Bauträger oder Bauunternehmen insolvent?

Wenn ein Bauträger insolvent wird oder ein Bauunternehmen pleite ist, steht der Hausbau ohne Vorwarnung still. Handwerker/-innen erscheinen nicht mehr zur Arbeit, Materiallieferungen stocken und dein Bauprojekt kann sich monatelang verzögern oder komplett scheitern. Die Insolvenz eines Bauunternehmens kann den Traum vom Eigenheim und das Haus selber zu bauen in einen Albtraum verwandeln. Leider gibt es einige Gründe, aus denen Bauträger oder Bauunternehmen insolvent werden können, wie zum Beispiel:

• Fehlkalkulationen: Kosten für Material oder Personal wurden zu niedrig angesetzt, was zu finanziellen Engpässen führt.
• Liquiditätsprobleme: Mangelhafte Zahlungsmoral von Auftraggebenden führt zu einem Zahlungsausfall.
• Mangelndes Projektmanagement: Schlechte Planung und Koordination verursachen Baustopps und Kostenexplosionen.
• Konjunkturelle Schwankungen: Wirtschaftliche Krisen beeinflussen die Bauwirtschaft direkt.
• Rechtsstreitigkeiten: Gerichtliche Auseinandersetzungen mit Bauverantwortlichen oder Subunternehmen können teuer und langwierig sein.
• Fachkräftemangel: Ein fehlendes qualifiziertes Team verzögert Projekte und verringert die Leistungsfähigkeit.

Unterschied zwischen Bauträger und Bauunternehmen

Ein Bauträger verkauft dir ein schlüsselfertiges Haus und ist zugleich Eigentümer/-in des Grundstücks. Er oder sie kümmert sich um Planung, Bau und Verkauf. Ist der Bauträger pleite, betrifft das oft alle Bauverantwortlichen eines Projekts. Ein Bauunternehmen hingegen baut aufgrund deines Auftrages und du bleibst Eigentümer bzw. Eigentümerin des Grundstücks. Wird das Bauunternehmen insolvent, hängt dein Projekt in hohem Maße vom sogenannten Bautenstand und von deiner Vertragsgestaltung ab. Das betrifft in vielen Fällen in der Konsequenz auch deine Baufinanzierung.

Falls Bauende eine Insolvenz verkünden, ist es für dich als den Bau in Auftrag gebende Person wichtig, schnell zu handeln.

Erste Schritte sind: 

• Zahlungsstopp: Zahle sofort keine weiteren Raten mehr und prüfe deine Vertragspflichten genau.
• Bauzustand dokumentieren: Lass den aktuellen Stand des Baus durch einen Gutachter/eine Gutachterin erfassen.
• Rechtsberatung: Ziehe schnell einen Fachanwalt bzw. eine Fachanwältin für Baurecht hinzu, um deine Ansprüche zu sichern.
• Kündigung prüfen: Eine Kündigung des Vertrags ist in vielen Fällen möglich und notwendig, um dich abzusichern.
• Insolvenzverwalter/-in kontaktieren: Melde deine Forderungen offiziell bei dem/der Insolvenzverwaltenden an.
• Neue Baufirma suchen: Plane frühzeitig die Beauftragung eines neuen Unternehmens.

Die Baufirma zu wechseln ist grundsätzlich möglich, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Zunächst muss der alte Vertrag rechtssicher beendet werden, insbesondere wenn das Bauunternehmen insolvent ist. Anschließend kannst du eine neue Firma beauftragen. Beachte jedoch: Es kann sein, dass du für bereits erbrachte Leistungen erneut zahlen musst, wenn keine Bauabschnittsabsicherung existiert. Bei der Suche nach einer neuen Firma ist eine sorgfältige Prüfung wichtig.

Eine Insolvenz am Bau kann erhebliche Zusatzkosten verursachen. Dazu gehören vor allen Dingen:

• Rechtsberatungskosten für die rechtliche Prüfung und Durchsetzung deiner Ansprüche
• Kosten für das Gutachten zur Dokumentation des Baustands
• Mehrkosten für Fertigstellung: Neue Firmen verlangen meist höhere Preise für die Übernahme angefangener Arbeiten.
• Verzugszinsen und Doppelbelastung: Laufende Kredite und Miete belasten zusätzlich.

