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Immobilienmarkt Karlsruhe/Pforzheim

Immobilienmarkt Karlsruhe/Pforzheim - Baufinanzierung und Standorteinschätzung

Stadtprofil
Immobilienmarkt Karlsruhe/Pforzheim

  • Die Standortprofile geben den derzeitigen Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte und ihrer Region wieder und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen. Durch Auswertungen gewährleisten die Standortprofile ein möglichst breites und aktuelles Bild des jeweiligen Wohnimmobilienmarktes.
  • Die Auswerungen basieren auf wissenschaftlichen Studien, Studien von privaten Forschungsinstituten, Auswertungen von etablierten Immobiliendienstleistern, Bewertungen von Gutachterausschüssen, Befragungen von Immobilienmaklern und städtischen Behörden.
  • Informationen zu örtlichen Fördermöglichkeiten. Über Links sind die Förderprogramme der betreffenden Bundesländer und der KfW über Baufi24.de abrufbar.

Hinweis: Wie die Standortprofile von Baufi24.de entstehen


Immobilienmarkt Karlsruhe/Pforzheim

Baufinanzierung und Standorteinschätzung


Einwohnerzahl Karlsruhe 295.293 (Stand: Juni 2014)


Karlsruhe die zweitgrößte Stadt des Landes Baden-Württemberg und das Oberzentrum der Region mittlerer Oberrhein. Sie liegt landschaftlich reizvoll eingebettet in der Rheinebene zwischen Schwarzwald, den Pfälzer Bergen und nahe dem Elsass und hat ca. 300.000 Einwohner. In der badischen Metropole befinden sich zahlreiche überregionale Behörden und Forschungseinrichtungen, an ihren Universitäten sind fast 42.000 Studierende eingeschrieben. Bundesweite Bedeutung hat Karlsruhe als "Stadt des Rechts", weil sie Sitz des Bundesverfassungsgerichtes und des Bundesgerichtshofs ist.

Um 1715 als Residenzstadt des ehemaligen Landes Baden geplant und gegründet ist Karlsruhe bekannt für seinen fächerförmigen Grundriss. Ihren Bürgerinnen und Bürger bietet sie viele Grünflächen und gilt als eine der fahrradfreundlichsten Städte Deutschlands. Als prosperierender Wirtschaftsstandort ist Karlsruhe überwiegend geprägt von mittelständischen Unternehmen, außerdem ist es ein europaweit bedeutender Standort für Informations- und Kommunikationstechnologie.

Immobilienmarkt allgemein


In Karlsruhe treibt eine verstärkte Nachfrage das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt schon seit einigen Jahren nach oben. Im Jahr 2013 stiegen die Preise gemäß Gutachterausschuss der Stadt Karlsruhe für Einfamilienhäuser um ca. 5 % an, für vorhandene Eigentumswohnungen mussten Käufer ca. 10 % mehr ausgeben. Neugebaute Eigentumswohnungen können in Karlsruhes Top-Lagen bis zu 4.500 Euro/ qm kosten, der IVD Süd e.V. ermittelte für bestehende Eigentumswohnungen (guter Wohnwert) im vergangenen Jahr einen Schwerpunktpreis von 1.990 Euro/ qm. Einfamilienhäuser kosteten zwischen 250.000 und 650.000 Euro.

Zum einen treiben die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite die Nachfrage nach oben, zum anderen investieren aufgrund der durch die Finanzkrise ausgelösten Flucht in die Sachwerte vermehrt auch Investoren aus dem gesamten Bundesgebiet und dem europäischen Ausland in den Standort Karlsruhe. Eine weitere Ursache ist in der verstärkten Zuwanderung in die Stadt zu sehen. Denn: Karlsruhe ist beliebt - von 2008 bis 2013 stieg die Einwohnerzahl um 2,7 %, allein im Jahr 2012 hatte die Stadt 4.000 Neubürger zu verzeichnen. Die Wirtschaft der Metropole floriert und zieht ein starkes Arbeitsplatzwachstum, viele hochqualifizierte Arbeitsplätze und ein hohes Steuereinkommen nach sich. Betrug die Arbeitslosenquote 2008 noch 6,9 %, so lag sie 2013 bei 6,0 %. Ein Großteil der Karlsruher Bürgerinnen und Bürger lebt Umfragen zufolge sehr gern in der Stadt.

