Bauabnahme

Hast du diesen Schritt erreicht, steht der Einzug in die eigenen vier Wände kurz bevor: Die Bauabnahme ist der offizielle Vorgang, bei dem Hausbauende sämtliche ausgeführten Leistungen des beauftragten Bauunternehmens kontrollieren und anerkennen. Gesetzlich geregelt ist die Bauabnahme nach § 640 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Demnach haben Hausbauende das „vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen“, wenn dieses frei von erheblichen Mängeln ist.

Willst du deinen Hausbau planen, dann stellt die Abnahme einen zentralen Meilenstein im Bauprozess dar. Denn mit diesem Schritt verlagert sich die Verantwortung für die Immobilie vom Bauunternehmen weg hin zur Bauherrin bzw. zum Bauherrn. Dabei beendet die finale Abnahme die Bauphase und leitet die Gewährleistungsfrist ein.

Förmliche vs. stillschweigende Bauabnahme: Was ist der Unterschied?

Die Standardvariante der Gebäudeabnahme ist die förmliche Bauabnahme. Für gewöhnlich treffen sich hierbei Auftragnehmende und Auftraggebende zu einem festgelegten Termin. Bei diesem werden der Zustand der Immobilie und etwaige Mängel exakt bestimmt. Die eigentliche Abnahme erfolgt dann anhand eines schriftlich angefertigten Protokolls.

Alternativ dazu ist auch eine stillschweigende Bauabnahme möglich. Hier entfällt normalerweise der Termin zur finalen Bauprüfung. Stattdessen nehmen Hausbauende die Immobilie durch schlüssiges, konkludentes Handeln ab. Die Absicht zur Abnahme wird in diesem Fall aus dem Verhalten der Hausbauenden abgeleitet. Beispiele dafür: 

• die vollständige Bezahlung des Kaufpreises
• der Einzug der Bauherrin bzw. des Bauherrn in die Immobilie

Generell raten wir dir dringend zu einer förmlichen Abnahme. Sie bringt diese Vorteile: 

• Ein gemeinsamer Besichtigungstermin bietet die Möglichkeit, das fertiggestellte Haus gründlich auf Mängel zu inspizieren.
• Mithilfe des erstellten Protokolls zur Bauabnahme lassen sich etwaige Mängel, Vereinbarungen und Einwendungen rechtssicher dokumentieren.

Abnahme aus rechtlicher Sicht

Juristisch gesehen handelt es sich bei einem geschlossenen Bauvertrag (Link) um einen Werkvertrag. Insofern ist die bzw. der Auftraggebende laut Bürgerlichem Gesetzbuch grundsätzlich dazu verpflichtet, das fertiggestellte Werk abzunehmen. Zudem markiert die Bauabnahme den letzten Abschnitt im Ablauf beim Hausbau vor dem Einzug.

Für einen erfolgreichen Immobilienbau ist nicht nur eine sorgfältige Planung der Endkontrolle wesentlich. Deine Baufinanzierung solltest du ebenfalls frühzeitig vorbereiten. Die Baugeldvermittler unseres Baufi24 Teams sind dir dabei jederzeit behilflich. Gerne finden sie eine auf deine individuellen Bedürfnisse abgestimmte Finanzierungslösung und geben dir zusätzlich hilfreiche Tipps für den Hausbau.

In das Protokoll zur Bauabnahme gehören exakte Angaben zum Zustand des Gebäudes. Darüber hinaus führt das Schriftstück alle entdeckten Bauschäden bzw. Mängel auf und es gibt Auskunft zum Ergebnis der Abnahme. Sind noch Leistungen zu erbringen, ist das ebenfalls im Protokoll vermerkt.

Wer erklärt die Bauabnahme?

Für gewöhnlich erklärt der/die Bauherr/-in die Abnahme. Dazu unterzeichnet er bzw. sie das Protokoll. Es ist aber ebenso möglich, dass eine bevollmächtigte Person die Abnahme erklärt.

Hast du dich für schlüsselfertiges Bauen entschieden, werden sämtliche Leistungen, wie in der Baubeschreibung aufgeführt, von einer Baufirma erbracht. Nach Abschluss der Arbeiten gilt es dann den Zustand der Immobilie präzise zu ermitteln. Für eine erfolgreiche Bauabnahme empfehlen wir dir eine Checkliste. Diese kann so aufgebaut sein:

• Statik: Vergewissere dich, dass die Tragwerksplanung bzw. alle statischen Berechnungen fehlerfrei durchgeführt wurden.
• Dach: Kontrolliere das Dach auf Dichtheit und korrekte Eindeckung.
• Türen und Fenster: Checke, ob sämtliche Fenster und Türen voll funktionsfähig und dicht sind.
• Böden und Wände: Suche nach Schäden und Rissen im Boden bzw. Mauerwerk.
• Elektroinstallationen: Stelle sicher, dass sämtliche Schalter und Steckdosen einwandfrei funktionieren.
• Sanitärinstallationen: Alle Armaturen, Spülungen, Wasserleitungen, -anschlüsse und Abflüsse müssen dicht und betriebsbereit sein.
• Heizsystem: Überprüfe, ob die Heizung tadellos arbeitet.
• Außenbereich: Gleiche die Außenanlage bzw. den Garten mit den Planungsdokumenten ab.

