Erbschaftssteuer vor dem BVerfG: Was das für geerbte Immobilien bedeuten kann

Bei der Erbschaftssteuer könnten bald neue Regeln gelten, auch für geerbte Immobilien. Am 12. und 13. Oktober 2026 hat das Bundesverfassungsgericht zwei Verfahren zur Erbschaftssteuer verhandelt. Es geht unter anderem darum, wie Immobilien bewertet werden, wie hoch persönliche Freibeträge und Steuersätze sind und welche Steuervorteile für Betriebsvermögen gelten. Mit einer Entscheidung wird im Frühjahr 2027 gerechnet.

Wenn du eine Immobilie erbst, geht es dabei um viel Geld. Wie viel Steuer du zahlen musst, hängt davon ab, mit welchem Wert die Immobilie angesetzt wird und welcher Freibetrag für dich gilt. Doch welche Änderungen stehen tatsächlich zur Diskussion? Und welche Rolle spielen Erbimmobilien auf dem deutschen Markt? Baufi24 gibt dir einen Überblick.

Das Wichtigste in Kürze zu den möglichen Änderungen bei der Erbschaftssteuer

• Erbschaftssteuer auf dem Prüfstand: Das Bundesverfassungsgericht hat im Oktober 2026 über die Immobilienbewertung und die steuerliche Behandlung von Betriebsvermögen verhandelt.
• Mögliche Folgen für Erbinnen und Erben: Ändern sich Bewertungsregeln, Freibeträge oder Steuersätze, kann deine steuerliche Belastung sinken oder steigen. Vorerst gelten die bisherigen Regeln.
• 430.000 Immobilien pro Jahr: In Deutschland werden jährlich rund 430.000 Immobilien vererbt oder verschenkt. 54 Prozent der Nachlässe enthalten mindestens eine Immobilie.

Warum steht die Erbschaftssteuer aktuell in der Kritik?

Auslöser der aktuellen Debatte sind zwei Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht. Sie drehen sich um unterschiedliche Fragen des Erbschaftssteuerrechts und könnten eine Reform nach sich ziehen.

Bayern fordert Änderungen bei der Erbschaftssteuer

Am 12. Oktober 2026 verhandelte das Bundesverfassungsgericht über einen Antrag der bayerischen Staatsregierung. Bayern bezweifelt, dass die bundesweit einheitlichen Regeln zur Erbschaftssteuer mit dem Grundgesetz vereinbar sind.

Bayern kritisiert vor allem die Bewertung von Immobilien, die persönlichen Freibeträge und die Steuersätze. Laut dem Freistaat wurden die Freibeträge und Steuersätze seit vielen Jahren nicht mehr an die Preisentwicklung angepasst. Gleichzeitig haben sich die Immobilienpreise je nach Region sehr unterschiedlich entwickelt. Erbst du eine Immobilie in einer Gegend mit stark gestiegenen Preisen, liegst du deshalb schneller über deinem Freibetrag.

Außerdem will Bayern erreichen, dass die Länder die Erbschaftssteuer stärker selbst gestalten können. Ob die geltenden Regelungen tatsächlich gegen das Grundgesetz verstoßen, muss das Gericht entscheiden.

Weniger Steuern zahlen beim Betriebserbe?

Am 13. Oktober 2026 stand eine andere Frage im Mittelpunkt: Wie wird geerbtes Betriebsvermögen besteuert? Wer ein Unternehmen erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen weitreichende Steuervorteile nutzen. Das soll dafür sorgen, dass der Betrieb nach einem Erbfall fortgeführt wird und Arbeitsplätze erhalten bleiben.

Das Verfahren hat ein Erbe angestoßen, der Privatvermögen geerbt hat. Er sieht sich gegenüber Erben von begünstigtem Betriebsvermögen benachteiligt. Das Bundesverfassungsgericht prüft, ob die unterschiedlichen steuerlichen Regelungen mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes vereinbar sind.

Was könnte sich bei geerbten Immobilien ändern?