Neuer Wohnraum in Karlsruhe ist schnell vergriffen. Insbesondere in guten und sehr guten Lagen ist das Angebot kaum noch vorhanden, Objekte werden zum Teil vom Bauplan weg gekauft, immer üblicher ist auch der Kauf per Gebot.

Der Anteil der neuerstellten Objekte in Karlsruhe sorgt nicht für ausreichende Entlastung des Immobilienmarktes. Mit 598 neuen Wohnungen lagen die Baufertigstellungen unter dem Vorjahresniveau, Raum für neue Baugebiete ist wenig vorhanden. Insgesamt entstanden in den Jahren 2009 bis 2013 2.940 neue Wohneinheiten, also 588 Stück durchschnittlich pro Jahr. Diese Anzahl verfehlt deutlich die Menge von 1.000 Wohnungen jährlich, die notwendig wären, um einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt in der Fächerstadt zu erreichen. Insofern ist für die Zukunft davon auszugehen, dass die Preise weiter steigen werden. Die Stadt versucht gegenzusteuern und durch Abriss oder Nachverdichtung neuen Wohnraum zu schaffen. Für die Schaffung von bezahlbaren Mietwohnungen stellt sie außerdem verstärkt Mittel für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung, auch wird neues Bauland ausgewiesen. Großflächige Neubaugebiete sind jedoch derzeit in Karlsruhe nicht vorhanden.

Den Wohnungsmarkt noch stärker anheizen könnte auch ein neues Verkehrskonzept, welches die Attraktivität Karlsruhe zukünftig noch anheben und ihr ein Image als Einkaufsstadt geben soll. Im Jahr 2002 hatten 55,55 Prozent der Bürger für die Kombilösung gestimmt, welches sowohl einen Stadtbahntunnel unter der Kaiserstraße sowie auch einen Autotunnel und eine Straßenbahntrasse in der Kriegsstraße umfasst, bei gleichzeitiger Schaffung einer weitläufigen Fußgängerzone. Bis 2019 soll dieses Vorhaben umgesetzt werden.

Karlsruhe Innenstadt


Die Innenstadt Karlsruhes umfasst einen Ost- und einen Westbereich, im Herzen der Innenstadt liegt das Schloss, umgeben von dem Schlossgarten. Durch beide Stadtteile zieht sich die Kaiserstraße, die Haupteinkaufsmeile Karlsruhes, mit den beiden Verkehrsknotenpunkten Markplatz und Europaplatz. Verglichen mit der Innenstadt-Ost befinden sich in der Innenstadt-West mehr Wohnhäuser (überwiegend Mehrfamilienhäuser), Alt- und Neubauten halten sich in beiden Stadtteilen die Waage. Die Innenstadt-West ist als gute Wohnlage zu bezeichnen, die Innenstadt-Ost als mittlere Wohnlage, das Angebot an Wohneigentum in beiden Teilen knapp. Die Preise für bestehende Eigentumswohnungen beginnen ab 2.000 Euro/ qm beziehungsweise 1.400 Euro/ qm.

Karlsruhe West


In Karlsruhes Westen liegen Stadtteile wie Weststadt, Südweststadt, Mühlburg, Daxlanden, Grünwinkel und Oberreut. Die Weststadt mit ihren Altbauten ist eines der beliebtesten und teuersten Viertel der Stadt, Angebot besteht hier kaum, Immobilien wechseln ohne ausgeschrieben zu werden den Eigentümer. Einfamilienhäuser kosten zwischen 650.000 und 1 Mio Euro, bestehende Eigentumswohnungen zwischen 2.100 und 3.500 Euro/ qm. Ähnlich teuer ist auch Mühlburg, das westlich durch den Rheinhafen begrenzt wird. Günstigere Objekte gibt es im weiter von der Innenstadt entfernt liegenden Daxlanden, welches mit seinen vielen Grünflächen und ländlichem Flair besonders auch bei Familien beliebt ist - hier überwiegen die einfachen und mittleren Lagen, die Preise für Eigentumswohnungen beginnen ab 1.300 Euro/ qm, Einfamilienhäuser gibt es ab 250.000 Euro.