Solltest du bei der Bauabnahme auf Mängel stoßen, dokumentiere diese mit mehreren Fotos und notiere sie in deiner Checkliste.

Nach Abschluss aller Arbeiten fordert dich das Bauunternehmen zur Abnahme des Gebäudes auf. Hierfür hat dir die/der Auftragnehmende nach § 640 Abs. 2 BGB eine „angemessene Frist“ zu setzen. Bis dahin muss die Abnahme normalerweise vollzogen sein.

Was bei einem Bauwerk eine „angemessene Frist“ ist, kannst du im § 12 Abs. 1 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - Teil B) nachlesen: Nach der Aufforderung durch die/den Auftragnehmende/-n haben Auftraggebende in der Regel bis zu 12 Werktage Zeit, um die Immobilie abzunehmen. Es ist jedoch auch zulässig, eine andere Frist zu verabreden.

Ab wann gilt eine Bauabnahme als erfolgt?

Sobald du beim Abnahmetermin das Protokoll unterzeichnet hast, ist die Abnahme abgeschlossen. Laut § 640 Abs. 2 BGB gilt das ebenfalls, wenn die/der Auftraggebende gegenüber dem Bauunternehmen innerhalb einer angemessenen Frist keinen wesentlichen Mangel anzeigt. Zudem sagt § 12 Abs. 5 Nr. 2 S. 1 VOB/B, dass die Abnahme erledigt ist, sofern kein Interesse an einer Schlusskontrolle besteht und die/der Auftraggebende das Objekt seit mindestens 6 Werktagen nutzt. Voraussetzung hierbei: Du hast mit dem Bauunternehmen nichts anderes vereinbart.

Eine erfolgreich vollzogene Schlussabnahme hat mehrere Konsequenzen:

• Die Gefahr und Verantwortung gehen vom Bauunternehmen auf die/den Immobilienbesitzende/-n über.
• Es beginnt die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren für etwaige Mängel.
• Für bis dahin nicht angezeigte Mängel verlieren Immobilienbesitzende bestimmte Ansprüche.
• Hausbesitzende müssen die vertraglich festgelegte Schlusszahlung an das Bauunternehmen leisten.

Laut gängiger Rechtsprechung ist ein Mangel wesentlich, wenn er die Nutzung der Immobilie erheblich einschränkt oder er eine Gefahr darstellt. Genügt das Haus nicht den anerkannten Regeln der Technik, gilt das für gewöhnlich ebenfalls als wesentlicher Mangel. Beispiele für gravierende Fehler können sein: 

• mangelhafte Statik
• nicht vorhandene Wasserleitungen
• fehlerhafte Wärmedämmung

Wie erfolgt die Nachbesserung?

Liegt ein Sachmangel vor, hast du nach § 439 BGB das Recht, das Bauunternehmen zur Nacherfüllung aufzufordern. Die Baufirma muss dann den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen und einen neuen Abnahmetermin vereinbaren. Behebt sie den Mangel nicht, ist es ratsam, sich rechtlichen Beistand zu suchen, um das weitere Vorgehen zu planen.

Das Protokoll zur Bauabnahme fungiert als wichtiges Dokument zur Beweissicherung. Dazu werden in ihm sämtliche vorhandenen Mängel an der Immobilie schriftlich festgehalten. Für ein solches Protokoll zur finalen Bauprüfung gibt es keinen gesetzlich verbindlichen Aufbau. In dem Dokument sollte aber stehen: 

• Ort und Datum der Abnahme
• anwesende Personen bei der Schlusskontrolle
• Name der/des Auftraggebenden
• Anschrift der Baustelle
• Auftragsnummer und Datum des geschlossenen Bauvertrags
• Angabe der zu kontrollierenden Arbeiten/Leistungen
• Start- und Enddatum für die Bauarbeiten
• Aufzählung sämtlicher vorhandener Mängel
• Datum einer gemeinsam verabredeten zweiten Abnahme, bis zu der die verbliebenen Mängel behoben sind.
• Anmerkung, dass Auftraggebende sich ihre Rechte hinsichtlich einer Vertragsstrafe oder der benannten Mängel ausdrücklich vorbehalten.

Wer unterschreibt die Gebäudeabnahme?

Ist das Protokoll vollständig, unterzeichnet der/die Bauherr/-in bzw. eine dazu bevollmächtigte Person das Dokument. Das Bauunternehmen muss die Gesamt- oder Teilabnahme nicht unbedingt unterschreiben. Du solltest allerdings darauf bestehen, dass ebenso die Baufirma das Schriftstück gegenzeichnet. Dadurch lässt sich später nachweisen, dass das Unternehmen das Protokoll zur Kenntnis genommen hat.

Möchtest du dir die Arbeit erleichtern, kannst du dir auch ein Muster bzw. eine Vorlage für dein Protokoll beschaffen. So bietet bspw. die Handwerkskammer Freiburg ein entsprechendes Dokument an.

Die Planung für dein neues Eigenheim beginnt mit der Suche nach einer geeigneten Baufinanzierung zu günstigen Bauzinsen. Unser Baufi24 Team berät dich über den gesamten Prozess hinweg: von der Grundstückssuche bis zur finalen Gebäudeabnahme. Gerne stimmen wir deine Immobilienfinanzierung auf den Abnahmezeitpunkt für deine Immobilie ab. Kontaktiere uns jetzt: 

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