Zinsentwicklung und Prognose 2026

Zu Beginn des Jahres 2025 erhöhten sich die Zinsen für Immobilienkredite mit 10-jähriger Zinsbindung von ungefähr 3,0 Prozent bis auf rund 3,2 Prozent. Anschließend sind sie auf ca. 3,0 Prozent zurückgegangen. Nach der Ankündigung der künftigen Bundesregierung, neue Schulden in einem erheblichen Ausmaß aufzunehmen („Schuldenpaket“), sind die Hypothekenzinsen bis Ende März sprunghaft auf rund 3,4 Prozent angestiegen. Zum Ende des Jahres 2025 kletterten die Zinsen für Immobilienkredite mit 10-jähriger Zinsbindung von ungefähr 3,4 Prozent auf rund 3,7 Prozent.

Die aktuellen Bauzinsen liegen im Februar 2026 bei 3,55. Betrachtest du die Zinsentwicklung der letzten 3 Jahre, dann sind die derzeit zu zahlenden Zinsen als durchschnittlich einzustufen.

Kurzfristig, also in den nächsten Monaten, werden sich die Zinsen wahrscheinlich seitwärts bewegen. Ein leichter Zinsanstieg in dieser Zeit bis auf 4 Prozent ist aber ebenfalls denkbar. Eine solche Zinsentwicklung würde deine Baufinanzierung verteuern.

Langfristig könnten die Hypothekenzinsen ebenfalls anziehen. Hintergrund: Neben Deutschland haben auch weitere Staaten vor, über die Ausgabe von Staatsanleihen neue Schulden zu machen. Das spricht für steigende Anleiherenditen. Letztere wiederum erhöhen in der Regel die Zinsen für Pfandbriefe und damit letztlich auch die Zinskosten für Immobilienfinanzierungen.

Diese Überlegung stützt die Prognose einer steigenden Zinsentwicklung bis zum Jahr 2030. Allerdings: Je weiter der Blick in die Zukunft gerichtet ist, umso schwieriger und unsicherer ist die Vorhersage. Schließlich hängt der zukünftige Verlauf der Zinsen vor allem von der wirtschaftlichen und politischen Entwicklung ab. Beides lässt sich langfristig kaum seriös vorhersagen. Das macht eine Zinsprognose für die kommenden 10 Jahre so kompliziert.

Laut Zinsprognose der Deutschen Bank Research ist bis zum Jahresende 2026 mit 5-bis 10-jährigen Hypothekenzinsen von knapp unter 4 Prozent zu rechnen. Grund hierfür ist aus Sicht der Deutschen Bank Research eine zu erwartende strukturelle Teuerungsrate von über 2 Prozent im Jahr 2026..

Für eine Prognose der Zinsentwicklung 2026 und darüber hinaus ist es ferner sinnvoll, die Höhe des Leitzinses im Blick zu behalten. Die dafür verantwortliche Europäische Zentralbank (EZB) hat den EZB-Leitzins zuletzt auf 2,00 Prozent festgelegt. Aussagen, wie sich der Zins weiterentwickeln könnte, liegen von der EZB aktuell nicht vor.

Für eine belastbare Prognose zur Zinsentwicklung müssen Analystinnen und Analysten eine Reihe an Kriterien berücksichtigen. Folgende Wirtschafts- bzw. Finanzkennzahlen wirken sich auf die Zinsen für Immobiliendarlehen aus:

• allgemeine Teuerungsrate
• EZB-Leitzins
• Renditen der Bundesanleihen und Pfandbriefe
• Immobilienpreise

Nach dem Ende der Niedrigzinsphase meinen manche Immobilienkaufende oder -bauende womöglich, dass die aktuellen Bauzinsen sehr hoch sind. Ein Blick in die Vergangenheit relativiert diese Einschätzung.

• Hättest du bspw. ca. 1990 ein Baudarlehen abgeschlossen, wäre der zu zahlende Bauzins bei ungefähr 9 Prozent gelegen.
• Im Jahr 2000 sind noch Zinssätze von etwa 6 Prozent üblich gewesen.
• Bis zum Jahr 2010 ging der Zins bis auf ca. 3,5 Prozent zurück.

In den letzten Jahrzehnten erlebten die Märkte außerdem mehrere Krisen. Diese können, müssen sich aber nicht auf die Zinsentwicklung auswirken.

• Während der globalen Finanzkrise 2007 bis 2008 bspw. lagen die Hypothekenzinsen in Deutschland mit oft über 5 Prozent relativ hoch.
• Demgegenüber befanden sich die Zinsen für Immobilienkredite in der Corona-Pandemie (Anfang 2020 - Anfang 2023) die meiste Zeit auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent.

Das zeigt: In Krisenzeiten können die Hypothekenzinsen sowohl erhöht als auch niedrig sein.

Darum sind Zinszyklen normal

Die Leitzinsen der EZB orientieren sich an der Inflation bzw. an der konjunkturellen Entwicklung. Letztere verläuft für gewöhnlich in Zyklen. Über die Renditen der Staatsanleihen und Pfandbriefe beeinflussen die Leitzinsen ebenso die Zinsentwicklung. Diese folgen deshalb ebenfalls einem Zyklus: An Phasen mit hohen Zinsen schließen sich häufig Niedrigzinsphasen an und umgekehrt.

Ändert sich der Bauzins um lediglich 0,1 Prozent, können deine Gesamtzinskosten, die zu den Kaufnebenkosten zählen, um mehrere Tausend Euro steigen bzw. fallen. Denn bei Baufinanzierungen geht es in der Regel um sechsstellige Beträge und Laufzeiten von vielen Jahren.

• Sind die Zinsen derzeit gering, kannst du dich mit einer möglichst langen Zinsbindung vor steigenden Zinsen schützen.
• Liegen die Zinsen für Baudarlehen eher hoch, ist häufig eine etwas kürzere Zinsbindung sinnvoll.

Später könntest du dann eine günstigere Anschlussfinanzierung für deine Restschuld bekommen. Apropos haben hohe Hypothekenzinsen auch etwas Gutes: Sie sorgen meist für eine geringere Immobiliennachfrage und damit für niedrigere Immobilienpreise.

Die derzeitige Zinsentwicklung kannst du zu deinem Vorteil nutzen. Hierzu haben wir diese Tipps für dich: 

• Eine längere Zinsbindung schützt dich für viele Jahre vor höheren Zinsen und verschafft dir eine bessere Planungssicherheit.
• Durch eine ausreichende anfängliche Tilgung von mindestens 2 Prozent reduzierst du deine Gesamtzinskosten.
• Verfolge die Zinsentwicklung über Baufi24, um Chancen und Risiken für deine Immobilienfinanzierung frühzeitig zu erkennen.

Selbst die besten Zinsprognosen liegen nicht immer richtig. Zudem ist der Bauzins auch nur ein Faktor unter mehreren. Entscheidender für deine Baufinanzierung ist normalerweise deine Lebens- und Finanzsituation. Als unabhängiger Vermittler für Immobiliendarlehen wissen wir genau, worauf es bei dem Thema ankommt. Gern beantworten dir unsere Baufi24 Berater/-innen alle Fragen zur Zinsentwicklung und Immobilienfinanzierung.

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