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Haus verkaufen trotz Kredit

Was passiert mit der Baufinanzierung beim Verkauf der Immobilie?

Das Wichtigste in Kürze

Die Gründe, warum das eigene Zuhause verkauft werden soll, sind sehr vielfältig. Zum einen, weil der zukünftige Arbeitsplatz weit entfernt liegt und eine näher gelegene Immobilie erworben werden soll, zum anderen der Wunsch, von einer Eigentumswohnung in ein größeres Haus zu wechseln. Manchmal sind auch in Metropolen die Immobilienpreise so stark gestiegen, dass ein Verkauf mit einem beträchtlichen Gewinn möglich ist.

Ein weiterer Grund: Der Eigentümer kann sein trautes Heim nicht weiter finanzieren, beispielsweise aufgrund von Krankheit oder längerer Arbeitslosigkeit. Allen Eigentümern stellt sich in dieser Situation die Frage, wie es nach dem Verkauf der Immobilie mit ihrem Darlehensvertrag weitergehen soll.

Kündigungsrecht

Grundsätzlich hat der Verkäufer ein Sonderkündigungsrecht, da sich das zu finanzierende Objekt nicht mehr in seinem Eigentum befindet und das gegebenenfalls bestehende Finanzierungsrisiko vom zukünftigen Eigentümer getragen wird. Damit fällt die Vertragsgrundlage für den Fortbestand des ursprünglichen Darlehensvertrags weg. Wenn das Sonderkündigungsrecht wahrgenommen wird, so kann dies finanzielle Auswirkungen haben, die von der Länge der Sollzinsbindung abhängen. Beträgt die Laufzeit bereits mehr als zehn Jahre, so ist eine Kündigung des Vertrages ohne finanzielle Folgen möglich. Der Verkäufer läuft nicht in die Gefahr, dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Diese Vorfälligkeitsentschädigung verlangt die Bank jedoch, falls der Zehnjahreszeitraum unterschritten wird.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung steht gleichbedeutend für den entgangenen kalkulierten Zinsgewinn aus dem Kreditvertrag. Je nach Laufzeit und Konditionen können hier schon mehrere Tausend Euro zusammenkommen. Wenn möglich, sollte dies bereits auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werden.

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Lösung bei vorzeitigem Immobilienverkauf

Wer schon zu Vertragsbeginn nicht sicher ist, ob er bis zum Ende des Finanzierungszeitraums in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte oder kann, für den halten Finanzinstitute eine Lösung bereit: das Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption. Manchmal werden diese Darlehen auch als kündbare Festzinsdarlehen bezeichnet. Bei dieser Darlehensform ist es möglich, während der Laufzeit den Vertrag zu kündigen, ohne hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Allerdings gibt es bei dieser Lösung einige Punkte zu beachten. Zum einen wird ein Zinsaufschlag fällig, alternativ eine Einmalgebühr bei Vertragsbeginn, und normalerweise gibt es auch in diesem Fall Einschränkungen bei der Anwendung. So kann nur bei Umzug (Verkauf), bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod ohne Zahlungsverpflichtungen gekündigt werden – dies ist zumindest bei Verträgen mit Einmalgebühr der Fall. Und: Einige Anbieter dieser Darlehen verlangen trotzdem eine Mindestlaufzeit des Darlehens beispielsweise von drei Jahren. Erst danach ist eine Kündigung möglich. Weiterhin lohnt sich diese Konstruktion nur, wenn auch tatsächlich von der Ausstiegsoption Gebrauch gemacht wird. Anderenfalls wird die Finanzierung deutlich kostspieliger. Eine Alternative hierzu können auch Darlehen mit einer geringen Zinsfestschreibung von drei oder fünf Jahren sein oder im Einzelfall auch die Finanzierung über ein variables Darlehen.

Vertragsübernahme durch den Käufer

Eine weitere Möglichkeit sich vom Vertrag zu lösen, besteht darin, ihn zusammen mit der Immobilie an den Käufer weiterzureichen. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt somit. Die Übernahme wird allerdings nur bei ausreichender Bonität des Kunden gewährt. Ob dies aber auch für den Käufer lohnend ist, hängt von der Zinsentwicklung ab. Da der Baukredit vor einigen Jahren aufgenommen wurde, lagen dort die Hypothekenzinsen noch deutlich höher. Da derzeit eine Niedrigzinsphase herrscht, stünde der Käufer mit einer neuen Finanzierung in der Regel deutlich besser da. In einer Hochzinsphase dagegen wäre die Übernahme der Finanzierung durch den Neueigentümer durchaus realistisch. Haben sich die Beteiligten schließlich über die Übernahme geeinigt, fallen abschließend Übertragungsgebühren bei der Bank an.