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Immobilienmarkt München

Immobilienmarkt München - Baufinanzierung und Standorteinschätzung

Stadtprofil
Immobilienmarkt München

  • Die Standortprofile geben den derzeitigen Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte und ihrer Region wieder und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen. Durch Auswertungen gewährleisten die Standortprofile ein möglichst breites und aktuelles Bild des jeweiligen Wohnimmobilienmarktes.
  • Die Auswerungen basieren auf wissenschaftlichen Studien, Studien von privaten Forschungsinstituten, Auswertungen von etablierten Immobiliendienstleistern, Bewertungen von Gutachterausschüssen, Befragungen von Immobilienmaklern und städtischen Behörden.
  • Informationen zu örtlichen Fördermöglichkeiten. Über Links sind die Förderprogramme der betreffenden Bundesländer und der KfW über Baufi24.de abrufbar.

Hinweis: Wie die Standortprofile von Baufi24.de entstehen


Immobilienmarkt München

Baufinanzierung und Standorteinschätzung


München Einwohnerzahl Ende 2012 1,389 Mio.


München zählt zu den wohlhabendsten Städten in der gesamten EU. Ausschlaggebend hierfür ist die Vielzahl an wirtschaftlich starken Unternehmen, die in München ansässig und in unterschiedlichen Branchen tätig sind. Von BMW über Siemens und Linde bis hin zu Allianz und Burda; dies ist nur eine kleine Auswahl namhafter Unternehmen in München. Darüber hinaus ist München durch das Oktoberfest und die "Bayern" weltbekannt.

Immobilienmarkt allgemein
Ende 2012 zählte das Statistische Amt der Stadt knapp 763.000 Wohnungen.

Die durchschnittliche Wohnungsgrößen München liegt bei etwa 68 qm Wohnfläche.

Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 37,6 qm je Einwohner und ist seit Jahren rückläufig.

Das Angebot an Wohnungen oder Häusern zur Selbstnutzung ist in München insgesamt als knapp zu bezeichnen. Ausnahmen sind Wohnungen, Einfamilienhäuser und Villen im eher gehobenen Segment. Hier besteht meist noch ein gutes Angebot in der Stadt, auch wenn es in den beliebtesten Vierteln wie Lehel, Altstadt, Bogenhausen, Schwabing oder Grünwald vergleichsweise wenige freie Wohnimmobilien auf dem Markt gibt.
Wer jedoch als Normalverdiener in der Landeshauptstadt Wohnraum zum Kauf sucht, der findet nur noch schwer bezahlbaren Wohnraum. In der Regel eilen die Wohnraumpreise von Rekord zu Rekord. Eine der Ursachen ist, dass inzwischen auch viele Ausländer, insbesondere Osteuropäer, den Immobilienmarkt in München entdeckt haben und so die Preise stärker nach oben treiben. Außerdem floriert die Wirtschaft im Großraum München, die Arbeitslosenquote ist gering, so verwundert es nicht, dass hier die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland an der Spitze stehen. Nach Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte werden in diesem Jahr etwa 12.000 Wohnungen verkauft, im letzten Jahr waren es noch 15.000. Dennoch marschieren die Preise für Immobilien fast ungebremst nach oben und sind allein von Januar bis Oktober von 5.000 Euro pro qm auf 5.950 Euro bei Neubauwohnungen angestiegen, also um fast 20 Prozent. Nach Einschätzung von Thomas Aigner, Aigner Immobilien, liegt die Ursache für diese gegenläufige Entwicklung darin, dass die Entscheidungsphase für den Kauf von Wohneigentum länger dauert, aufgrund des geringen Angebotes steigen die Preise allerdings weiter. Nur bei den Preisen von Häusern oder Villen steht Hamburg München in nichts nach. Auch eine weitere Studie belegt die Entwicklung in München. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (DIW) in Köln stellte fest, dass hier die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2003 - 2011 um gut 23 Prozent stiegen und damit schneller als im Bundesdurchschnitt, der bei 8 Prozent liegt.

