Baumängel beim Hausbau

Ein Baumangel liegt vor, wenn eine Bauleistung von der vereinbarten und geplanten Beschaffenheit abweicht, auf der zum Beispiel die Baugenehmigung basiert. Das kann aufgrund von unsachgemäßer Ausführung oder fehlerhafter Materialien der Fall sein.

Dabei unterscheidet man zwischen:

• offenkundigen Baumängeln, die sofort sichtbar sind (z. B. Risse im Putz)

• und versteckten Baumängeln, die sich oft erst Jahre später zeigen (z. B. mangelhafte Abdichtung).

Die Bauabnahme ist ein wichtiger Meilenstein, da hier die Eigentümer/-innen die Leistung offiziell akzeptieren. Alle erkannten Mängel sollten dabei im Protokoll festgehalten werden. Bei Unsicherheit lohnt es sich, eine/-n Gutachter/-in oder Sachverständige hinzuzuziehen, um vorhandene Beispiele für Baumängel fachgerecht einzuschätzen.

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Baumängel am Neubau treten in verschiedenen Bauphasen auf. Eventuell müssen die Kosten sogar - zumindest zeitweise - durch eine zusätzliche Baufinanzierung aufgefangen werden. Typische Baumängel lassen sich in 3 Bereiche einteilen:

1. am Rohbau

2. im Innenbereich

3. im Außenbereich

Mögliche Baumängel am Rohbau sind:

• Risse im Mauerwerk: Sie entstehen durch falsche Materialwahl oder Setzungen. Bleiben sie unbehandelt, schwächen sie die Bausubstanz.

• Mangelhafte Abdichtung im Keller: Feuchtigkeitsschäden durch schlechte Abdichtung sind ein häufiger und teurer Baumangel.

Mögliche Baumängel im Innenbereich sind:

• Undichte Fenster und Türen: Sie führen zu Zugluft und Energieverlust, oft durch falschen Einbau verursacht.

• Fehlerhafte Elektroinstallation: Von unzureichender Absicherung bis zu falsch verlegten Leitungen: es drohen Sicherheitsrisiken.

• Unsauberer Innenputz: Sichtbare Unebenheiten und Risse beeinträchtigen nicht nur die Optik, sondern auch die Funktionalität.

Mögliche Baumängel im Außenbereich sind:

• Mangelhafte Wärmedämmung: Hohe Heizkosten und Schimmelbildung können die Folge sein.

• Fehlerhafte Dachkonstruktion: Undichtigkeiten oder falsch verlegte Dachziegel verursachen Wasserschäden.

• Schäden an der Fassade: Abplatzungen oder schlechte Verarbeitung mindern den Schutz und die Lebensdauer.

Die Gewährleistung für Baumängel ist ein wichtiger Bestandteil jedes Bauvertrages. Sie legt fest, wie lange du Ansprüche auf die Beseitigung von Baumängeln oder auf Schadensersatz geltend machen kannst.

• Verjährungsfristen laut BGB (§ 634a): Nach BGB beträgt die Frist in der Regel fünf Jahre. Sie beginnt mit der Bauabnahme. Ab diesem Zeitpunkt haftet der/die Unternehmer/-in für auftretende Mängel.

• Unterschiede je nach Werkvertrag / VOB-Vertrag: Während beim BGB fünf Jahre gelten, beträgt die Frist bei VOB/B nur vier Jahre. Das gilt jedoch nur, wenn die VOB ausdrücklich vereinbart wurde.

Stellst du einen Baumangel fest, musst du ihn schriftlich anzeigen und eine Frist zur Nachbesserung setzen. Erfolgt keine Reaktion, hast du Anspruch auf Selbstvornahme oder Schadensersatz. Besonders beim schlüsselfertigen Bauen solltest du prüfen, ob die vertraglichen Regelungen von der gesetzlichen Gewährleistung abweichen. Manchmal werden wesentliche und unwesentliche Mängel unterschiedlich behandelt.

Verjährungsfristen bei Bauleistungen

Bei Bauleistungen gilt nach BGB in der Regel eine fünfjährige Verjährung, bei VOB/B eine vierjährige. Der Beginn der Frist hängt in den meisten Fällen vom Zeitpunkt der Abnahme des Baus ab. Wurde ein Mangel jedoch absichtlich verschwiegen, kann die Frist deutlich länger laufen. Daher solltest du bei Baumängeln immer sorgfältig dokumentieren, um dich auch Jahre später noch gegen Baupfusch wehren zu können.

Baumangel ist nicht gleich Baumangel. Es gibt verschiedene Arten, die auch unterschiedlich behandelt werden:

• Baumängel allgemein: Darunter versteht man alle Abweichungen vom vertraglich geschuldeten Sollzustand, zum Beispiel Risse im Mauerwerk oder undichte Fenster.

• Versteckte Mängel: Diese treten oft erst Jahre nach der Bauabnahme auf, zum Beispiel wenn eine fehlerhafte Abdichtung langsam zu Feuchtigkeitsschäden führt.

• Arglistig verschwiegene Mängel: In diesem Fall wusste das Bauunternehmen von dem Mangel, hat ihn aber absichtlich verschwiegen. Unter der Voraussetzung verlängern sich die Gewährleistungsfristen erheblich.

• Offene Mängel: Das sind Fehler, die bereits bei der Bauabnahme sichtbar sind und direkt dokumentiert werden müssen.

• Funktionale Mängel: Dabei erfüllt ein Bauteil seine Aufgabe nicht wie vorgesehen, zum Beispiel eine Heizungsanlage, die nicht ausreichend Wärme liefert.

Wenn du eine Mängelanzeige anfertigst, sollte diese eine Reihe von Daten und Fakten beinhalten. Dazu gehören vor allen Dingen:

• Deine Kontaktdaten: Damit klar ist, wer Anspruchsteller/-in ist.

• Daten der Vertragspartner/-innen: Name und Anschrift des Bauunternehmens oder der Handwerker/-innen.

• Beschreibung des Mangels: Möglichst präzise und nachvollziehbar formulieren.

• Dokumentation: Fotos, Videos oder Gutachten beifügen.

• Fristsetzung: Angabe einer konkreten Frist zur Mangelbeseitigung.

• Rechtsfolgen bei Nichterfüllung: Hinweis, dass du sonst weitere Schritte einleitest.

• Datum und Unterschrift: Damit die Anzeige rechtsgültig ist.

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