Wertsteigerung Immobilien

Die Wertsteigerung bei Immobilien bezeichnet die Erhöhung des aktuellen Marktwerts eines Wohnobjektes gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis. Dabei wird oft unterschieden zwischen echter Wertsteigerung (zum Beispiel durch Modernisierungsmaßnahmen oder steigende Nachfrage) sowie Wertänderungen durch Inflation oder kurzfristige Marktschwankungen. Für die Wertsteigerung von Immobilien spielen Preisschwankungen am Standort, das Baujahr und die Immobilienart eine entscheidende Rolle.

Zwischen 2020 und 2025 gab es in vielen deutschen Städten und Ballungsräumen deutliche Preissteigerungen bei Immobilien, vor allem bis 2022. Die Corona-Pandemie sorgte für noch mehr Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere im Umland der Städte. In Top-Lagen wurden Wertsteigerungen von teilweise über 20 Prozent erzielt. Allerdings bremsten Ende 2022 / Anfang 2023 steigende Zinsen und geopolitische Unsicherheiten den Preisanstieg zum Teil deutlich ab und in manchen Regionen waren die Immobilienpreise sogar leicht rückläufig.

Im Zeitraum von 2015 bis 2025 sind die Immobilienpreise in Deutschland im Durchschnitt kräftig gestiegen. Gründe sind vor allem: 

• Verfestigte Nachfrage nach Wohnraum
• Bevölkerungswachstum in Metropolregionen
• Niedrige Bauzinsen bis 2022

Im Bundesdurchschnitt stiegen die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser je nach Region zwischen 60 und 100 Prozent. Besonders in Städten wie Berlin, München oder Hamburg lag die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten zehn Jahren teils sogar bei 120 Prozent.

Von 2005 bis 2025 lässt sich ein noch stärkerer Aufwärtstrend belegen. Die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 20 Jahren war vor allem in Großstädten und boomenden Umfeldern häufig enorm. Die Kombination aus dauerhaft niedrigen Zinsen, gesteigerter Nachfrage nach urbanem Wohnraum und zunehmenden Knappheiten beim Bauland führten zu einem starken Wertzuwachs bei Immobilien.

Besonders seit 2010, im Zusammenhang mit dem Anstieg der Bevölkerung in Städten und internationalen Investoren, beschleunigte sich der Preisanstieg. In Hotspots kletterten die Immobilienpreise über 100 bis zum Teil 200 Prozent bei Eigentumswohnungen und Häusern, während die Wertsteigerung von Immobilien in einer Tabelle betrachtet allerdings regionale Abweichungen zeigt.

Die Wertentwicklung einer Immobilie lässt sich selten pauschal vorhersagen, da sie von zahlreichen Faktoren abhängt. Einfluss auf die Immobilienpreise haben: 

• Lage: Zentrale, gefragte Standorte und gute Verkehrsanbindung steigern den Immobilienwert besonders.
• Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Anbindung an ÖPNV sorgen für Attraktivität.
• Bodenrichtwert: Gibt Aufschluss über den durchschnittlichen Wert des Grundstücks in deiner Gegend.
• Zustand und Ausstattung: Modernisierte Immobilien erzielen meistens höhere Preise.
• Wohnfläche und Zuschnitt: Größere und praktisch geschnittene Immobilien sind wertstabiler.
• Marktentwicklung: Zinsniveau und Nachfrage wirken sich direkt auf die Wertsteigerung aus.
• Energieeffizienz: Energetische Sanierungen können den Wert bis zu 25 Prozent steigern.

Die Wertsteigerung einer Eigentumswohnung ist ebenfalls stark von der Lage und den genannten Faktoren abhängig.

Die Grundlage jeder Bewertung und Prognose über die Wertsteigerung bei Immobilien ist der sogenannte Verkehrswert oder Marktwert. Dieser beschreibt, wie viel deine Immobilie aktuell wert ist, also welcher Preis auf dem freien Markt realistisch erzielbar wäre. Um den Wertzuwachs einer Immobilie sachlich zu bestimmen, verwenden Gutachter/-innen und andere Expert/-innen standardisierte Verfahren, die objektive Ergebnisse liefern.

1. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der gleichen Lage. Hierbei werden Faktoren wie Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Lage berücksichtigt. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser in Regionen mit größerem Immobilienmarkt, da dort genügend Vergleichsobjekte vorliegen.
2. Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren werden der Grundstückswert und der Gebäudewert getrennt ermittelt. Für den Gebäudewert wird zunächst der Wiederbeschaffungswert berechnet, abzüglich der Alterswertminderung. Dieses Verfahren wird häufig bei selbstgenutzten Immobilien oder Sonderbauten angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten existieren. Es zeigt, welchen materiellen Wert eine Immobilie tatsächlich hat.
3. Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren richtet sich nach den erzielbaren Mieteinnahmen und ist vor allem bei Renditeobjekten relevant. Hier wird ermittelt, welchen jährlichen Ertrag eine Immobilie abwirft, abzüglich der Bewirtschaftungskosten und der Instandhaltung. So lässt sich die Wertsteigerung von Immobilien pro Jahr besser nachvollziehen und eine realistische Renditeprognose erstellen.