Wer also nach bezahlbarem Wohnraum sucht, kann in bestimmten Stadtvierteln kaum noch fündig werden. Das heißt, in München ist eine große Flexibilität bei der Immobiliensuche erforderlich. Relativ günstig für Eigentumswohnungen sind noch Teile von Giesing, Westend oder Trudering, bei Einfamilienhäusern Allach. Besonders teuer sind neben Bogenhausen noch Lehel, Grünwald, Nymphenburg oder Schwabing, hier sollte man für ein Einfamilienhaus mit einem Preis von mehr als 1. Mio. Euro kalkulieren. Teilweise werden in den In-Stadtteilen auch Liebhaberpreise gezahlt, wie beispielsweise am Herzogpark.

Um einen weiteren Preisanstieg und Wohnungsnot etwas zu bremsen, braucht München etwa 7.000 - 8.000 Wohnungen jährlich. Die Stadt bemüht sich, dies durch Ausweitung von Baugenehmigungen zu erreichen, immerhin wurden im Jahr 2012 6.700 Wohnungen errichtet, also fast die Sollzahl erzielt. Dennoch ist die Leerstandsquote gering und liegt zurzeit bei 1,6 % (Immobilienreport München). Die letzten größeren Areale zur Wohnungsbebauung Münchens, in Bogenhausen und Trudering-Riem, sollten alsbald zur Bebauung freigegeben werden. Hier entstehen dann mehrere Tausend Wohneinheiten. Dennoch wird auch weiterhin für München gelten: Wer eine Immobilie erwerben möchte, braucht Geduld. Besser sieht es nur im Umland aus.

Spannbreite pro qm Wohnfläche:

Toplagen 5.000 - 16.000 Euro
Gehobene Wohnlagen 4.500 - 9.500 Euro
Mittlere Wohnlagen 3.800 - 6.500 Euro
Einfache Wohnlagen 2.800 - 4.500 Euro

Münchens Wohngebiete


Die Aufteilung erfolgt nicht zwingend nach Stadtbezirken oder Stadtteilen, sondern nach den Himmelsrichtungen plus dem Zentrumsgebiet.

Münchens Mitte


Stadtteile: Schwabing, Lehel, Altstadt, Vorstädte, Nymphenburg

Teilweise werden hier die Spitzenpreise für Immobilien in München bezahlt, gerade Lehel ist besonders zu nennen, mit Quadratmeterpreisen, die 15.000 Euro durchaus erreichen. Aber auch Nymphenburg, hier gibt es einige exklusive Villenlagen. Insgesamt dominieren in diesem Bereich die gehobenen Wohnlagen. Für Normalverdiener ist es hier schwierig, noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Nachfrage besonders nach Eigentumswohnungen ist sehr hoch, teilweise werden für Wohnungen schon Liebhaberpreise gezahlt. In den Außenbereichen von Schwabing oder Nymphenburg lassen sich noch normale Einfamilienhäuser erwerben. Unter 1 Mio. Euro geht dann allerdings kaum etwas.

Münchens Norden


In diesem Gebiet finden sich die Stadtteile Feldmoching-Am Hasenbergl, Freimann, Milbertshofen und Moosach. Beherrscht wird dieser Bereich vorwiegend von einfachen bis mittleren Wohnlagen, lediglich in Freimann an den Isarauen sind bessere Wohnquartiere vorhanden. Dementsprechend ist auch der Norden Münchens noch relativ preiswert. Dennoch muss auch hier damit gerechnet werden, für ein Einfamilienhaus 500.000 Euro oder mehr zu zahlen. Für Eigentumswohnungen beginnt der Quadratmeterpreis bei rund 2.500 Euro. Wer sich im Norden Münchens für Toplagen interessiert, muss enttäuscht werden, diese gibt es hier nicht.

