäßige Darlehensrate hinaus. Führt i.d.R. zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit oder zu einer niedrigeren regelmäßigen Darlehensrate.

Teilauszahlungszuschlag

Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstitutes, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen (z.B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird

Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt u.a. Auskunft darüber welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum sind.

Tilgung

Regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Tilgungsaussetzung

Zahlungen zur Rückführung des Darlehensbetrages sind nicht vereinbart, lediglich die anfallenden Zinsbeträge werden dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt (Festdarlehen). Eine Tilgungsaussetzung wird normalerweise nur vereinbart, wenn ein Tilgungssurrogat (Tilgungsersatz) vorgesehen ist. Beispiele für solche Surrogate sind: Abtretung von Ansprüchen aus Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds. Diese werden separat bespart und am Ende der Laufzeit zur Rückführung des Darlehens verwendet.

Tilgungsfreie Jahre

Vereinbarung zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer, dass die Tilgung der Darlehensschuld erst nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne nach Auszahlung des Darlehens beginnt

Tilgungsplan

Zeitliche Darstellung des Verlaufes eines Darlehens von dessen Auszahlung bis zur planmäßigen Rückführung. Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Höhe der monatlichen Rate, den in der Rate enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil und über die Restschuld. Die Darstellung ist sowohl auf monatlicher als auch auf jährlicher Basis möglich.
Der Tilgungsplan kann nur für die Zeit der Zinsbindung exakte Zahlen liefern. Danach werden vielfach gleichbleibende Zinssätze bis zum Laufzeitende unterstellt. Mit Vereinbarung einer neuen Zinsfestschreibung ist ein aktualisierter Tilgungsplan notwendig

Tilgungssurrogat

Andere Bezeichnung für Tilgungsersatz. Wird nur bei Tilgungsaussetzung vereinbart. Beispiele für solche Surrogate sind: Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds.

Tilgungsverrechnung

Gibt Auskunft über den Zeitpunkt zu dem die vereinbarte Tilgung mit dem restlichen Darlehensbetrag verrechnet wird. ( z.B. "sofortige Tilgungsverrechnung" - die Zahlung wird entsprechend dem Eingang sofort mit der Restschuld verrechnet.)

Treuhandzahlung

Eine Treuhandzahlung führt dazu, dass ein Darlehen bereits valutiert (ausgezahlt) werden kann, bevor alle Auflagen (z.B. Eintragung der Grundschuld) erfüllt sind. Die Zahlung erfolgt an vertrauenswürdige Dritte (sog. Treuhänder, z.B. Notar) mit der Maßgabe, das Geld an den endgültigen Empfänger nur weiterzuleiten, wenn alle gestellten Auflagen erfüllt sind.

Umschuldung

Rückführung oder Prolongation (Verlängerung) der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Vorfälligkeitsentschädigung

Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich (refinanzieren) die für die Herausgabe des Darlehen notwendigen Gelder genau für diese Laufzeit. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.

Vorkaufsrecht

Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen wird bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss. Ein Vorkaufsrecht wird im Grundbuch Abt. II Lasten und Beschränkungen eingetragen.

Wegerecht

Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks. Eine evtl. Wertminderung des Objektes durch dieses Recht ist individuell zu prüfen.

Wertermittlung

Eine Wertermittlung erfolgt, um den Verkehrs- und den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Diverse unterschiedliche Verfahren werden dabei zur Bewertung herangezogen.
Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche).
Der Wert eines Mehrfamilienhaus wird über den Ertragswert bestimmt. Er errechnet sich aus der Jahresnettomiete.
Ein Gutachten zur Immobilie weist häufig sowohl den Sachwert als auch den Ertragswert aus. Der Wert der Immobilie wird dann aus dem Mittelwert beider Ergebnisse errechnet.

Wohnrecht

Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.

Zinsbindungsfrist

Zinsbindungsfrist, oder auch Zinsfestschreibung, beschreibt den Zeitraum, für den die Zinskonditionen festgeschrieben sind

Zwangsvollstreckung

Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche gegenüber einem Schuldner.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung dient der Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs (z.B. während der Bauphase). Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital (z.B. aus Verkauf einer anderen Immobilie) oder die Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel abgelöst.

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