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Immobilienmarkt Stuttgart

Immobilienmarkt Stuttgart - Baufinanzierung und Standorteinschätzung

Stadtprofil
Immobilienmarkt Stuttgart

  • Die Standortprofile geben den derzeitigen Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte und ihrer Region wieder und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen. Durch Auswertungen gewährleisten die Standortprofile ein möglichst breites und aktuelles Bild des jeweiligen Wohnimmobilienmarktes.
  • Die Auswerungen basieren auf wissenschaftlichen Studien, Studien von privaten Forschungsinstituten, Auswertungen von etablierten Immobiliendienstleistern, Bewertungen von Gutachterausschüssen, Befragungen von Immobilienmaklern und städtischen Behörden.
  • Informationen zu örtlichen Fördermöglichkeiten. Über Links sind die Förderprogramme der betreffenden Bundesländer und der KfW über Baufi24.de abrufbar.

Hinweis: Wie die Standortprofile von Baufi24.de entstehen


Immobilienmarkt Stuttgart

Baufinanzierung und Standorteinschätzung


Stuttgart Einwohnerzahl: 585.961 (Stand 31.12.2013)


Stuttgart ist die Landeshauptstadt Baden-Württembergs und die sechstgrößte Stadt Deutschlands. Sie gehört zu den grünsten Metropolen Europas und ist geprägt durch viele Anhöhen, Täler, Grünanlagen und Parks. Bekannt ist Stuttgart und die umliegende Region auch für seine Weinberge, sogar direkt im Stadtgebiet finden sich Weinlagen. Wirtschaftlich gesehen zählt die Stadt am Neckar zu den stärksten deutschen Metropolen. Viele weltweit exportierende Unternehmen wie Mercedes, Porsche, Bosch usw. sind hier ansässig, zudem ist Stuttgart - mit über 100 Bankinstituten - eines der wichtigsten Finanzzentren und nach Frankfurt zweitstärkster Börsenstandort Deutschlands. Ebenso gehört es bundesweit zu den führenden IT-Standorten, ist Verlagsstadt und zeichnet sich durch eine hohe Dichte wissenschaftlicher Forschungseinrichtungen aus. Bundesweites Medieninteresse hatten der Bürgerprotest im Jahr 2010 und der 2011 stattfindende Volksentscheid zu dem Bauprojekt rund um den Stuttgarter Hauptbahnhof "Stuttgart 21" erlangt.

Immobilienmarkt Stuttgart


Der Stuttgarter Immobilienmarkt ist seit Jahren von einem deutlich zu geringen Angebot gekennzeichnet, seit 2010 sind Preise stetig gestiegen. Mit München und Hamburg gehört Stuttgart zu den teuersten Immobilienstandorten in Deutschland.

Als Folge der Wirtschafts- und Finanzkrise hatte, wie auch in anderen Großstädten, eine zunehmende Nachfrage nach Immobilien eingesetzt. Aufgrund mangelnder anderer, sicherer Anlagemöglichkeiten und begünstigt durch die niedrigen Zinsen entschieden sich viele Personen für den Erwerb eines Eigenheims. Das preiswerte Baugeld ermöglichte einer größeren Anzahl von Haushalten sich den Wunsch nach einer eigenen Wohnung oder einem Haus zu erfüllen, als dies bei höherem Zinsniveau der Fall gewesen wäre. Zudem waren Käufer auch eher bereit, etwas höhere Kaufpreise zu akzeptieren. Zusätzlich verschärft wurde die Situation dadurch, dass potentielle Verkäufer ihr Verkaufsabsichten zurückhielten. Im Jahr 2012 waren die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Stuttgart laut Gutachterausschuss im Vergleich zum Vorjahr um 2,5% bis 4,0 % und für Erstverkäufe um durchschnittlich 3,1 % gestiegen. Dieser Trend setzte sich auch im Jahr 2013 fort und führte zu weiter steigenden Kaufpreisen und Mieten in allen Objektklassen. Dazu bei trugen auch das gute wirtschaftliche Umfeld und der stabile Arbeitsmarkt (die Arbeitslosenquote betrug im Oktober 2013 5,5 Prozent) in Stuttgart. Dem IVD Süd e.V. zufolge kosteten bestehende Eigentumswohnungen mit einem guten Wohnwert im Herbst 2013 durchschnittlich 2.800 Euro/ qm, für eine neuerrichtete Neubauwohnung gleichen Standards fielen im Stadtbereich durchschnittlich 4.750 Euro/ qm an.

