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1a und 1b - so werden Hypotheken sortiert


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Da viele Kreditwillige nicht genügend Eigenkapital aufbringen können, werden Baukredite, die über einen gewissen Rahmen hinausreichen, klassifiziert. Den Kreditrahmen geben dabei die Hypothekenbanken vor: Er liegt bei 60 Prozent der Gesamtfinanzierung. In dieser Spanne ist die Finanzierung günstig.

1a- und 1b-Darlehen

1a- und 1b-Darlehen

Die Bezeichnungen „1a“ und „1b“ beschreiben die Rangstelle im Grundbuch. Während der Kreditnehmer im Rahmen der 1a-Hypothek in der Regel nur 60 Prozent des Beleihungswertes finanziert, sichern die Banken mit dem 1b-Teil noch zusätzlichen Kreditbedarf bis zu etwa 80 Prozent des Beleihungswertes, in seltenen Fällen sogar bis zu 90 Prozent, erstrangig ab. Bei einer Vollfinanzierung steigt der Wert allerdings sogar auf 100 - ca. 105 Prozent.

Wenn ein Kreditnehmer 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren muss, ist dies für die Bank unsicherer als die Vergabe eines Darlehens in Höhe von 60 Prozent. Daher liegt der Zinssatz für 1b-Hypotheken in der Regel zwischen 0,2 und 0,8 Prozentpunkte höher als für 1a-Hypotheken. Dieser Zinszuschlag steht also gleichbedeutend für einen Risikoaufschlag.


Keine Hypothek ohne Sicherheit

Durch die Eintragung der Grundschuld dient die Immobilie der Bank als Sicherheit. Eine 60-Prozent-Finanzierung ist deshalb für den Kreditgeber im Grunde sicher, da das Gebäude im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers doch meist einen höheren Wert aufweist. Daher wird in diesem Fall von einer 1a-Hypothek gesprochen. Die 1b-Hypothek gilt als weniger sicher. Daher betreibt die Bank mit dem höheren Zinssatz eine Risikovorsorge.

Auch die 1b-Hypothek wird entsprechend im Grundbuch eingetragen. Da sie allerdings für den Kreditgeber auch nur eine Sicherheit zweiter Klasse darstellt, muss die 1b-Hypothek nicht selten durch eine (öffentliche) Bürgschaft abgesichert werden. Eine öffentliche Bürgschaft kann der Immobilienerwerber beim jeweiligen Bundesland oder öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten erhalten.

Keine Hypothek ohne Sicherheit

1b-Hypothek vermeiden

Noch ungünstiger wird der Kreditzins, wenn der Kreditnehmer mit dem Beleihungsrahmen der ersten Rangstelle nicht auskommt. Für Kreditgeber ist eine Absicherung erst im zweiten oder gar einem noch niedrigeren Rang riskant: Kommt es zur Zwangsversteigerung, reicht der Verkaufserlös unter Umständen nur für die Bedienung der 1. Hypothek (= Hypothek, die im Grundbuch auf der ersten Rangstelle eingetragen ist). Bankkredite, die über die Grenzen der erstrangigen Besicherung hinausgehen, erhalten daher nur Kunden mit sehr guter Bonität.

Allerdings kann es einen Ausweg geben: So können Darlehensnehmer für den 2. Rang im Grundbuch ein Bauspardarlehen einsetzen und auf diese Weise ihre Finanzierungslücke schließen. Bausparkassen akzeptieren auch nachrangige Besicherungen – insbesondere dann, wenn der Kreditnehmer einen zuteilungsreifen Bausparvertrag besitzt. Aber auch Banken stellen zusätzlich zur 1. Hypothek weitere Kredite zur Verfügung. Im Vergleich zu Bauspardarlehen sind nachrangige Bankdarlehen jedoch meist teurer.


Fazit

Eigenkapital sorgt letztlich für die besten Konditionen. Wenn jedoch eine „hochprozentige“ Finanzierung erforderlich ist, so sollten Kreditnehmer bei der Aufstockung im Zweifelsfall auf Bauspardarlehen setzen. Diese bieten zum Teil sehr gute Konditionen, allerdings muss das Darlehen in kürzerer Zeit getilgt werden als ein Hypothekendarlehen. Alternativen hierzu sind im Einzelfall Arbeitgeberdarlehen, die zudem als Eigenkapital gelten, weil sie von einem Finanzinstitut unabhängige Darlehen sind. Beim Hauskauf kann auch ein Verkäuferdarlehen interessant sein, dass vom Hausverkäufer gewährt wird.

Fazit