Tilgungssatzwechsel

Ein Tilgungssatzwechsel bedeutet, dass du während der Laufzeit deines Baufinanzierungsdarlehens den Prozentsatz ändern kannst, mit dem du dein Darlehen zurückzahlst. Das hilft dir, deine monatliche Rate flexibel an deine finanzielle Situation anzupassen, z. B., wenn du sie erhöhen möchtest, um schneller schuldenfrei zu werden, oder senken willst, um dein Budget zu entlasten.

Generell ist mit Tilgung die Rückführung einer Kreditschuld gemeint. Bei Immobilienfinanzierungen erfolgt sie für gewöhnlich über die Zahlung monatlicher Raten. Die in Deutschland am häufigsten gewählte Kreditart ist das Annuitätendarlehen. Wenn du ein solches abschließt, zahlst du für den Immobilienkredit jeden Monat eine gleich hohe Rate an die Bank. Dieser setzt sich aus zweit Teilen zusammen:

1. Tilgungsanteil
2. Zinsanteil

Während jede Tilgung deine aufgenommene Darlehensschuld mindert, gelten die Zinsen als Entgelt für die Überlassung des Baudarlehens. Vor Abschluss deiner Hausfinanzierung kannst du einige Parameter flexibel und individuell festlegen. Besonders wichtig ist dabei die Entscheidung, auf welche Weise und in welcher Höhe die Tilgung erfolgen soll. Hier steht der Tilgungssatz im Fokus: Dieser wird in Absprache mit der Bank zu Beginn der Baufinanzierung festgesetzt: Man spricht auch vom anfänglichen Tilgungssatz. Der jeweilige jährliche Tilgungsbetrag ergibt sich dann aus dem Tilgungssatz in Prozent sowie der Kreditschuld. Letztere reduziert sich kontinuierlich durch deine getätigten Tilgungen. Übrig bleibt eine Restschuld am Ende der Sollzinsbindung.

Tilgungsanteil und Zinsanteil verschieben sich anteilig: Beim Annuitätendarlehen ist es generell so, dass sich der Tilgungssatz über die Jahre automatisch ändert. Das hat folgenden Hintergrund: Damit der Hauskäufer Planungssicherheit hat, bleibt die Höhe der Kreditrate innerhalb der Zinsbindung unverändert. Allerdings variieren die jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile über die Laufzeit hinweg. So ist etwa der Tilgungsanteil zu Beginn der Immobilienfinanzierung am geringsten. Dies spiegelt sich auch im Tilgungssatz wider: Er ist am Anfang am niedrigsten.

Tilgungssatzwechsel einfach erklärt

Über die Jahre steigen Tilgungssatz und Tilgungsanteil an, während der Zinsanteil um den gleichen Betrag abnimmt. Unter einem Tilgungssatzwechsel ist nun aber nicht die automatische, vertraglich vorgesehene Anpassung der Tilgungsrate zu verstehen. Vielmehr ist damit eine außerplanmäßige Erhöhung oder Verringerung des Tilgungssatzes gemeint. Dabei ist es wichtig, sich vor Augen zu führen, dass die Höhe der Tilgung für das Tempo der Kreditrückführung maßgeblich entscheidend ist.

Du bist auf der Suche nach einer günstigen Finanzierung und möchtest dich beraten lassen, welcher anfängliche Tilgungssatz für dich optimal ist und wie du bei einer Baufinanzierung die Tilgung anpassen kannst? Die erfahrenen Berater und Beraterinnen von Baufi24 beantworten alle deine Fragen kostenlos und unverbindlich und erstellen dir auch einen möglichen Tilgungsplan mit oder ohne Tilgungssatzänderung.

Ein Immobilienkredit wird auf Grundlage der aktuellen Lebens- und Finanzsituation abgeschlossen. Darauf aufbauend lassen sich Planungen für die Zukunft machen. Doch unabhängig davon, wie gründlich die Planung ist: Nicht vorhergesehene Änderungen im Leben sind immer möglich. Entsprechen kann ein Tilgungswechsel die monatliche Belastung verringern, oder erhöhen: je nach Bedarf.

1. Erhöhung des Tilgungssatzes

Wer zum Beispiel befördert wird oder die Anstellung wechselt und anschließen besser verdient, verfügt über ein dauerhaft besseres Einkommen. Auch andere Szenarien sind denkbar wie der Wegfall von Unterhaltszahlungen. Langfristig höheres Einkommen lässt sich zum rascheren Tilgen des Baudarlehens nutzen. Mit einem entsprechenden Tilgungssatzwechsel lässt sich einfach umsetzen.

Das Erhöhen der Tilgungsrate hat diese Vorteile:

• schnellere Reduzierung der Restschuld
• frühere Schuldenfreiheit
• niedrigere Zinskosten über Gesamtlaufzeit

Willst du die Tilgung erhöhen, steigt die monatliche Kreditrate. Daher ist bei der Entscheidung für einen Tilgungssatzwechsel die zusätzliche finanzielle Belastung dem (veränderten) Haushaltseinkommen gegenüberzustellen und abzuwägen.