Hinzu kommt: Dem knappen Angebot an Wohnraum stehen keine ausreichenden Neubauaktivitäten in der Stadt gegenüber. Zwar werden im Rahmen einiger Großprojekte ehemals genutzte Gewerbeflächen in Wohnungen umgewandelt sowie einzelne vorhandene Baulücken geschlossen. Doch dürfte diese Nachverdichtung nur eine kleine Entspannung für den Markt mit sich bringen, denn es fehlt Stuttgart, aufgrund seiner topographischen Lage, an neuen Bauflächen.

Da kaum noch freier Raum für die Schaffung von Wohnraum vorhanden ist, müssten neue Baulandflächen in den Randgebieten oder Grünflächen der Landeshauptstadt ausgewiesen werden. Derzeit überprüfen die zuständigen Behörden, inwieweit stadtweit und in der Umgebung etwaiges Flächenpotential genutzt werden könnte.

Der enge Wohnungsmarkt lässt sich auch als Ursache dafür interpretieren, dass aus Stuttgart im Jahr 2012 - ebenso wie im Vorjahr - mehr Bewohner ins Umland abwanderten als aus der Region in die Landeshauptstadt zogen. Insgesamt gesehen stieg jedoch trotz allem die Bevölkerung an, denn aus dem Ausland kamen zahlreiche Zuwanderer in die Landeshauptstadt, auch trugen Studenten und Auszubildende zu der positiven Bevölkerungsbilanz bei. Prognosen gehen von einer weiter wachsenden Einwohnerzahl aus. Angesichts der Rahmenbedingungen rechnen Marktkenner auch im diesem Jahr mit einer hohen Nachfrage nach Immobilien, der ein zu geringes Angebot gegenübersteht, und im Zuge dessen weiter mit steigenden Preisen - wenn auch in etwas abgeschwächtem Maße als in den Vorjahren.

Preise für Eigentumswohnungen pro qm Wohnfläche:

einfache Lage 1.400 - 2.800 Euro
mittlere Lage 1.700 - 4.500 Euro
gute Lage 2.600 - 6.500 Euro
sehr gute Lage 3.500 - 11.000 Euro

Stuttgarts Wohngebiete


Stuttgart weist unter den Großstädten eine Besonderheit auf: Aufgrund seiner besonderen Lage in einem Talkessel ist die Stadt von einer Höhendifferenz von ca. 350 m geprägt. Der niedrigste Punkt liegt 207 m ü.N.N., der höchste 549 m. Besonders begehrt auf dem Immobilienmarkt sind Eigentumsobjekte in den Halbhöhenlagen (z.B. Gänsheide, Lenzheide usw.), die eine unverbaubare Sicht auf die Stadt bieten. Hier betragen die Preise für bestehenden und neue Eigentumswohnungen zwischen 3.000 und 10.500 Euro/qm, für Einfamilienhäuser fallen Kaufpreise von 600.000 bis 3,5 Mio Euro an.

Stuttgart ist aufgeteilt in fünf Innenstadtbezirke (Mitte, Nord; Süd, West und Ost) und 18 äußere Stadtbezirke. Die Wohngegenden sind überwiegend mit Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern bebaut, Hochhäuser finden sich kaum.

Stuttgart Mitte


Stuttgarts Innenstadt hat vieles zu bieten: Shoppingmeile, altes und neues Schloss, Landtag und Hauptbahnhof, Theater und Museen. Trotzdem finden sich hier alle Lagen. Die teuersten Objekte sind überwiegend im und um das Heusteigviertel vorhanden, welches unter anderem von komplett erhaltenen Altbauensembles geprägt ist. Bestehende Eigentumswohnungen in der Innenstadt kosten zwischen 1.700 und 3.500 Euro/qm, für neugeschaffene Objekte fallen zwischen 2.500 und 10.000 Euro an.