Größtes Neubauprojekt ist in Milbertshofen-Am Hart der Olympia Wohnpark "Am Oberwiesenfeld" mit 350 Wohnungen ist ab Anfang 2015 bezugsfertig. Über die Preise für Eigentumswohnungen liegen noch keine Informationen vor.

Münchens Osten


Bekannte Stadtteile sind: Bogenhausen, Trudering, Harlaching, Giesing, Perlach.

Wer Bogenhausen hört, der weiß: Jetzt geht es ums Geld. Wer hier lebt, für den ist es egal, ob der Quadratmeterpreis 1.000 oder 2.000 Euro höher liegt oder nicht. So streitet sich der Herzogpark mit der Elbchaussee (Hamburg) um die teuerste Wohnlage Deutschlands. Dementsprechend sind auch die sonstigen Preise. Einfamilienhäuser über 1. Mio. Euro sind Standard, Eigentumswohnungen mit Quadratmeterpreisen über 10.000 Euro keine Seltenheit. Und die anderen Stadtteile? Grundsätzlich gibt es auch in anderen Teilen und auch in Bogenhausen selbst noch einfache Wohnlagen. Diese befinden sich entweder in städtebaulichen Mikrokosmen wie der Parkstadt Bogenhausen oder beispielsweise in Obergiesing und Neuperlach, in Perlach, Berg am Laim oder Ramersdorf. In allen Stadtteilen im Südosten dominieren mittlere Wohnlagen. In den anderen Bereichen handelt es sich häufig um gute Wohnlagen, sporadisch auch um Toplagen.

Neue Wohnungsbauprojekte sind im Osten Münchens zahlreich vertreten, die "Bogenhausener Höfe" ab etwa 4.400 Euro pro qm bei Eigentumswohnungen mit 144 Einheiten, die "APP.Artments, 150 Eigentumswohnungen, ab etwa 5.600 Euro pro qm. Weiterhin in Haidhausen das Projekt studiosus mit 320 Eigentumswohnungen und einem Preis ab etwa 6.400 Euro pro qm für Apartments, Fertigstellung 2014. Auch in Obergiesing gibt es einige erwähnenswerte Projekte, das "Agfa" umfasst 191 Eigentumswohnungen ab ca. 4.200 Euro pro qm, mit "Neue Gärten Giesing II" stehen ab Ende 2014 156 Eigentumswohnungen ab ca. 5.600 Euro pro qm zur Verfügung. Ebenso wird Ende 2014 in Ramersdorf-Perlach das Neubauprojekt "INBALANCE" fertig, hier entstehen 260 Wohneinheiten ab 5.000 Euro pro qm.

Münchens Süden


Bekannte Stadtteile: Solln, Thalkirchen, Sendling, Hadern oder Fürstenried

Solln ist hierbei der Stadtteil für gehobene Ansprüche, dies gilt ebenso für Teile von Thalkirchen. Schnell erreichen in diesen Stadtteilen Preise für Einfamilienhäuser die Schallmauer von 1. Mio. Euro, die Quadratmeterpreise gehen häufig erst bei 5.000 Euro los. Demgegenüber ist Sendling auch durchaus ein Stadtteil für Normalverdiener, hier beginnen die Preise ab etwa 400.000 Euro für ein älteres Einfamilienhaus, Eigentumswohnungen kosten ab etwa 3.500 Euro pro qm.

In Sendling entsteht bis Ende 2014 das Neubauprojekt "Isar-Terrassen", 124 Wohnungen ab 4.900 Euro pro qm. In Solln entsteht das Projekt "Waldmüllerstraße" für gehobene Ansprüche ab ca. 7.000 Euro pro qm.