Neubauprojekte
Mühlburg: 18 2- bis 5-Zimmer-Eigentumswohnungen, bezugsfertig 2015, Preis pro Quadratmeter Wohnfläche ca. 3.000 Euro

Karlsruhe Nord


Im Norden Karlsruhes liegen Stadtteile wie Nordstadt, Nordweststadt, Neureuth, Waldstadt sowie nordwestlich Knielingen. In diesem Stadtgebiet ist von einfachen bis sehr guten Wohnlagen alles vorhanden. Am teuersten sind Objekte im - an den Hardtwald angrenzenden - Waldstadt, hier fallen für Eigentumswohnungen zwischen 1.500 und 2.200 Euro/ qm an, kleine Reihenhäuser gibt es ab 250.000 Euro, Neubauvillen können in Einzelfällen bis zu 2,2 Mio. Euro kosten. Das Angebot an neugebauten Wohnungen und Grundstücken ist allerdings spärlich. Etwas günstiger sind die Preise in den einfachen und mittleren Lagen der Nordweststadt, hier beginnen die Preise für Wohnungen ab 1.300 Euro/ qm, neugebaute Einfamilienhäuser kosten rund 430.000 Euro - bei ebenfalls sehr übersichtlichem Angebot. Auch in Teilen Knielingens finden sich einfache Lagen.

Karlsruhe Ost


Die östlichen Stadtteile Karlsruhes sind beispielsweise Oststadt, Rintheim, Durlach und Grötzingen. Die Lagen sind hier durchmischt, die teuersten Gegenden befinden sich in Durlach und Grötzingen. Durlach ist der größte Stadtteil Karlsruhes, geprägt von einem vergleichsweise hohen Anteil an Einfamilienhäusern und Villen und durchgängig als sehr gute Lage zu bezeichnen. Die Preise für neugebaute Eigentumswohnungen liegen bei 3.100 bis 3.400 Euro/ qm, Einfamilienhäuser gibt es ab 450.000 Euro, Villen können in Einzelfällen bis zu 5 Mio Euro kosten. Etwas moderater sind die Preise in Grötzingen oder Oststadt, am günstigsten ist Wohnraum in den einfachen Lagen in Rintheim oder Hagsfeld.

Neubauprojekte
Projekt Stadt Villa im neuen Stadtquartier City Park, südliche Luisenstraße, 2- bis 5-Zimmer-Eigentumswohnungen, 4 Penthäuser 54 m² bis 185 m² Wfl., bezugsfertig 2015, 2016 In Durlach entstehen in der Pfinzstraße zwei Wohnhäuser mit insgesamt 12 1- bis 4-Zimmerwohnungen

Karlsruhe Süd


Im Süden Karlsruhes liegen Stadtteile wie Südstadt, Südweststadt, Beiertheim-Burlach und Rüpurr, in Süd-Osten beispielsweise Wolfartsweier, Bergwald und Stupferich. Der teuerste Stadtteil ist Rüpurr mit dem Viertel rund um den Märchenring, eine der besten Lagen Karlsruhes. Neubau-Eigentumswohnungen werden in diesem Stadtteil ab 2.900 Euro/ qm angeboten, gebrauchte Objekte ab 1.500 Euro/ qm. Weniger zahlen Immobilienerwerber in Weiherfeld-Dammerstock oder Beiertheim. Dasselbe gilt auch für die süd-östlichen Stadtteile, in welchen die mittleren Lagen vorherrschen - gebrauchte Eigentumswohnungen gibt es hier ab 1.400 Euro/ qm und Neubauobjekte ab 2.000 Euro/ qm.