Maßnahmen zur Wertsteigerung einer Immobilie hängen von Zustand, Lage und Zielgruppe ab. Im Durchschnitt liegt die durchschnittliche Wertsteigerung einer Immobilie bei etwa zwei bis vier Prozent jährlich. Mit gezielten Modernisierungen kannst du diesen Wert jedoch deutlich erhöhen.

Einige Maßnahmen zur Wertsteigerung kannst du mit einfachen Mitteln meistens selbst umsetzen. Dazu gehören unter anderem: 

• Innenrenovierung: Kleinere Malerarbeiten oder Bodenverlegungen lassen sich mit etwas handwerklichem Geschick selbst durchführen.
• Gartenpflege und Fassade: Gartenarbeiten oder das Streichen der Fassade sind überschaubar und erfordern meistens kein Fachwissen.
• Smart-Home Nachrüstung: Viele Systeme sind einfach zu installieren und können ohne großen Aufwand selbst eingerichtet werden.

Durch Experten und Expertinnen durchführen lässt du hingegen in der Regel folgende Maßnahmen:

• Energetische Sanierung: Dämmung oder Heizungserneuerung erfordern Fachkenntnisse und sollten für optimale Ergebnisse von Profis übernommen werden.
• Bad- und Küchenerneuerung: Sanitär- und Elektroinstallationen sind komplex und benötigen Expertise, um Schäden zu vermeiden.
• Dachausbau: Tragwerksplanung und Dämmarbeiten müssen sicherheits- und bauvorschriftskonform durchgeführt werden.
• Installation von Photovoltaik: Der fachgerechte Anschluss an das Stromnetz und die Montage auf dem Dach sind Aufgaben für qualifizierte Fachbetriebe.

Das Kosten-Nutzen-Verhältnis ist bei kleineren Renovierungen meistens günstiger, da du mit geringem Aufwand sichtbare Verbesserungen erzielen kannst. Größere Maßnahmen erfordern mehr Kapital, schaffen aber langfristig eine stabile Wertentwicklung.

Viele Maßnahmen zur Wertsteigerung deiner Immobilie werden staatlich gefördert. Das betrifft vor allem die energetische Sanierung, aber auch Barrierefreiheit und Einbruchschutz. Förderungen gibt es meistens von der KfW oder dem BAFA. Die Auswahl und Beantragung ist oft einfach und senkt die finanzielle Belastung zum Teil deutlich. Förderfähige Maßnahmen sind unter anderem: 

• Energetische Sanierung (Dämmung, Heizung, Fenster)
• Barrierefreier Umbau (Bad, Zugänge)
• Einbruchschutz (Alarmanlagen, Fenster, Türen)
• Dachsanierung
• Nutzung erneuerbarer Energien (Photovoltaik, Solarthermie)

Die Wertsteigerung bei Immobilien kannst du am besten mit realistischen Zahlen nachvollziehen. Folgende Beispielrechnungen zeigen den Einfluss verschiedener Maßnahmen zur Wertsteigerung einer Immobilie auf den Marktwert und die jährliche Wertentwicklung.

Wertsteigerung Beispiel 1:

• Hauskauf 2016 in Frankfurt am Main für 400.000 Euro
• Energetische Sanierung + neues Bad (Kosten: 50.000 Euro)
• Durchschnittlicher Marktwert 2024: 580.000 Euro
• Effektive Wertsteigerung: + 45 Prozent in 8 Jahren
• Reiner Wertzuwachs nach Maßnahmen: 130.000 Euro

Wertsteigerung Beispiel 2

• Eigentumswohnung 2015 in Leipzig für 220.000 Euro
• Barrierefreies Bad (Kosten: 15.000 Euro)
• Durchschnittlicher Marktwert 2025: 315.000 Euro
• Effektive Wertsteigerung: + 43 Prozent in 10 Jahren
• Reiner Wertzuwachs nach Maßnahmen: 80.000  Euro

Wertsteigerung Beispiel 3

• Reihenhaus 2013 in Köln für 310.000 Euro
• Neues Dach + Dämmung (Kosten: 30.000 Euro)
• Durchschnittlicher Marktwert 2023: 470.000 Euro
• Effektive Wertsteigerung: + 51 Prozent in 10 Jahren
• Reiner Wertzuwachs nach Maßnahmen: 130.000 Euro

Wenn du clever planst, behältst du den Trend der Wertentwicklung von Immobilien im Blick und kannst je nach Marktsituation beim Kauf von „günstigen“ Preisen profitieren. Ein Erwerb lohnt sich naturgemäß vor allem dann, wenn die Experten von weiter steigenden Immobilienpreisen ausgehen.

Eine sorgfältige Planung und eine passende Finanzierung, zum Beispiel mit einem Modernisierungskredit oder einer Anschlussfinanzierung, sind grundlegend, um Maßnahmen zur Wertsteigerung einer Immobilie umzusetzen und dabei wirtschaftlich zu bleiben.

Baufi24 bietet eine unabhängige Beratung zur Finanzierung von Immobilien und berücksichtigt dabei auch Modernisierungen und energetische Sanierungen sowie Förderoptionen. Moderne Finanzierungslösungen helfen dir dabei, zum Beispiel Maßnahmen zur Wertsteigerung deines Hauses durchzuführen. Die unabhängige Beratung zeigt dir ebenso, wie du Fördermittel geschickt nutzt und dabei selbst energetische Sanierungen zur Wertsteigerung einbinden kannst. Unser Beratungsservice ist dabei für dich:

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