Die zusätzlichen Kosten beim Hausbau können abhängig vom Stand des Projekts zwischen 10.000 und 50.000 Euro oder mehr betragen. Bei komplexeren Fällen, in denen ein Bauträger insolvent ist, sind auch sechsstellige Summen möglich.

Der Schutz vor der Insolvenz eines Bauträgers oder Bauunternehmens ist entscheidend, um dein Bauvorhaben und dein Kapital zu sichern. Mit sorgfältiger Vorbereitung und gezielten Maßnahmen kannst du dich wirkungsvoll absichern.

Wichtige Maßnahmen, die dich vor den negativen Folgen der Insolvenz des Bauträgers schützen können, sind:

• Vertragskontrolle: Lass den Bauvertrag vor der Unterschrift durch eine spezialisierte Anwaltskanzlei und ggf. auch Baufinanzierungsexperten und -expertinnen prüfen. Achte dabei auf faire Zahlungsmodalitäten, Gewährleistungsfristen und Rücktrittsklauseln.
• Zahlungsplan: Vermeide hohe Vorauszahlungen, denn der Zahlungsplan sollte sich am Baufortschritt orientieren. Das reduziert das Risiko, im Fall einer Insolvenz Geld ohne Gegenleistung zu verlieren.
• Bürgschaften (z. B. Vertragserfüllungsbürgschaft): Eine Bürgschaft sichert dich ab, falls der Bauträger zahlungsunfähig wird. Die Bank oder Versicherung des Bauträgers springt dann für offene Forderungen ein.
• Fertigstellungsversicherung: Diese Versicherung garantiert dir die Fertigstellung des Bauvorhabens auch bei Insolvenz. Sie übernimmt Mehrkosten für die Beauftragung eines neuen Unternehmens.
• Bonitätsprüfung: Informiere dich vor Vertragsabschluss über die wirtschaftliche Lage des Bauträgers, zum Beispiel über Auskunfteien, Handelsregister oder Bewertungen anderer Käufer/-innen.
• Aufteilung von Bau- und Grundstückskauf: Wenn möglich, kaufe das Grundstück separat und beauftrage das Bauunternehmen per Werkvertrag. So hast du eine größere Kontrolle und reduzierst das Risiko bei Problemen.
• Treuhandkonto: Im Idealfall vereinbarst du, dass deine Zahlungen auf ein Treuhandkonto fließen. Auszahlungen erfolgen nur bei nachgewiesenem Baufortschritt, was die Sicherheit erhöht.

Wenn der Bauträger oder die Baufirma während des Bauvorhabens insolvent werden, bleibt dein abgeschlossenes Darlehen grundsätzlich bestehen, unabhängig vom Baufortschritt. Die Bank hat ein berechtigtes Interesse an der Rückzahlung, auch wenn das Bauprojekt zum Stillstand kommt.

Ein Rücktritt vom Darlehensvertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich, beispielsweise, wenn das Baudarlehen an eine konkrete Leistung gebunden war und diese nicht erbracht wird. Das muss jedoch eindeutig im Kreditvertrag geregelt sein. In der Praxis sind solche Klauseln selten. Daher ist es ratsam, dass du dich vor der Kreditaufnahme ausführlich beraten lässt und die Möglichkeit von Bauunterbrechungen im Finanzierungsplan berücksichtigst.

Die Insolvenz eines Bauträgers oder Bauunternehmens kann für die den Bau in Auftrag gebende Personen erhebliche Risiken und Verluste bedeuten. Durch präventive Maßnahmen wie Vertragsprüfung, Bonitätsanalyse, gesicherten Zahlungsplänen und Versicherungen beim Hausbau lässt sich das Risiko jedoch deutlich verringern. Eine durchdachte Baufinanzierung und rechtliche Absicherung sind grundlegend, um sich bestmöglich zu schützen.

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