Was macht ein Bauträger? Definition, Leistungen & Vorteile

Das Wichtigste in Kürze

Ein Bauträger erwirbt auf eigene Rechnung Grundstücke, um darauf schlüsselfertige Häuser zu errichten und diese anschließend zu verkaufen.

Da Bauträger in der Regel keine standardisierten Immobilien anbieten, können die Kosten dafür sehr unterschiedlich ausfallen.

Kaufst du dein Eigenheim von einem Bauträger, profitierst du insbesondere von einem Festpreis und einem schlüsselfertigen Haus, aber hast nur wenig Einfluss auf die Bauausführung.

Wähle deinen Bauträger erst nach einer sorgfältigen Überprüfung aus und lasse den Vertrag unbedingt von einer fachkundigen Person kontrollieren.

Was ist ein Bauträger?

Laut Definition ist ein Bauträger ein Verkäufer von schlüsselfertigen Neubauobjekten. Dazu erwirbt er geeignete Grundstücke, errichtet darauf als Bauherr Immobilien und veräußert diese anschließend. Das unterscheidet den Bauträger von einem Bauunternehmen. Letzteres agiert im Auftrag einer Bauherrin bzw. eines Bauherren. Hierbei führt das Bauunternehmen lediglich die vereinbarten Arbeiten aus, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Ein Bauträger ist immer ein Unternehmen

Bei einem Bauträger handelt es sich stets um ein Unternehmen - bspw. eine Kommanditgesellschaft (KG), Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Aktiengesellschaft (AG) oder ein Einzelunternehmen. Wer Bauträger ist, für den gilt die Gewerbeordnung (GewO).

Möchtest du deinen Hausbau planen, ist der Baugeldvermittler Baufi24 ein zuverlässiger Partner an deiner Seite. Das Team erfahrener Finanzierungsexperten und -expertinnen begleitet dich bei der Budget und Kostenplanung, berücksichtigt bei der Strukturierung deiner Finanzierung deine individuellen Baukosten und bietet dir nach einem sorgfältigen Angebotsvergleich eine maßgeschneiderte und optimale Hausfinanzierung an. Was ein Bauträger ist und was ihn auszeichnet, das erläutern wir dir ebenfalls, falls du dich noch in der frühen Phase deiner Planung befindest.

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Was macht ein Bauträger?

Privatpersonen, die einen Bauträgervertrag abschließen, erhalten ein „Komplettpaket“. Für gewöhnlich umfasst das Bauträgergeschäft folgende Leistungen:

Grundstückskauf: Suche und Erwerb eines passenden Grundstücks.
Projektentwicklung: Vollständige Planung des Immobilienbaus, dazu gehören unter anderem die Kalkulation der Erschließungskosten sowie das Einholen einer Baugenehmigung.
Finanzierung: Beschaffen bzw. Bereitstellen finanzieller Mittel.
Verkauf der Immobilien: Vereinbaren von Bauträgerverträgen, um die bebauten Grundstücke zu veräußern.
Übergabe: Nach dem schlüsselfertigen Bauen übergibt der Bauträger die Objekte an die neuen Eigentümer/-innen .

Wie finde ich den richtigen Bauträger?

Hast du vor, vom Bauträger ein Haus zu kaufen, musst du als Erstes ein geeignetes Unternehmen auswählen. Dazu haben wir diese Tipps:

Renommierten Anbieter bevorzugen: Einige etablierte Banken und Versicherungen besitzen Tochtergesellschaften, die als Bauträger tätig sind.
Erlaubnis zur Berufsausübung: Darauf achten, dass das Unternehmen über eine Genehmigung zur Berufsausübung nach § 34c GewO verfügt.
Baugrundachten: Der Bauträger sollte ein aktuelles Baugrundgutachten bzw. Bodengutachten vorlegen können.
Neutrales Gutachten: Das Unternehmen ist bereit, das Bauprojekt durch ein neutrales Gutachten und auf eigene Rechnung überprüfen zu lassen.
Musterhaus: Die Firma bietet die Besichtigung eines Musterhauses an.
Garantien: Der Bauträger gewährt ohne zusätzliche Kosten eine Fertigstellungsgarantie mit einer Fertigstellungsbürgschaft.
Bauträgervertrag: Du bekommst den vollständigen Vertrag rechtzeitig ausgehändigt - inklusive der Baubeschreibung.
Qualitätssicherung: Der Baufortschritt wird durch eine baubegleitende Kontrolle sichergestellt.