2. Senkung des Tilgungssatzes

Auf der anderen Seite kommt es vor, dass einige Jahre nach Abschluss einer Baufinanzierung die Einkünfte sinken. So kann beispielsweise ein beruflicher Wechsel, Krankheit, Kurzarbeit oder auch eine in Anspruch genommene Elternzeit das Einkommen für längere Zeit schmälern. Damit trotzdem ein ausreichend großer finanzieller Spielraum erhalten bleibt, kannst du in einer solchen Situation eine Tilgungssatzänderung in Erwägung ziehen.

So gibt es nicht nur die Option der Erhöhung, sondern auch die der Herabsetzung des Tilgungssatzes. Die daraus resultierenden geringeren Darlehensraten reduzieren die finanzielle Last. Bedenke dabei aber, dass eine niedrigere Tilgungsrate diese Konsequenzen hat:

• eine langsamere Rückführung der Darlehensschuld
• eine längere Laufzeit
• höhere Zinskosten 

Welche Rolle der gewählte Tilgungssatz bei Immobilienfinanzierungen spielt, wird am schnellsten an einem Rechenbeispiel klar: Ein Paar möchte ein Reihenhaus kaufen, welches für 300.000 Euro angeboten wird und insgesamt 80.000 € Eigenkapital einbringen. 

Mit dem kostenlosen Tilgungsrechner verschaffen sie sich unkompliziert einen Eindruck, welchen Einfluss verschiedene anfängliche Tilgungsraten ihre Finanzierung beeinflussen:

Die Berechnung zeigt, dass sich ein höherer anfänglicher Tilgungssatz wie folgt auf die Baufinanzierung ohne Tilgungssatzwechsel auswirkt:

• kürzere Laufzeit
• höhere monatliche Kreditrate
• niedrigere Zinskosten
• geringere Restschuld nach Zinsbindung

Bei der Finanzierung sind die persönlichen Bedürfnisse und finanziellen Gegebenheiten also ausschlaggebend für die Strukturierung der Finanzierung. Wer sich ohne Weiteres und ohne Einbußen inkl. Sicherheitspuffer eine größere monatliche Belastung leisten kann, wählt einen höheren anfänglichen Tilgungssatz und spart so Zinskosten und ist früher schuldenfrei. In diesem Szenario spart das Paar bei ansonsten gleichen Konditionen und Parametern bei 4 Prozent gegenüber 2 Prozent anfänglicher Tilgung 25.000 € Zinskosten allein bis zum Ende der Zinsbindung.

So hoch sollte die Kreditrate maximal sein

Idealerweise sollte die Kreditrate maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Angenommen, das Paar verfügt über ein monatliches Nettohaushaltseinkommen von 4.800 Euro. Dann könnte es sich zu Beginn für einen Tilgungssatz von 3 Prozent entscheiden: In diesem Fall würde die Darlehensrate rund 28,8 Prozent der Einkünfte ausmachen ((1.381 € Euro/4.800 Euro) x 100). Dadurch profitiert die Familie von einer 6 Jahre kürzeren Laufzeit im Vergleich zu einer anfänglichen Tilgung mit 2 Prozent und spart 12.544 € Zinskosten bis zum Ende der Zinsbindung nach 15 Jahren.

Du möchtest die Tilgung ändern während der Laufzeit und so Kosten sparen? Die folgenden Rechenbeispiele zeigen, wie sich die Kosten und die Struktur der Finanzierung verändert, wenn sich das Paar für einen anfänglichen Tilgungssatz von 3 Prozent entscheidet und nach 5 Jahren ...:

1. die Tilgungsrate von 3 Prozent auf 4 Prozent erhöht
2. die Tilgungsrate von 3 Prozent auf 2 Prozent senkt
   

Eckdaten der Finanzierung: für die Berechnung des Tilgungssatzwechsels:

• Kaufpreis: 300.000 €
• Eigenkapital: 80.000 €
• Darlehensbetrag: 247.210 €
• Zinsbindung 15 Jahre
• Zinssatz: 3,7 %

Mit regelmäßigen größeren Tilgungen wird die Restschuld kontinuierlich reduziert. Aufgrund des Zinseszinseffekts geschieht bei höheren Tilgungsraten die Rückführung des Immobiliendarlehens in der Regel auch schneller, als es über Sondertilgungen der Fall wäre.

Darüber hinaus schaffen feste Tilgungen bei der Baufinanzierung eine bessere Planungssicherheit. So lässt sich dem Tilgungsplan jederzeit entnehmen, wie lange es bis zur kompletten Tilgung der Kreditschuld dauert. Im Gegensatz dazu ist es bei außerplanmäßigen Zahlungen oft unklar, ob, wann und in welcher Höhe diese geleistet werden können. Du bist auf der Suche nach einer günstigen Finanzierung? Die erfahrenen Experten und Expertinnen von Baufi24 beraten dich und analysieren deine persönliche Situation.

• Konditionen vergleichen: Auf Basis der Angebote von über 500 Banken erarbeiten wir ein für dich optimales Finanzierungsangebot und berücksichtigen dabei auch optionale Tilgungswechseloptionen.
• Professionelle Beratung: Unser Service ist für dich immer kostenlos und unverbindlich. Wir beraten dich persönliche per Video, Telefon oder in einer unserer vielen Geschäftsstellen deutschlandweit.