Wenn du eine Immobilie erbst, kommt es vor allem auf drei Punkte an:

• Bewertung von Immobilien: Neue Bewertungsregeln könnten den steuerlich angesetzten Wert einer geerbten Immobilie verändern.
• Freibeträge und Steuersätze: Änderungen an den gesetzlichen Regelungen könnten dazu führen, dass Erben künftig mehr oder weniger Erbschaftssteuer zahlen.
• Regionale Unterschiede: Bei einer Neuregelung stellt sich die Frage, wie stark die Preisunterschiede zwischen den Regionen berücksichtigt werden sollen.

Welche konkreten Folgen die Verfahren haben werden, ist derzeit offen. Bis das Gericht entschieden hat und gegebenenfalls auch neue Gesetze beschlossen werden, gelten die bisherigen Vorschriften. Wie die Steuer heute berechnet wird, welche Freibeträge gelten und welche Sonderregelungen es für Immobilien gibt, erklärt unser ausführlicher Ratgeber zur Erbschaftssteuer.

Hunderttausende Immobilien werden jedes Jahr vererbt

Laut einer aktuellen Erhebung von DeepImmo werden in Deutschland jährlich rund 430.000 Immobilien vererbt oder verschenkt. In 54 Prozent der Nachlässe ist mindestens eine Immobilie enthalten. Pro Erbfall sind es im Durchschnitt 1,6 Objekte, 73 Prozent davon sind Ein- oder Zweifamilienhäuser.

Nach dem Erbfall stellt sich die Frage: Was passiert mit der Immobilie? Laut DeepImmo behalten oder vermieten 72 Prozent der Erbenden die Immobilie, während 28 Prozent direkt nach dem Erbfall verkaufen. In rund 37 Prozent der Fälle erben mehrere Personen gemeinsam. Dann geht es schnell um mehr als die bloße Übertragung: Wer nutzt die Immobilie? Was ist sie wert? Wie werden die Miterbinnen und Miterben ausgezahlt und wie lässt sich das finanzieren? Dazu lest ihr mehr in unserem Ratgeber: Immobilie erben und Geschwister und Miterbende auszahlen

Die Weitergabe von Immobilien an die nächste Generation dürfte auch in den kommenden Jahren ein wichtiges Thema bleiben. Welche Rolle der demografische Wandel dabei spielt und warum in diesem Zusammenhang häufig vom „Silver Tsunami“ die Rede ist, haben wir bereits in unserem Beitrag zum „Silver Tsunami“ beleuchtet.

Wie geht es bei der Erbschaftssteuer weiter?

Die bisherigen Regeln gelten vorerst weiter. Mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird im Frühjahr 2027 gerechnet. Bis dahin gilt: Entscheide über eine geerbte Immobilie auf Grundlage der geltenden Rechtslage und deiner finanziellen Möglichkeiten.

Häufige gestellte Fragen: Änderungen bei der Erbschaftssteuer bei Immobilien

Warum beschäftigt sich das Bundesverfassungsgericht mit der Erbschaftssteuer?

Hintergrund sind zwei unterschiedliche Verfahren. Im ersten geht es um die Bewertung von Immobilien, persönliche Freibeträge und Steuersätze sowie die Frage, ob der Bund für diese Regelungen zuständig ist. Im zweiten prüft das Gericht, ob die steuerlichen Vorteile für Betriebsvermögen gegenüber privatem Vermögen verfassungsrechtlich zulässig sind.

Welche Auswirkungen könnte das Verfahren auf geerbte Immobilien haben?

Sollte das Bundesverfassungsgericht Änderungen an den Bewertungsregeln, Freibeträgen oder Steuersätzen verlangen, könnte sich dadurch auch die steuerliche Belastung beim Vererben von Immobilien verändern. Ob Erben künftig mehr oder weniger Steuern zahlen müssten, hängt davon ab, welche Vorgaben das Gericht macht und wie der Gesetzgeber darauf reagiert. Bis dahin gelten die bisherigen Regelungen.

Wann könnte sich die Rechtslage bei der Erbschaftssteuer ändern?

Mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird im Frühjahr 2027 gerechnet. Ob und wann sich daraus tatsächlich neue Regeln für die Erbschaftssteuer ergeben, ist noch offen. Dafür kommt es darauf an, welche Vorgaben das Gericht macht und ob der Gesetzgeber anschließend Änderungen beschließt. Bis dahin gelten die bisherigen Vorschriften.