Neubauprojekte
Stupferich: Am Wiesenrain, 6 Reihenhäuser, Wohnfläche ca. 165 qm, energetische Bauweise, Stadt Karlsruhe gewährt pro Kind Abschlag von Kaufpreis, Kaufpreise zwischen ca. 370.000 bis 454.000 Euro, Baujahr 2015

Pforzheim


Etwa 25 km Südöstlich von Karlsruhe liegt Pforzheim. Pforzheim hat ca. 117.000 Einwohner und ist die achtgrößte Stadt Baden-Württembergs, ebenso ist es Sitz des Emskreises und Oberzentrum der Region Nordschwarzwald. Bekannt ist Pforzheim für seine im Jahr 1776 begründete Schmuck- und Uhrenindustrie - es trägt daher auch den Beinamen Goldstadt. Nach wie vor prägt die Uhren-Schmuck-Herstellung auch heute noch die Wirtschaft Pforzheims, weitere wichtige Branchen sind die Dienstleistungsbranche, metallverarbeitende Industrie, Elektronik und Elektrotechnik, außerdem hat die Stadt eine führende Rolle im Versandhandel inne. An der Hochschule Pforzheim studieren ca. 4.600 Studenten in den Bereichen Gestaltung, Technik und Wirtschaft.

Immobilienmarkt allgemein


Pforzheim hat seit der 1980er Jahre stark unter einem industriellen Strukturwandel zu leiden. Das großflächige Abwandern von Teilen der Schmuckindustrie zog eine deutliches Ansteigen der Arbeitslosigkeit nach sich. Seit 2010 gehen die Werte jedoch kontinuierlich zurück, im September 2014 betrug die Arbeitslosenquote 7,7 Prozent. Auch am Immobilienmarkt zeichnet sich ab, dass der Tiefpunkt erreicht sein könnte, denn nach jahrelanger Rezession entwickelte sich dieser wieder deutlich. So wurden Immobilien im Jahr 2013 stark nachgefragt und es wird wieder mehr gebaut. Vor allem in den guten bis sehr guten Lagen entstehen neue Eigentumswohnungen. Zum einen sind diese Entwicklungen Folge der Finanz- und Eurokrise, zum anderen hat sich wirtschaftliche Stimmung in der Stadt verbessert und wird erwartet, dass sich zukünftig weitere Betriebe hier ansiedeln und neue Arbeitsplätze entstehen werden. Entsprechend hat sich auch das Preisniveau für Immobilien im vergangen Jahr entwickelt. Gemäß IVD Süd e.V. sind die Preise für bestehende Eigentumswohnungen vom Frühjahr 2013 bis zum Frühjahr 2014 im guten Wohnwert um 6,9 % gestiegen, bei Neubaueigentumswohnungen betrug der Anstieg 6,5 %. Doppelhaushälften im Bestand haben sich im gleichen Zeitraum um ca. 4,8 %, und Einfamilienhäuser im Bestand um 2,0 % verteuert. Für neue Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert fielen im Frühjahr 2014 in Pforzheim schwerpunktmäßig 2.320 Euro/ qm an, für bestehende Objekte gleicher Güte 1.820 Euro/ qm.

Pforzheim Nord


Im nördlichen Stadtbereich Pforzheims liegen Stadtteile wie Arlinger, Wilferdinger Höhe, Nordweststadt, Weststadt und Eutingen. Geprägt ist dieses Gebiet überwiegend von einfachen bis mittleren Wohnlagen. Am niedrigsten liegen die Preise in der Weststadt, der Oststadt und - ungewöhnlich im Vergleich zu anderen Städten - in der Innenstadt. Die günstigsten Objekte gibt es hier für deutlich unter 1.000 Euro/ qm. Teurer wird es für Immobilienerwerber beispielsweise in Arlinger (gute Lage), in welchem viele Ein- und Zweifamilienhäuser stehen und vor allem Senioren und Familien leben. In Eutingen sind die Lagen durchmischt, hier ist von mittleren bis sehr guten Lagen alles vorhanden.