Erfüllt das Unternehmen die genannten Bedingungen, kann ein Hausbau mit diesem Bauträger für dich sinnvoll sein.

Illustration Frau Ablauf Hausbau Bauträger

Ablauf: Hausbau mit Bauträger

Willst du dein Eigenheim von einem Bauträger erwerben, dann sieht der Ablauf zum Hausbau in etwa so aus:

Umfassende Informationen zum Anbieter einholen
Referenzhaus besichtigen
Kaufvertrag aushandeln und prüfen lassen
Klären, ob individuelle Wünsche möglich sind
Bauträger startet mit dem Bau, sobald eine ausreichende Zahl an Wohnobjekten verkauft ist
Nach Abschluss aller Arbeiten erfolgt die Eigentumsübertragung sowie die Übergabe der Immobilie

Was kostet ein Haus vom Bauträger?

Bauträger verkaufen normalerweise keine standardisierten Immobilien. Deswegen können die Kosten für solche Häuser stark variieren. Wie hoch der Kaufpreis letztlich ist, hängt vor allem von diesen Faktoren ab:

Lage bzw. Wert des Grundstücks
Größe der Immobilie
Bauweise
Ausbaustufe
Ausstattung

Generell lässt sich sagen, dass ein Haus vom Bauträger oft ähnlich viel kostet wie ein klassisches Eigenheim. Allerdings sind bei Bauträgern unter Umständen die Kosten für Grundstücke niedriger. Denn diese Unternehmen erwerben meist große Anwesen, wodurch einzelne Teile davon häufig zu einem günstigeren Preis angeboten werden können.

Die Kosten für die Immobilie an sich entsprechen in der Regel den Preisen für ein Massivhaus eines Fertighausanbieters. Wählst du ein durchschnittlich großes Haus von 150 Quadratmetern, beginnen die Preise dafür ab ca. 200.000 Euro (inklusive Baunebenkosten, aber ohne Grundstück). Für weitere Informationen wirf gern einen Blick in unseren Ratgeber „Tipps für den Hausbau“.

Wann wird der Bauträger bezahlt?

Die genaue Zahlungsabwicklung beim Bauträgerkauf gibt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vor. Ist die Immobilie bereits bezugsfertig, hast du den kompletten Kaufpreis zu überweisen. Befindet sich das Haus noch in der Bauphase, sind mit dem Erreichen bestimmter Bauabschnitte vorher vereinbarte Raten zu leisten. Deren maximale Höhe legt das MaBV fest. Für gewöhnlich zahlst du insgesamt mindestens 7 Raten.

Welche Vorteile bietet der Kauf über einen Bauträger?

Für viele Immobilienkaufende bedeutet der Kauf vom Bauträger Vorteile.

Besichtigung eines Referenzobjekts	Anhand eines Musterhauses lässt es sich besser abschätzen, ob die Immobilie den eigenen Wünschen entspricht.
Geringerer Grundstückspreis	Bauträger erwerben häufig große Flächen und verkaufen einzelne Teile davon manchmal günstiger.
Kaufpreis zum Festpreis	Im Vergleich zu einem Hausbau in Eigenregie schwankt der Kaufpreis beim Bauträger nicht. Das sorgt für finanzielle Sicherheit.
Ratenzahlung	Erst nach Erreichen der verschiedenen Bauabschnitte sind an den Bauträger Teilzahlungen zu leisten.
Zeitvorteil	Bauträger errichten Häuser in der Regel schneller als Privatpersonen.
Schlüsselfertige Hausübergabe	Du kannst direkt in das neue Haus einziehen und musst dich nicht um weitere Arbeiten kümmern.