In der Innenstadt werden in den kommenden Jahren im neuen Europaviertel einige Revitalisierungs- und Neubauprojekte realisiert. Doch wer hier eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte sich nicht allzu große Hoffnungen machen: Zwar werden im Rahmen des Projekts "Cloud Nr. 7" rund 30 Eigentumswohnungen zwischen 30 bis 30 qm, zwei Penthäuser und 30 Business- Appartements der Luxusklasse gebaut (die Preise für die Objekte liegen zum Teil über 10.000 Euro/ qm). Überwiegend entstehen im Europaviertel jedoch neue Mietwohnungen (z.B. Milaneo am Mailänder Platz oder Pariser Höfe unmittelbar am Hauptbahnhof).

Stuttgarts Westen


Zu Stuttgarts Westen gehören die Stadtbezirke Stuttgart West, Botnang und Vaihingen. Die Preise für Eigentumswohnungen in den einfachen Lagen in Botnang und Vaihingen beginnen bei 1.500 Euro/qm. Zugleich finden sich in diesen Bezirken aber auch Top-Objekte - in Botnang die Altbauten im alten Ortskern und die Einfamilienhäuser an Hängen. Auch Vaihingen hat in den letzten Jahren besonders von Wertsteigerungen profitiert. Am teuersten ist die Waldsieldung Dachswald, günstiger und ebenfalls waldnah lässt es sich in den Wohngebieten am Wallgraben oder der Rosenthalstraße kaufen. Der Innenstadtbezirk Stuttgart West ist aufgrund seiner Vielseitigkeit und seiner Nähe zum Kräherwald besonders gefragt. Einfamilienhäuser oder Wohnungen mit Stadtsicht kosten hier um die 3.500 Euro/qm.

Interessierte Käufer können im Westen Stuttgarts zukünftig durchaus fündig werden. In Stuttgart-Botnang werden in der Himmerreichstr.7 Eigentumswohnungen mit 3,5 oder 4,5 Zimmern gebaut. Verkaufsstart wird voraussichtlich ab Februar 2014 sein. In den Rosenberghöfen werden 150 Eigentums- und Mietwohnungen mit zwei bis fünf Zimmern gebaut, Mitte 2015 sollen diese fertiggestellt sein.

Langfristige Projekte: Ein neues Wohnquartier ist auch auf dem Gelände des ehemaligen Olgahospitals geplant, Baustart wird 2014/2015 sein. Am S-Bahnhof Vaihingen soll das "Vaihinger Band" entstehen, auf dem auch studentische Wohneinheiten geplant sind. Das Projekt ist derzeit aber noch - unter Bürgerbeteiligung - in Planung.

Stuttgarts Norden


In Stuttgarts Norden liegen die Stadtbezirke Nord, Feuerbach, Weilimdorf, Zuffenhausen, Stammheim, Mühlhausen, Münster und Bad Cannstatt. In diesem Gebiet sind alles Lagen vorhanden. Die günstigsten Objekte gibt es in Münster und Mühlhausen - gebrauchte Eigentumswohnungen kosten hier ab 1.100 Euro/qm, Neubauwohnungen ab 2.800 Euro/qm. Die Top-Lagen sind im innerstädtischen Bezirk Stuttgart Nord zu verorten, für neue Eigentumswohnungen zahlen Käufer hier bis 10.500 Euro, für Einfamilienhäuser bis 2 Mio Euro. Günstiger sind die Top-Lagen in Bad Cannstadt.

Neubauprojekte: Im Rahmen des Azenberg-Areals entstehen in Stuttgart Nord rund 140 Wohnungen, die meisten davon werden Eigentumswohnungen sein. Vertriebsstart wird im 3. Quartal 2014 sein.

Stuttgart Osten


Die Stadtbezirke Ost, Unter-Türkheim, Ober-Türkheim, Wangen, Hedelfingen und Sillenbuch liegen in Stuttgarts Osten. Alle Lagen sind hier vorhanden. Unter- sowie Ober-Türkheim und Hedelfingen sind überwiegend von einfachen bis mittleren Lagen geprägt, in Ober- und Untertürkheim gibt es jedoch auch gute Wohnlagen. Im Innenstadtbezirk Stuttgart Ost und Sillenbuch finden sich überwiegend mittlere bis Top-Lagen.

Die Preise für bestehende Einfamilienhäuser liegen zwischen 350.000 und 2 Mio Euro. Bestehende Eigentumswohnungen gibt es ab 1.600 Euro, Neubauwohnungen ab 2.800 Euro.

Neubauprojekte: In Sillenbuch entstehen 6 Eigentumswohnungen mit 3 bis 4 Zimmern im Reinekeweg, die Preise liegen bei ca. 4.500 Euro/qm. Sechs luxuriöse 4-Zimmer-Eigentumswohnungen werden in der Fraasstraße in Stuttgart Ost realisiert.

Stuttgart Süd


Zu Stuttgart Süd gehören die Bezirke Süd, Degerloch, Möhringen, Birkach und Plieningen. Die günstigsten Preise für Immobilien fallen in Plieningen an, hier gibt es Eigentumswohnungen ab 1.700 Euro. Top-Lagen sind in Degerloch, am Sonnenberg (Möhringen) und im Lehnenviertel (Innenstadtbezirk Stuttgart Süd) vorhanden. Besonders in Degerloch und Möhringen ist die Nachfrage nach Ein- bis Zweifamilienhäusern sehr hoch. Die Preisspanne für Einfamilienhäuser reicht in Degerloch von 500.000 bis 2 Mio Euro, neue Eigentumswohnungen kosten hier 6.500 Euro/qm.

In Stuttgart Süd werden im Rahmen des Projekts "heusteig living" bis August 2015 46 Eigentumswohnungen und Reihenhaus-Stadthäuser der gehobenen Kategorie mit zwei bis sechs Zimmern entstehen.

Umland Stuttgart


Westliches Umland


In Stuttgarts westlichem Umland liegen Städte wie Leonberg und Renningen, südwestlich liegen Sindelfingen und Böblingen. Der Landkreis ist beliebt, die Nachfrage nach Wohnimmobilien entsprechend hoch und die Tendenz bei den Preise steigend. Insgesamt sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen etwas günstiger als in Stuttgart zu haben. Für ältere Immobilien in Top- und Hanglagen werden allerdings häufig auch Liebhaberpreise bezahlt. Bauplätze in Sindelfingen und Böblingen sind rar. Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen liegen zwischen 2.500 und 4.500 Euro/qm.

In Sindelfingen werden in der Mercedes Straße 17 12 Eigentumswohnungen mit drei bis fünf Zimmern gebaut, der Quadratmeterpreis beträgt ca. 2.800 Euro. In Leonberg sind in der Friedenstraße neue Eigentumswohnungen mit zwei bis fünf Zimmern zu haben, der Preis beträgt ca. 3.000 Euro/ qm.

Nördliches Umland


In Stuttgarts Norden liegt der Landkreis Ludwigsburg mit Städten wie Ludwigsburg, Bietigheim-Bissingen und Marbach. Die Preise sind insgesamt günstiger als in Stuttgart, die Tendenz steigend. Am meisten zahlen Käufer in Ortschaften, die nah an Stuttgart oder an einer der in die Landeshauptstadt führenden Verkehrsadern liegen. Am teuersten ist Ludwigsburg, hier kosten neue Eigentumswohnungen zwischen 2.600 bis 4.300 Euro/qm, Objekte sind schnell vergriffen. Die Preise für Einfamilienhäuser beginnen ab 250.000 Euro.

In Löchgau entstehen 7 Eigentumswohnungen im Fuchsweg. Die Wohnungen verfügen über 3,5 bis 4,5 Zimmer, der Quadratmeterpreis liegt bei ca. 2.900 Euro/qm.

Stuttgarts Osten


Zu Stuttgarts Osten gehören Städte wie Fellbach, Ostfildern, Esslingen und Waiblingen. Wohnimmobilien sind aufgrund ihrer Nähe zu Stuttgart sehr nachgefragt, insbesondere in den innerstädtischen Bereichen und Randlagen sowie den Halbhöhen- und Höhenlagen. Baugrundstücke sind kaum noch vorhanden. Dies wirkt sich auch auf die Preise aus, welche in allen vier Städten zu den höchsten in den Landkreisen Waiblingen und Rems-Murr gehören, die Preistendenz ist steigend. In Esslingen sind insbesondere hochwertige Einfamilienhäuser stark nachgefragt, die Preise beginnen ab 600.000 Euro, in Waiblingen sowie Fellbach ab ca. 300.000 Euro, in Ostfildern ab 350.000 Euro. Eigentumswohnungen kosten zwischen 1.300 und 3.100/qm. Günstiger sind beispielsweise die Gemeinde Schorndorf oder das nordöstlich von Stuttgart gelegene Winnenden.

In Fellbach entstehen im Rahmen des Projekts "Wohnen bei der alten Kelter" 23 neue Eigentumswohnungen, die Preise betragen ca. 3.100 Euro/qm.

Südliches Umland


Zum südlichen Umland von Stuttgart gehören Städte wie Leinfelden-Echterdingen, Filderstadt und Aichtal. Preise für Eigentumswohnungen in Leinfelden-Echterdingen und Filderstadt liegen zwischen 1.500 und 3.100 Euro, Einfamilienhäuser gibt es ab 300.000 Euro.

Geplante Neubauprojekte waren nicht auszumachen.

Fördermittel


Fördermittel Bund und Land
Wer in Stuttgart oder dem Umland Wohneigentum erwerben oder bauen möchte, kann zum einen über die KfW die Fördermittelprogramme des Bundes nutzen. Das Förderinstitut des Landes Baden-Württemberg, die L-Bank, bietet spezielle Programme für den Kauf und Neubau eines Energiesparhauses bzw. einer entsprechenden Eigentumswohnung sowie die energieeffiziente Sanierung eines bestehenden Objekts.

Fördermittel Kommune
Für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie stellt die Stadt Stuttgart unter bestimmten Voraussetzungen Zinszuschüsse oder Baukostenzuschüsse aus dem städtischen Familienbauprogramm zur Verfügung.

Familien mit zwei Kindern, welche über ein Einkommen gemäß der Einkommensgruppe I verfügen, können einen jährlichen Zinszuschuss von bis zu 2.600 Euro oder einen Baukostenzuschuss von bis zu 20.000 Euro bekommen. Ebenso gewährt die Stadt eine Preisermäßigung beim Erwerb eines städtischen Grundstücks. Diese beträgt für die Einkommensgruppe I ca. 40 Prozent - maximal 48.000 Euro, für jedes Kind gibt es eine zusätzliche Grundstücksverbilligung um 2,4 Prozent - maximal 3.000 Euro.

Fördermittel Kirche
Die Pfarreistiftung der württembergischen Landeskirche verwaltet Erbbaurechte. Die Verzinsung beträgt vier Prozent. Das Bauwerk soll innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Erbbauvertrags erstellt werden. Interessierte sollten sich an die württembergische Landeskirche wenden, auch im Umland von Stuttgart wird das ein oder andere Baugrundstück angeboten. Auch die Diözese Rottenburg-Stuttgart vergibt derzeit Erbbaurechte zu vier Prozent des Grundstückswertes.

Quellen: Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart; CityReport Stuttgart IVD Süd e.V.; Immobilienkompass der Zeitschrift Capital; Bankhaus Ellwanger und Geiger KG Immobilienmarktbericht 2013; www.wohnlagenkarte.de; eigene Recherchen/Berechnungen

Übersicht der Standortprofile


Die Standortprofile untersuchen den Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte der Region und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.
  • Immobilienmarkt Berlin
  • Immobilienmarkt Hamburg
  • Immobilienmarkt München
  • Immobilienmarkt Köln
  • Immobilienmarkt Frankfurt
  • Immobilienmarkt Essen
  • Immobilienmarkt Dortmund
  • Immobilienmarkt Stuttgart
  • Immobilienmarkt Düsseldorf
  • Immobilienmarkt Bremen
  • Immobilienmarkt Hannover
  • Immobilienmarkt Duisburg
  • Immobilienmarkt Leipzig
  • Immobilienmarkt Nürnberg
  • Immobilienmarkt Dresden
  • Immobilienmarkt Bochum
  • Immobilienmarkt Mannheim
  • Immobilienmarkt Bonn
  • Immobilienmarkt Karlsruhe
  • Immobilienmarkt Wiesbaden
  • Immobilienmarkt Münster
  • Immobilienmarkt Braunschweig
  • Immobilienmarkt Freiburg
  • Immobilienmarkt Erfurt
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