Münchens Westen


Bekannte Stadtteile sind: Aubing, Pasing, Obermenzing, Allach

Dieser Stadtbereich ist durch meist mittlere Wohnlagen charakterisiert. Hier leben viele Familien und der Preisdruck ist noch nicht ganz so hoch. Die Preise für Eigentumswohnung beginnen vielfach ab etwa 3.000 Euro pro qm. Hauspreise beginnen ab etwa 400.000 Euro. Allerdings gibt es selbst hier Einfamilienhäuser, die weit über 1 Million Euro kosten. Dennoch lässt sich hier noch genügend bezahlbarer Wohnraum finden, ein Grund können die für Münchener Verhältnisse teilweise nur mäßige Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sein. Ein größeres Neubauprojekt ist das "Refugio" in Pasing. Die Eigentumswohnungen beginnen bei einem Verkaufspreis von etwa 5.000 Euro pro qm.

Münchener Umland


Der Norden


Hier befinden sich Städte wie Dachau, Ismaning oder Freising. Die Preise sind günstiger als in der Stadt München, mit Ausnahme von Teilen Unterschleißheims oder Dachaus, aber auch hier ist ein Preisdruck spürbar, besonders in Dachau ziehen die Preise sehr deutlich an. Dennoch lässt sich hier noch relativ günstig Wohnraum erwerben. So zahlt man in Petershausen oder Allershausen nur etwa rund 30 Prozent dessen, was vergleichbarer Wohnraum in München kostet.

Neubauprojekte, eine Auswahl: Ein großes Neubauprojekt befindet sich in Karlsfeld. "Nido" hat etwa 550 Wohneinheiten, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, ab etwa 3.900 Euro pro qm. Des Weiteren in Freising, Projekt Lerchenfeld ab etwa 3.000 Euro pro qm. In Dachau an der Augsburger Straße finden Interessierte ab etwa 3.800 Euro pro qm ein neues Zuhause.

München Ost


Bekannteste Gemeinden sind hier beispielsweise Haar, Ebersberg, Erding oder Markt Schwaben. Zwar kann man auch in diesem Gebiet vereinzelt Millionenobjekte finden, doch insgesamt gibt es noch viel bezahlbaren Wohnraum für Durchschnittsverdiener. In Erding beispielsweise kosten Eigentumswohnungen ab etwa 2.300 Euro pro qm, in Ebersberg lassen sich noch gute Einfamilienhäuser für weniger als 500.000 Euro finden. Teurer wird es dann nur direkt an der Stadtgrenze von München wie in Ottobrunn. Insgesamt gibt es in diesem Bereich noch ausreichend Wohnraum.

Neubauprojekte findet man in Haar "Wohnidyll Ottendichl" ab rund 4.300 Euro pro qm. Oder dort der "Seidlhofgarten" ab rund 5.700 Euro pro qm sowie in Vaterstätten, Veilchenweg, ab 5.500 Euro pro qm.

Münchens Süden


Der Süden ist geprägt durch teilweise erstklassige Wohnlagen. Die wichtigsten Gemeinden sind Starnberg, Grünwald, Pullach oder Wolfratshausen. Wer Grünwald hört, dem wird klar, es wird teuer. Für Einfamilienhäuser fällt häufig ein Betrag von mehr als 1 Mio. Euro an, Villen kosten gleich mehrere Millionen Euro. Ähnliches gilt auch für Starnberg und für Teile von Pullach. In Starnberg oder Grünwald werden zum Teil Liebhaberpreise für Immobilien gezahlt. Ein günstiger Standort ist beispielsweise Wolfratshausen, hier wird nur gut die Hälfte des sonst in München, bei vergleichbaren Immobilien, fälligen Kaufpreises erwartet.

Zahlreiche Neubauprojekte wurden und werden südlich von München initiiert, beispielsweise "Wohnen am Starnberger See" ab rund 4.500 Euro pro qm, "Romantikblick III" in Unterhaching ab etwa 5.000 Euro pro qm oder "Am Waldrand", Geretsried, ab etwa 2.800 Euro pro qm.