Pforzheim Süd


Die südlichen Stadtteile bieten einen Mix aus Lagen, sie befinden sich in direkter Nähe zum überwiegend bewaldeten Nahgoldgebiet mit Naturschutzgebieten wie Unteres Würmtal und Felsenmeer. Sowohl die Südweststadt als auch Büchenbronn und Haldach gehören zu den guten bis sehr guten Wohngegenden. In der Südweststadt liegen die begehrten Viertel "Blick ins Würmtal", "Rodgebiet" und "Am Nagoldhang". Derzeit in der Südweststadt angebotene Neubau-Eigentumswohnungen kosten zwischen ca. 1.900 und 3.100 Euro/ qm. Büchenbronn liegt auf einem Hügel und gilt als klassisches Wohngebiet für Familien mit Kindern. Von mehrgeschossigen Wohngebäuden geprägt ist die Südoststadt (gute Lage), die Preise für bestehende Eigentumswohnungen beginnen hier ab ca. 1.300 Euro/ qm.

Neubauvorhaben
Auf dem ehemaligen Gelände der Buckenbergkaserne entsteht direkt am Naherholungsgebiet Hagenschieß das neue Stadtquartier "Tiergarten". Grundstücke zur individuellen Bebauung kosten zwischen 250 Euro bis 300 Euro/ qm. Ebenfalls in diesem Quartier entstehen 76 barrierefreie Eigentumswohnungen im Rahmen eines Betreutes-Wohnen-Konzeptes.

Das Baugebiet Hegenach bietet Bauplätze in der Südoststadt Pforzheims. Die Grundstücksgrößen betragen zwischen ca. 450 m² und 1200 m², der Grundstückspreis 440 Euro/ m² inkl. Erschließungskosten. Jungen Familien bietet die Stadt einen Preisnachlass unabhängig vom Einkommen.

Sonstiges Umland


Im Speckgürtel um Karlsruhe ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien gut, insbesondere die Regionen Stutensee und Eggenstein sind beliebt, von hier aus lässt sich Karlsruhes Innenstadt bequem und schnell mit der Stadtbahn erreichen. Entsprechend übersichtlich ist auch das Kaufangebot. Ansonsten herrscht im Landkreis Karlsruhe ein normales bis gutes Nachfrageniveau vor, welches sich aber unter dem der Stadt bewegt. Hier lässt es sich in der reizvollen Umgebung des Schwarzwaldes ruhig wohnen und ist großstädtisches Treiben durch gute Verkehrsanbindung trotzdem schnell erreichbar. Wirtschaftlich gesehen ist der Landkreis ein guter Standtort, als Teil der TechnologieRegion Karlsruhe wird besonders die Ansiedlung neuer Technologien gefördert. Beschäftigungsschwerpunkte liegen im Handel, der Elektro-, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik und dem verarbeitenden Gewerbe.

Im südlich von Karlsruhe gelegenen Ettlingen kosteten bestehende Eigentumswohnungen laut Preisspiegel der LBS im vergangenen Jahr schwerpunktmäßig ca. 1.800 Euro/ qm (Einfamilienhäuser im Bestand 440.000 Euro), im etwas weiter entfernt liegenden Rastatt betrug dieser Wert 1.400 Euro/ qm (Einfamilienhäuser im Bestand 320.000 Euro). Im nördlich der Fächerstadt liegenden Bruchsaal gaben Immobilienerwerber 2013 schwerpunktmäßig für vorhandene Eigentumswohnungen 1.600 Euro/ qm aus, für bestehende Einfamilienhäuser 330.000 Euro. Das linksrheinisch gelegene Wörth am Rhein wies für Objekte gleicher Art Schwerpunktpreise von 1.700 Euro/ qm bzw. 270.000 Euro auf.

Fördermittel


Wer in dieser Region bauen möchte, der kann neben den Fördermittelprogrammen des Bundes (KfW) auch Landesfördermittel erhalten. Nähere Informationen bekommen Sie unter:

Förderprogramme Baden-Württemberg Teil 1
Förderprogramme Baden-Württemberg Teil 2
Förderprogramme Baden-Württemberg Teil 3

Karlsruhe
Zuschuss zum Erwerb oder Erbbaurecht von Bauland

Die Stadt Karlsruhe fördert die Schaffung von eigengenutztem Wohnraum, indem sie für Familien den Verkauf von Grundstücken vergünstigt. Anträge können Familien und auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaften mit mindestens 1 Kind sowie Familien und auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaften mit einer behinderten oder pflegebedürftigen Person stellen. Das Gleiche gilt auch für Paare ohne Kinder, wenn diese innerhalb von 5 Jahren Nachwuchs bekommen oder in den Haushalt aufnehmen.