Welche Risiken gibt es beim Kauf vom Bauträger?

Neben diesen Vorteilen sprechen auch einige Punkte gegen eine Immobilie von einem Bauträger. Folgender Risiken solltest du dir bewusst sein:

Kaum Einfluss auf Bauausführung:
Die Bauweise, die eingesetzten Baustoffe und die Ausstattung wählt für gewöhnlich der Bauträger aus.
Mängel bei Bauqualität möglich:
Da du den Bau nicht selbst überwachst, besteht die Gefahr, dass die Immobilie später Mängel aufweist.
Sonderwünsche sind kostspielig:
Individuelle Wünsche verursachen meist hohe Zusatzkosten.
Grundstück ist fest vorgegeben:
Du musst die Immobilie zusammen mit dem Grundstück erwerben. Wer bereits ein eigenes Anwesen besitzt, kann alternativ dazu ein Fertighaus finanzieren, anstatt von einem Bauträger zu kaufen.
Bauträger bestimmt Zeitplan:
Über den Baubeginn entscheidet das Unternehmen, nicht die Kundin bzw. der Kunde.
Insolvenz des Bauträgers:
Ist das Unternehmen zahlungsunfähig, wird der Hausbau häufig ausgesetzt und eventuell nicht beendet.

Vorteile und Nachteile im Überblick

In der Tabelle haben wir die Vor- und Nachteile eines Bauträgers noch mal übersichtlich gegenübergestellt:

Vorteile Bauträger	Nachteile Bauträger
Referenzobjektbesichtigung möglich geringerer Grundstückspreis Festpreis Ratenzahlung Zeitvorteil schlüsselfertige Hausübergabe	kaum Einfluss auf Bauausführung Risiko baulicher Mängel Sonderwünsche oft teuer Grundstück nicht frei wählbar Bauträger gibt Zeitplan vor Insolvenzrisiko des Bauträgers

Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist eine Kombination aus 2 Verträgen:

einem Kaufvertrag für das Grundstück
einem Werkvertrag für die Errichtung der Immobilie

Das Dokument regelt somit zum einen den Grundstückskauf. Zum anderen weist der Vertrag die Bauleistungen aus, die zu einem bestimmten Festpreis vom Bauträger zu erbringen sind.

Was steht im Bauträgervertrag?

Der Vertrag ist das zentrale Element, wenn du eine Immobilie von einem Bauträger erwirbst. Abgesehen vom Kaufpreis, von der geplanten Bauzeit und vom Termin der Fertigstellung enthält das Dokument ebenfalls:

Kaufvertrag
Bauverpflichtung
Baubeschreibung
Leistungsbeschreibung
Lageplan
Bauzeichnungen und -pläne
individuelle Wünsche
Eigenleistungen
bei Kauf einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Weil der Vertrag auch den Erwerb eines Grundstücks umfasst, muss das Schriftstück nach § 311b Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) notariell beurkundet werden. Nach dem Vertragsabschluss hat der Bauträger die Immobilie auf dem Grundstück zu errichten und beides anschließend an die Vertragspartner/-innen zu übertragen. Zugleich sind die Kaufenden verpflichtet, das Haus bzw. die Wohnung zu erwerben, also den vereinbarten Festpreis zu zahlen.

Was solltest du vor Vertragsabschluss beachten?