Münchens Westen


Die wichtigsten Gemeinden in diesem Bereich sind: Fürstenfeldbruck, Gauting, Germering oder Gröbenzell. Die Preise für Einfamilienhäuser beginnen etwa bei 400.000 Euro, können aber für Villen auch im mehrfachen Millionenbereich liegen. Dennoch sind hier die Aussichten gut, noch an relativ günstigen Wohnraum zu kommen. Quadratmeterpreise von unter 2.000 Euro sind beispielsweise in Neuried noch möglich.

Mit Neubauprojekten ist das westliche Münchener Umland reich gesegnet. Eine kleine Auswahl: "Stadt und See Olching" ab etwa 3.300 Euro pro qm, "Wohnen Weiss Blau" in Germering ab etwa 4.100 Euro pro qm oder Fürstenfeldbruck Alt-Buchenau, dort stehen die Preise allerdings noch nicht fest.

Fördermittel


Wer in dieser Region bauen möchte, der kann neben den Fördermittelprogrammen des Bundes (KfW) auch Landesfördermittel erhalten. Nähere Informationen bekommen Sie unter:

Förderprogramme Bayern Teil 1
Förderprogramme Bayern Teil 2

Fördermittel Kommune
Für Bauwillige stellt die Stadt unter "München Modell" Förderung zur Verfügung. Gefördert werden Familien mit Kindern und Interessierte mit einem mittleren Einkommen, zur Verfügung gestellt werden entweder Baugrundstücke der Stadt oder Grundstücke aus der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN). Lageunabhängig erhalten dann Bauherren von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung eine finanzielle Unterstützung. Je nach Einkommen liegen die Grundstückspreise zwischen 375 Euro und 675 Euro pro qm. Die Immobilien müssen dann über ein Bauunternehmen oder Bauträger errichtet werden, sodass der Preis für beispielsweise eine Eigentumswohnung nicht über 2.800 Euro je Quadratmeter liegt. Ansprechpartner ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt München.

Fördermittel Kirche
Die evangelische Kirche vergibt in Bayern Erbbaurechte, die Verzinsung liegt bei ca. vier Prozent. Interessierte sollten sich an die bayrische Landeskirche wenden. Da die Landeskirche jedoch eine große Fläche abdeckt, kann im Moment darüber keine Aussage getroffen werden, ob auch Grundstücke zur Bebauung in München oder seinem Umland vorhanden sind. Die katholische Kirche (Erzbistum München-Freising) vergibt zurzeit Erbbaugrundstücke, Näheres ist nicht bekannt.

Quellen: Gutachterausschuss der Stadt München; Immobilienkompass der Zeitschrift Capital; JonesLangLasalle Wohnimmobilienmarkt München; Immobilienmakler Thomas Aigner; eigene Recherchen/Berechnungen und Befragungen von Marktteilnehmern und der Stadt München

Übersicht der Standortprofile


Die Standortprofile untersuchen den Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte der Region und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.
Immobilienmarkt Berlin
Immobilienmarkt Hamburg
Immobilienmarkt München
Immobilienmarkt Köln
Immobilienmarkt Frankfurt
Immobilienmarkt Essen
Immobilienmarkt Dortmund
Immobilienmarkt Stuttgart
Immobilienmarkt Düsseldorf
Immobilienmarkt Bremen
Immobilienmarkt Hannover
Immobilienmarkt Duisburg
Immobilienmarkt Leipzig
Immobilienmarkt Nürnberg
Immobilienmarkt Dresden
Immobilienmarkt Bochum
Immobilienmarkt Mannheim
Immobilienmarkt Bonn
Immobilienmarkt Karlsruhe
Immobilienmarkt Wiesbaden
Immobilienmarkt Münster
Immobilienmarkt Braunschweig
Immobilienmarkt Freiburg
Immobilienmarkt Erfurt

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