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Immobilienmarkt Freiburg

Immobilienmarkt Freiburg - Baufinanzierung und Standorteinschätzung

Stadtprofil
Immobilienmarkt Freiburg

  • Die Standortprofile geben den derzeitigen Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte und ihrer Region wieder und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen. Durch Auswertungen gewährleisten die Standortprofile ein möglichst breites und aktuelles Bild des jeweiligen Wohnimmobilienmarktes.
  • Die Auswerungen basieren auf wissenschaftlichen Studien, Studien von privaten Forschungsinstituten, Auswertungen von etablierten Immobiliendienstleistern, Bewertungen von Gutachterausschüssen, Befragungen von Immobilienmaklern und städtischen Behörden.
  • Informationen zu örtlichen Fördermöglichkeiten. Über Links sind die Förderprogramme der betreffenden Bundesländer und der KfW über Baufi24.de abrufbar.

Hinweis: Wie die Standortprofile von Baufi24.de entstehen


Immobilienmarkt Freiburg

Baufinanzierung und Standorteinschätzung


Einwohner Freiburg im Breisgau 218.402 (Stand 30.09.2013)


Freiburg im Breisgau ist die viertgrößte Stadt Baden-Württembergs und liegt - landschaftlich reizvoll - zwischen dem Rheintal und dem westlichen Fuße des Schwarzwaldes nahe der Schweizer Grenze sowie dem Elsass. Sie ist Ziel vieler Touristen aus aller Welt und bekannt für ihre historische Altstadt mit dem Münster sowie für ihr zweites Wahrzeichen, die Bächle. Die Einwohner Freiburgs schätzen insbesondere auch den hohen Freizeitwert der Stadt. Geprägt durch viele Grün- und Parkanlagen, den nicht weit entfernt liegenden Hausberg und zahlreiche Seen im Stadtgebiet und der Umgebung bietet sie viel Raum für Erholung und Aktivität.

Wirtschaftlich gesehen sind der Dienstleistungssektor und der öffentliche Dienst stark vertreten. Zudem haben sich auch zahlreiche Unternehmen aus der Solarenergie- und -technikbranche hier angesiedelt. Rund 18.000 Menschen arbeiten bei örtlichen IT- und Medienunternehmen. Bedeutend für Freiburg ist auch die Universität Freiburg, eine der ältesten und renommiertesten Hochschulen Deutschlands. Mit inzwischen mehr als 26.000 Studierenden ist sie der größter Arbeitgeber der Stadt.

Immobilienmarkt allgemein


Anzahl der Wohnungen in Freiburg 108.402 (01.01.2013)

In Freiburg besteht eine große Nachfrage nach Wohnimmobilien, die in fast allen Segmenten durch das Angebot nicht gedeckt ist. Dies zeigte sich laut Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Freiburg auch darin, dass die Fallzahlen 2013 vergleichsweise unterdurchschnittlich waren, während das Umsatzvolumen mit 730 Millionen Euro gleichzeitig nach wie vor sehr hoch lag. So wurden nur 30 Grundstücke für 1- und 2 Familienhäuser verkauft und 5 Grundstücke für Mehrfamilienhäuser - der tiefste Stand seit 1996. Ebenfalls einen Tiefstand markierte die Zahl von 185 Verkaufsfällen bezüglich 1- und 2-Familienhäusern und auch bei neuen Eigentumswohnungen verfehlten 304 Verkäufe den langjährigen Durchschnitt von 491 Stück deutlich.

Der Nachfrageüberhang führte auch im Jahr 2013 zu weiter ansteigenden Preise. Damit setzte sich der durch die Finanz- und Euro-Krise ausgelöste Boom auf dem Immobilienmarkt im vierten Jahr fort. Zu der Entwicklung bei trägt auch die wachsende Wirtschaftskraft der Stadt Freiburg, welche sich in einer seit 2007 kontinuierlich sinkenden Arbeitslosenquote widerspiegelt. Und: Längst suchen nicht mehr nur Selbstnutzer und Privatanleger, sondern auch Großinvestoren passende Objekte.

Für gebrauchte Neubauwohnungen in Freiburg mussten Käufer 2013 im Vergleich zum Vorjahr rund 10 Prozent mehr bezahlen, der Durchschnittspreis lag bei rund 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Besonders knapp fiel das Angebot an bezahlbaren neuen Eigentumswohnungen aus. Lediglich 25 Prozent der verkauften Objekte lag unter einem Quadratmeterpreis von 3.500 Euro/qm, 37 Prozent hingegen über 4.500 Euro/qm - der Durchschnittspreis betrug 4.245 Euro/qm (im Umland von Freiburg ca. 3.200 Euro/qm).

Auch für das Jahr 2014 ist mit einer starken Nachfrage und dementsprechend anhaltend hohen und in bestimmten Segmenten und Lagen noch steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Die Attraktivität Freiburgs als Wohn- und Arbeitsort führt auch zu einer positiven Bevölkerungsentwicklung. Gemäß einem aktuellen Bericht der örtlichen Sparkassen kommen in Freiburg ca. 45 Prozent aller Immobilienkäufer von auswärts. So zählt Freiburg zu den am schnellsten wachsenden Großstädten in Deutschland. Von 2000 bis 2012 hat sie um mehr als 21.000 Einwohner zugelegt. Und laut Prognosen wird sich dieser Trend fortsetzen: Mitarbeiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gehen davon aus, dass mit einem Rückgang der Freiburger Bevölkerung erst im Jahr 2040 zu rechnen ist. Gemäß Berechnungen der Stadtverwaltung und Branchenexperten müssten in Freiburg jährlich 1.000 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Im Jahr 2012 wurde diese Zahl mit 989 fertiggestellten Objekten annähernd erreicht. In den Jahren zuvor waren im Schnitt hingegen nur 400 bis 500 Wohnungen fertig gestellt worden.

Freiburgs Wohngebiete


Die Stadt Freiburg ist in 28 Stadtteile aufgeteilt, welche - aus statistischen Gründen - zu 42 Stadtbezirken gegliedert sind.

Freiburg Mitte


Zur Freiburger Innenstadt gehören die Stadtteile Altstadt und Neuburg. Beide zählen zu den Top-Lagen. Besonders begehrt - und schwer zu bekommen - sind die hier vorhandenen Altbauwohnungen in malerischen Hinterhöfen. Ein Angebot an Einfamilienhäusern ist kaum vorhanden. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosten in Freiburgs Mitte durchschnittlich um oder über 3.000 Euro/qm. Für neue Objekte fallen Spitzenpreise bis zu 7.000 Euro an.

Freiburg West


Zu Freiburgs Westen gehören Stadtteile wie Haslach, Weingarten, Mooswald, Vauban und weiter stadtauswärts Opfingen, Tiengen und Munzingen. Geprägt ist dieses große Gebiet von einfachen bis guten Lagen, wirkliche Top-Lagen lassen sich nicht ausmachen. Günstige bestehende Eigentumswohnungen ab ca. 1.000 Euro/qm gibt es beispielsweise in Weingarten oder Landwasser, durchschnittlich betrugen die Preise in Weingarten, Landwasser und den Tuniberg-Gemeinden unter 2.000 Euro/ qm. Die Lagen im zwischen Bahnhof und Innenstadt gelegenen Szenestadtteil Stühringer sind bunt gemischt - das Angebot ist breit: von der WG-Wohnung im einem der verbliebenen Altbauten bis zur hippen Neubauwohnung. Ruhiger und beliebt bei jungen Familien ist beispielsweise der zwölf Kilometer von der Innenstadt gelegene Stadtteil Opfingen.

Ein mittelfristiges Projekt: In der Karl-Kistner-Straße im Stadtteil Haslach sollen innerhalb der nächsten drei, vier Jahr ca. 530 Wohnungen entstehen. Ein Teil davon wird als Eigentumswohnungen veräußert werden.

Im Stadtteil Mooswald entstehen im vierten Bauabschnitt des Projekts "Sternenhof" in vier Gebäuden 44 Zwei- bis Fünf-Zimmer-Eigentumswohnungen in nachhaltiger und umweltgerechter Bauweise. Fertiggestellt sein werden diese voraussichtlich Ende 2014.

Freiburg Norden


Im Norden Freiburgs liegen die Stadtteile Herdern, Brühl, Hochdorf und Zähringen. Vorhanden sind hier überwiegend mittlere bis Top-Lagen. Herdern mit seinen an Hängen ehemaliger Weinberge stehenden Häusern und herrschaftlichen Villen gehört zu den begehrtesten und teuersten Lagen der Stadt. Preise für neugebaute Eigentumswohnungen beginnen ab 4.500 Euro und können bis über 7.000 Euro/qm betragen. Ebenfalls beliebt, aber etwas günstiger ist Zähringen.

In dem von Gewerbe geprägten Stadtteil Brühl wird in den nächsten Jahren auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs das größte innerstädtische Entwicklungsprojekt Freiburgs realisiert. Entstehen wird ein urbanes Arbeits- und Wohnquartier, welches Wohnraum für rund 1.500 Menschen bieten soll.

Im Herdern entstehen in der Schänzlestraße 14-16 voraussichtlich bis Ende 2015 31 Eigentumswohnungen gehobener Kategorie. Der Preis/qm beträgt ca. 5.000 Euro.

Freiburgs Osten


Zu Freiburgs östlichen Stadtteilen gehören Waldsee, Littenweiler, Ebnet und Kappel.
Hier überwiegen mittlere bis Top-Lagen. Kappel ist durchgängig von mittlerem Preisniveau gekennzeichnet. In den anderen Stadteilen sind die Lagen gemischt, Top-Lagen befinden sich in Waldsee und Littenweiler. Deutliche Wertzuwächse hatte vor allem das Dreisamtal durch die Verlagerung der Hauptverkehrsachse zu verzeichnen, doch auch im Stadtteil Ebnet ist durch neue Reihenhaussiedlungen und eine Verkehrsberuhigung die Nachfrage deutlich gestiegen.

In Littenweiler werden im Rahmen des Projekts "Wohnen an der Brugga" zwei Objekte mit jeweils fünf Eigentumswohnungen gehobenen Standards gebaut, welche bis voraussichtlich Ende 2014 bezugsfertig sein werden. Die Preise beginnen ab ca. 3.800 Euro/ qm.

Freiburgs Süden


Freiburgs südliche Stadtteile sind Oberau, Wiehre und Günterstal. Aufgrund seiner Lage zwischen Stadtzentrum und grünen Randgebieten ist Wiehre eines der gefragtesten Quartiere - hier verkaufte sanierte Altbau-Wohnungen oder neugebaute Objekte gehören zu den teuersten der Stadt. Doch auch in Teilen Oberaus müssen Käufer Top-Preise zahlen. Zu den guten Lagen zählt das etwas weiter von der Innenstadt entfernt liegende Günterstal, die Quadratmeterpreise für neugebaute Objekte beginnen hier ab 4.000 Euro/ qm Wohnfläche.

Im Staddteil Günterstal entstehen in der Schauinslandstraße 15 Reihenhäuser (KfW Energieeffizienzhaus 55) mit jeweils ca. 175 m² Wohnfläche und hochwertiger Ausstattung.

Freiburg Umland


Freiburg ist im Osten, Süden und Westen umgeben von dem Landkreis Breisgau/Hochschwarzwald, gehört selbst als kreisfreie Stadt diesem Landkreis aber nicht an. Im Norden Freiburgs liegt der Landkreis Emmendingen. Im Süden schließt sich an den Landkreis Breisgau/Hochschwarzwald der Kreis Lörrach an.
Die angegebenen Preise sind einer aktuellen Analyse der regionalen Sparkassen für Freiburg und die Orte und Gemeinden der Region entnommen - sie geben den Quadratmeterpreis für privates Bauland zuzüglich der Erschließungskosten wieder. In Freiburg selbst bewegen sich die Preise für Grundstücke diesen Angaben entsprechend zwischen 240 und 640 Euro/qm.

Der Westen


Das westlich von Freiburg gelegene Umland ist von einem Mittelgebirge vulkanischen Ursprungs, dem Kaiserstuhl, geprägt. Die größte - an der französischen Grenze liegende - Stadt ist Breisach. Hier werden auch die höchsten Preise erzielt, in den Aussichtslagen fallen bis zu 400 Euro/qm an. Der Hauptbahnhof Freiburg ist von Breisach aus mit der Regionalbahn in ca. 25 Minuten zu erreichen. Im dichter an Freiburg liegenden Gottenheim kostet der Quadratmeter Grundstück bis zu 300 Euro. Günstiger sind beispielsweise Ihringen, Wasenweiler und Merdingen.
In Breisach entstehen im Rahmen des Projekts Breisach Quartett II in vier Gebäuden 35 Eigentumswohnungen der Standard-Kategorie in unterschiedlichen Größen und Schnitten.

Der Norden


Im nördlichen Umland Freiburgs liegt der Landkreis Emmendingen. Die Kreisstadt Emmendingen sowie die zweitgrößte Stadt Waldkirch und ihre jeweils umliegenden Orte gehören zu den teuersten Lagen im Landkreis. Sie liegen nah an Freiburg, welches über die gut erschlossene Verkehrswege und die Regionalbahn von dort aus gut zu erreichen ist. In Emmendingen kosten Grundstücke zwischen 260 und 380 Euro pro Quadratmeter, in Waldkirch zwischen 250 und 510 Euro. Günstiger sind beispielsweise weiter entfernt liegende Orte wie Köndringen oder Winden.

Der Osten


Östlich von Freiburg liegt das landschaftlich reizvolle und bei vielen Urlaubern beliebte Dreisamtal. Die höchsten Grundstückspreise (230 bis 710 Euro/ qm) werden in Kirchzarten, dem Zentrum des Dreisamtals und in den ebenfalls sich dicht an Freiburg befindenden Orten Stegen, Oberried und Buchenbach erzielt. Und auch Titisee-Neustadt, welches zwar ca. 30 km entfernt, aber verkehrstechnisch gut angebunden liegt, gehört mit zu den teureren Lagen (65 bis 375 Euro/qm).

Der Süden


Im südlichen Umland von Freiburg liegt das Markgräflerland, welches im Westen an Frankreich und im Süden an die Schweiz grenzt. Die höchsten Grundstückspreise fallen in Bad Krozingen an (bis 400 Euro/qm) an, anschließend folgen Staufen (bis 370 Euro/qm), Schallstadt sowie Bollschweil (bis 350/qm) und Ebringen (bis 340/qm). Über die B3 sind alle Orte gut an Freiburg angebunden.

In Bad Krozingen entstehen in der Clara-Schumann-Straße 8-10 zwei Objekte mit insgesamt 22 Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern. In der Staufener Straße werden vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 32 Eigentumswohnungen gebaut.
22 Eigentumswohnungen werden in Müllheim in der Kirchgasse entstehen. Das Angebot umfasst 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen.

Fördermittel


Fördermittel Bund und Land
Wer in Freiburg oder dem Umland Wohneigentum erwerben oder bauen möchte, kann zum einen über die KfW die Fördermittelprogramme des Bundes nutzen. Doch auch auf Länderebene gibt es Mittel. Das Förderinstitut des Landes Baden-Württemberg, bietet spezielle Programme für den Kauf und Neubau eines Energiesparhauses bzw. einer entsprechenden Eigentumswohnung sowie die energieeffiziente Sanierung eines bestehenden Objekts.

Förderprogramme Baden-Württemberg Teil 1
Förderprogramme Baden-Württemberg Teil 2
Förderprogramme Baden-Württemberg Teil 3
Förderprogramme Baden-Württemberg Teil 4

Fördermittel Kommune
Mit ihrem kommunalen Förderprogramm fördert die Stadt Freiburg den Neubau oder Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum sowie Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen. Antragsteller erhalten einen Zuschuss. Es gelten festgelegte Einkommensgrenzen, deren Höhe von der Anzahl der Haushaltsangehörigen abhängt. Nur wer diese Einkommensgrenzen einhält, kann eine Förderung erhalten. Es gibt zwei Modelle: 1. einen Zinszuschuss von 3 % auf die Dauer von bis zu 10 Jahren - maximal in Höhe der tatsächlichen Zinsen. Und 2.: einen einmaligen Eigenheimzuschuss in Höhe des Zinszuschuss-Anspruches der ersten 5 Jahre. Antragsberechtigt sind Personen, die seit mindestens 2 Jahren ihren Hauptwohnsitz in Freiburg haben.

Fördermittel Kirche
Das Erzbistum Freiburg vergibt verbilligte Erbbaurechte an Familien. Der Erbbauzins liegt bei vier Prozent des unerschlossenen Grundstückswertes. Pro Kind wird eine Ermäßigung von 20 Prozent (bis 80 Prozent) für die ersten sieben Jahre gewährt.

Die Pfarreistiftung der württembergischen Landeskirche verwaltet Erbbaurechte. Die Verzinsung beträgt vier Prozent. Das Bauwerk soll innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Erbbauvertrags erstellt werden. Interessierte sollten sich an die württembergische Landeskirche wenden.

Quellen: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten; Engel und Völkers Residential GmbH: Marktinformationen Wohnimmobilien Freiburg 2013/2014; IVD Süd e.V.: CityReport Freiburg 2013; Immobilienkompass der Zeitschrift Capital; Sparkasse Freiburg/nördlicher Breisgau, Sparkasse Hochschwarzwald, Sparkasse Staufen/ Breisach: Die Bodenpreise 2014/2015 in der Region;

Übersicht der Standortprofile


Die Standortprofile untersuchen den Zustand des Wohnimmobilienmarktes einer oder mehrerer Städte der Region und geben einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.
Immobilienmarkt Berlin
Immobilienmarkt Hamburg
Immobilienmarkt München
Immobilienmarkt Köln
Immobilienmarkt Frankfurt
Immobilienmarkt Essen
Immobilienmarkt Dortmund
Immobilienmarkt Stuttgart
Immobilienmarkt Düsseldorf
Immobilienmarkt Bremen
Immobilienmarkt Hannover
Immobilienmarkt Duisburg
Immobilienmarkt Leipzig
Immobilienmarkt Nürnberg
Immobilienmarkt Dresden
Immobilienmarkt Bochum
Immobilienmarkt Mannheim
Immobilienmarkt Bonn
Immobilienmarkt Karlsruhe
Immobilienmarkt Wiesbaden
Immobilienmarkt Münster
Immobilienmarkt Braunschweig
Immobilienmarkt Freiburg
Immobilienmarkt Erfurt

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