Der Kauf eines bebauten Grundstücks ist für viele Menschen eine Entscheidung fürs Leben - mit weitreichenden finanziellen Konsequenzen. Möchtest du mit einem Bauträger einen entsprechenden Vertrag vereinbaren, berücksichtige vorab:

Referenzen: Informiere dich zu bereits abgeschlossenen Projekten und schaue dir Kundenbewertungen an.
Bonität: Prüfe die Zahlungsfähigkeit des Bauträgers, indem du eine Bonitäts- bzw. Unternehmensauskunft, bspw. über die Schufa, einholst. Das kannst du über ein Notariat, eine Anwaltskanzlei oder auch selbst machen.
Notarielle Unterlagen: Kontrolliere alle Vertragsdokumente eingehend. Beauftrage dazu eine spezialisierte Anwaltskanzlei. Denn Verträge mit Bauträgern enthalten sehr häufig mindestens eine fehlerhafte Klausel.
Sonderwünsche und Eigenleistungen: Achte darauf, dass sämtliche Sonderwünsche im Vertrag aufgeführt sind. Kontrolliere zudem, welche Leistungen du laut Dokument in Eigenregie zu erbringen hast.
Zahlungsplan: Kläre, zu welchem Bauabschnitt welche Zahlung fällig ist.
Sicherheiten: Die für dich wichtigste Sicherheit ist die Auflassung. Durch sie verpflichtet sich der Bauträger, dass er das Eigentum am Grundstück nach Überweisung des Kaufpreises auf dich überträgt. Zu deiner Absicherung ebenfalls unbedingt erforderlich ist eine sogenannte Fertigstellungsgarantie inklusive einer Fertigstellungsbürgschaft. Bei Letzterer haftet ein drittes Unternehmen dafür, dass die Immobilie auch bei einer Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers zu Ende gebaut wird. Eine solche Garantie sollte nicht extra kosten.
Bauzeitenplan und Vertragsstrafen bei Verzug: Der festgesetzte Fertigstellungstermin ist für den Bauträger bindend. Im Vertrag kannst du vereinbaren, welche Vertragsstrafe das Unternehmen an dich zahlen muss, wenn es den Termin nicht einhält.

Illustration Frau Computer Checkliste Hauskauf Bauträger

Checkliste für den Kauf beim Bauträger

Aufgrund der enormen Bedeutung eines Immobilienerwerbs über einen Bauträger empfehlen wir dir, eine Checkliste zu verwenden. Mit dieser hast du alle relevanten Schritte im Blick:

Bauträger finden: Recherchiere nach einem geeigneten Bauträger, der über die notwendige Erfahrung und Bonität verfügt.
Vertragsdetails aushandeln: Vereinbare mit dem Bauträger u. a. einen Festpreis, den Fertigstellungstermin, den Zahlungsplan, Garantien, mögliche Vertragsstrafen, Sonderwünsche und Eigenleistungen.
Vertrag akribisch prüfen: Kontrolliere gründlich den Vertrag mit dem Bauträger und dabei insbesondere die Bau- und Leistungsbeschreibung. Ziehe dazu eine sachkundige Person hinzu.
Finanzierung mit Eigenkapital und Darlehen klären: Ermittle deinen individuellen Kapitalbedarf und sichere dir eine Immobilienfinanzierung zu günstigen Bauzinsen.
Vertragsunterzeichnung im Notariat: Unterschreibe den Vertrag und lasse ihn notariell beurkunden.
Bauabnahme durchführen: Prüfe im Rahmen der Bauabnahme, ob sämtliche Leistungen erbracht wurden und die Immobilie frei von Mängeln ist. Dazu ist es ratsam, sich von einer bzw. einem Bausachverständigen begleiten zu lassen.

Hausbau sorgfältig planen

Wäge vor einem Entschluss gewissenhaft ab, ob du vom Bauträger ein Haus kaufen möchtest. Ferner ist es essenziell, die Vertragsdetails zu klären und exakt zu prüfen. Sachverständige Personen bzw. Gutachterinnen und Gutachter beim Hauskauf sind dir dabei behilflich. Damit der Hausbau mit dem Bauträger starten kann, benötigst du überdies eine tragfähige Baufinanzierung. Sie ist ein wesentlicher Baustein auf deinem Weg in die eigenen vier Wände.

Unser Team berät dich dazu professionell. Wendest du dich an uns, profitierst du von mehreren Vorteilen: