Die Grundschuld: Voraussetzung für die Darlehensaufnahme

Bei der Vergabe von Immobiliendarlehen verlangen Kreditinstitute nicht nur Zinsen, sondern auch Sicherheiten für den Fall, dass der Bauherr seine Schulden nicht mehr zurückzahlen kann. Das größte Pfand, das Kreditnehmer bieten können, ist in der Regel die Immobilie selbst. Deshalb lassen sich die Geldgeber vom Eigentümer ein sogenanntes Grundpfandrecht – die Grundschuld oder die Hypothek – in Höhe der Darlehenssumme im Grundbuch einräumen. Kommt es zur Veräußerung oder zur Zwangsversteigerung, weil die Schulden nicht mehr getilgt werden können, erhalten die Kreditinstitute aufgrund des gewährten Grundpfandrechts ihr ausstehendes Geld aus den Verkaufs- bzw. Versteigerungserlösen. Da auf einer Immobilie mehrere Grundpfandrechte lasten können, wird eine Reihenfolge im Grundbuch festgelegt, in der sich die Kreditgeber im Ernstfall bedienen können. Der erste eingetragene Geldgeber erhält auch als Erster sein Geld zurück. Das sogenannte „erstrangige

Baudarlehen“ ist also aus Sicht der Kreditgeber das sicherste, da sie davon ausgehen können, den Kredit in jedem Fall zurückzuerhalten. Deshalb werden für erstrangige Darlehen besonders günstige Zinsen erhoben, für zweitrangige Darlehen schon weniger günstige und für drittrangige liegen die Zinsen noch einmal höher.

 

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Kreditgeber verlangen heute in der Regel, dass Darlehensnehmer eine Grundschuld als Sicherheit einräumen. Hypotheken finden kaum noch Verwendung. Das spezifische der Hypothek besteht darin, dass sie an den Bestand eines bestimmten Darlehen gebunden ist und mit der Tilgung des Darlehens auch die Hypothek sinkt. Hat der Kreditnehmer das aufgenommene Darlehen komplett zurückgezahlt, so existiert auch die Hypothek nicht mehr und wird im Grundbuch gelöscht.

Eine Grundschuld wird ebenfalls vor der Auszahlung des Darlehens im Grundbuch eingetragen. Im Unterschied dazu bleibt die Grundschuld nach der vollständigen Rückerstattung zunächst weiter bestehen. Der Immobilieneigentümer kann zwar nach der erfolgreich beendeten Finanzierung von der Bank eine Löschungsbewilligung erhalten. Ob er davon jedoch Gebrauch macht oder die Grundschuld künftig ungenutzt eingetragen lässt, bleibt ihm überlassen. Bei Bedarf in Form einer weiteren Kreditaufnahme, beispielsweise für den weiteren Ausbau des Hauses oder eine Modernisierung, steht die Grundschuld als Sicherheit dann kostengünstig zur Verfügung. Der Eigentümer braucht sie lediglich an den neuen Gläubiger abzutreten. Erneute Notargebühren und Eintragungsgebühren fallen nicht an. In dieser Flexibilität liegt auch begründet, warum die Grundschuld die Hypothek als übliche Sicherheit abgelöst hat.

 

Grundschuld nicht löschen lassen

Obwohl die Möglichkeit besteht, die Grundschuld nach der Darlehensrückzahlung bestehen zu lassen, beantragen viele Verbraucher die Löschung. Doch: Die Befürchtung, dass die Bank bei weiter vorhandener Grundschuld noch Zugriff auf die Immobilie haben könnte, ist unbegründet. Nur wenn die Bank nachweisen kann, dass der Kreditnehmer seine Raten nicht geleistet hat, kann sie ein Objekt zwangsversteigern. Trotzdem sollten sich Kunden zusätzlich zur Löschungsbewilligung vom Kreditinstitut eine Verzichtserklärung ausstellen lassen, in welcher diese bestätigt, dass das Darlehen getilgt ist. Auf diese Weise spart der Eigentümer einige Hundert Euro Gebühren und ebenso die Kosten, die bei erneutem Kreditbedarf anfallen würden. Hinzu kommt: Bei Verkauf des Hauses kann auch der neue Eigentümer die Grundschuld nutzen. Gar keine Kosten entstehen ihm, wenn er das Darlehen beim selben Kreditgeber aufnimmt. Wählt er ein anderes Institut, kostet ihn dies lediglich die Gebühr für die „Grundschuldabtretung“, die für die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank anfällt. Die Ausgaben dafür betragen jedoch nur rund die Hälfte wie für eine Neueintragung. Lastet eine ungenutzte Grundschuld auf der Immobilie, ist dies also vorteilhaft für den Käufer, da er Geld spart – die Neueintragung einer Grundschuld über beispielsweise 200.000 Euro schlägt immerhin mit rund 1.100 Euro Gebühren plus Auslagen zu Buche.