Baugenehmigung

Neukauf einer Immobilie, genehmigungspflichtige Arbeiten am Haus und Bauvorschriften: Wann wird eine Baugenehmigung erforderlich?

Persönliche Beratung

Das Wichtigste in Kürze

Hat man vor einigen Jahren eine Immobilie gekauft oder interessiert sich für ein älteres Objekt, so gilt es einiges zu beachten, wenn Ausbau- oder Modernisierungsmaßnahmen anstehen

Denn nicht immer kann der Eigentümer frei entscheiden, welche Arbeiten durchgeführt werden und welche nicht. Stattdessen sind für einige Vorhaben Baugenehmigungen erforderlich

Neuregelung beim Kauf eines Hauses

Kaufen Sie ein altes Haus, so kann unter Umständen eine Dämmpflicht drohen. Hat das Gebäude beispielsweise einen begehbaren Boden/Spitzboden, muss dieser nach einer Neuerung der Energiesparverordnung (EnEV 2009) gedämmt sein. Um dieser Verpflichtung nachzukommen, haben Eigentümer zwei Jahre Zeit. Die Kosten hierfür können steuerlich geltend gemacht werden. Eine Ausnahme von dieser Regelung bilden massive Decken, die in Häusern ab 1969 errichtet wurden oder Holzbalkendecken egal welchen Alters.

Ebenfalls nicht von der Regelung betroffen sind denkmalgeschützte Häuser. Doch selbst dann, wenn alle Voraussetzungen erfüllt wären, muss nicht immer gedämmt werden. Grund dafür ist z.B. der Wirtschaftlichkeitsparagraf der EnEV 2009, gemäß dem sich die Investitionen nach etwa zehn Jahren amortisiert haben müssen. Ist dies nicht der Fall, braucht nicht gedämmt zu werden.

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Genehmigungspflichtige Arbeiten am Haus

Der Besitz einer Immobilie ist zugleich mit der Verpflichtung verbunden, Vorgaben der Bau- oder Denkmalschutzbehörden zu berücksichtigen. Dabei gibt es jedoch kaum allgemeingültige Regelungen. Die Vorschriften sind Ländersache und können zudem von den Kommunen noch weiter verschärft werden. Besondere Regelungen gelten bei denkmalgeschützten Häusern. Hier können die Gemeinden Vorschriften für die Modernisierung festlegen, wie beispielsweise bestimmte Fensterformen. Und auch beim Innenausbau gibt es einiges zu beachten.

Eigentümern von Denkmalen sei daher vor Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten immer empfohlen, zunächst mit dem örtlichen Denkmalpfleger oder der unteren Denkmalschutzbehörde Kontakt aufzunehmen und gegebenenfalls eine Baugenehmigung einzuholen. Auf diese Weise lassen sich meist gemeinsam Möglichkeiten finden, um die eigenen Interessen mit dem Denkmalschutzinteresse in Einklang zu bringen. Die von der Behörde gegebenen Auflagen beim Umbau, Ausbau, der Sanierung oder Modernisierung müssen immer eingehalten werden.

Bauvorschriften für Gestaltung, Nutzung und Sicherheit

Die meisten Veränderungen bei der Nutzung oder Veränderung der Baustruktur müssen von der Baubehörde abgesegnet werden. So ist eine Baugenehmigung beispielsweise erforderlich, wenn an einem Einfamilienhaus eine Werkstatt angebaut werden soll. Baurechtliche Vorschriften regeln dabei die Errichtung, Nutzung und Gestaltung des Gebäudes. So müssen in jedem Fall die Standsicherheit, der Schall- und Rauchschutz und der Wärme- und Brandschutz sowie der Feuchteschutz eingehalten werden. Daher ist es immer sinnvoll, vor größeren Eingriffen in die Baustruktur, Nutzungsänderungen und bei Anbauten wie Garagen vorher die Baubehörde um Erlaubnis zu bitten.

Der beliebte Dachausbau bedarf meist dann einer Baugenehmigung, wenn eine neue Wohnung entsteht. Nicht nötig ist dies, wenn lediglich der schon bestehende Wohnraum einer Wohnung durch die Maßnahme erweitert wird. Kleinere Modernisierungen wie beispielsweise eine neue Heizung oder neue Fenster erfordern hingegen mit Ausnahme von denkmalgeschützten Gebäuden keine Genehmigung. Schönheitsreparaturen im Haus sind grundsätzlich immer Privatsache.

Anders sieht es häufig bei der Außengestaltung des Hauses aus. So gibt es häufig von Kommunen Vorgaben für die Dachgestaltung und Dachbedeckungen, im Einzelfall sogar Vorschrift für Fassadenfarben oder welche Dachrinnen verwendet werden müssen. Dies trifft häufig auf alte Stadtkerne zu. Auch dürfen nicht einfach Fensterflächen erweitert werden. Aus diesem Grund sollten Eigentümer bei größeren gestalterischen Maßnahmen im Außenbereich zunächst die Baubehörde zurate ziehen.