Die Höhe der Förderung für Ein- und Zweifamilienhäuser besteht in einem Abschlag von 6 % je Kind/gleichgestellter Person auf den Grundstückskaufpreis, maximal darf die Vergünstigung 30 % des Preises umfassen.

Erwirbt der Käufer ein Grundstück über ein Erbbaurecht, wird der Erbbauzins von 4 % gesenkt:
  • bei 1 Kind/gleichgestellter Person um 0,6 %
  • bei 2 Kindern/gleichgestellten Personen um 1,2 %
  • bei 3 Kindern/gleichgestellten Personen um 1,8 %
  • bei 4 Kindern/gleichgestellten Personen um 2,4 %
  • bei 5 und mehr Kindern/gleichgestellten Personen um 3,0 %

Pforzheim
Zuschuss Erwerb Bauland von Kommune

Die Stadt Pforzheim fördert junge Familien sowie auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaften und Alleinerziehende mit mindestens 1 Kind beim Erwerb von städtischen Grundstücken. Die Förderung umfasst eine Preisermäßigung von 5.000 Euro je Kind, sie wird unabhängig von der Einkommenshöhe der antragstellenden Familie gewährt. Als weiteren Anreiz bietet die Stadt diesen Bonus auch für künftig hinzu kommende Kinder, die innerhalb von 7 Jahren nach Vertragsabschluß geboren werden.

Fördermittel der Kirchen
Das Erzbistum Freiburg vergibt verbilligte Erbbaurechte an Familien. Der Erbbauzins liegt bei vier Prozent des unerschlossenen Grundstückswertes. Pro Kind wird eine Ermäßigung von 20 Prozent (bis 80 Prozent) für die ersten sieben Jahre gewährt.

Die Evangelische Landeskirche in Baden vergibt über die Stiftung Pflege Schönau Erbbaurechte. Als Gegenleistung für die Überlassung des Erbbaurechts ist ein jährlicher Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu entrichten. Er beträgt in der Regel vier Prozent (bei Nutzung zu Wohnzwecken) aus dem Grundstückswert. Familien werden bei der Vergabe bevorzugt.

Quellen: Gutachterausschuss der Stadt Karlsruhe; Immobilien-Kompass.capital.de; Wohnlagenkarte.de; Immobilienscout24.de; IVD Süd e.V.: CityReport Karlsruhe 2014 und CityReport Pforzheim 2014; LBS: Markt für Wohnimmobilien 2014, Befragung von Marktteilnehmern, eigene Recherchen und Bewertungen

Übersicht der Standortprofile


Die Standortprofile untersuchen den Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte der Region und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.
Immobilienmarkt Berlin
Immobilienmarkt Hamburg
Immobilienmarkt München
Immobilienmarkt Köln
Immobilienmarkt Frankfurt
Immobilienmarkt Essen
Immobilienmarkt Dortmund
Immobilienmarkt Stuttgart
Immobilienmarkt Düsseldorf
Immobilienmarkt Bremen
Immobilienmarkt Hannover
Immobilienmarkt Duisburg
Immobilienmarkt Leipzig
Immobilienmarkt Nürnberg
Immobilienmarkt Dresden
Immobilienmarkt Bochum
Immobilienmarkt Mannheim
Immobilienmarkt Bonn
Immobilienmarkt Karlsruhe
Immobilienmarkt Wiesbaden
Immobilienmarkt Münster
Immobilienmarkt Braunschweig
Immobilienmarkt Freiburg
Immobilienmarkt Erfurt


Baufi24 GmbH
Friedrich-Ebert-Damm 111A
22047 Hamburg

Hotline: 0800 - 808 4000 - Anruf kostenfrei
Email: anfragen@baufi24.de

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