Silver Tsunami: Lohnt es sich, mit dem Hauskauf zu warten?

In den meisten Regionen lohnt es sich nicht, mit dem Hauskauf auf einen „Silver Tsunami“ zu warten. Hinter diesem Begriff verbirgt sich die Theorie, dass in Deutschland in den kommenden Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden, die jetzt noch im Besitz von Babybommern sind. Dadurch sollen die Preise fallen.

Auslöser der aktuellen Debatte ist eine Berechnung des Immobilienportals Jacasa vom März 2026. Demnach gehören rund 32 Prozent der Eigentumsimmobilien in Deutschland, etwa 4,8 Millionen Häuser und Wohnungen, den Jahrgängen 1946 bis 1964.

Auf den ersten Blick hört sich diese Theorie schlüssig an. Also lieber abwarten und auf fallende Preise waren? So einfach ist es nicht. Was wirklich dran ist am Silver Tsunami, ordnet Baufi24 für dich ein.

Das Wichtigste in Kürze

• Es kommt keine einzelne Welle: Die Häuser der Babyboomer werden über viele Jahre nach und nach frei. Die meisten davon werden vererbt – und die meisten Erbinnen und Erben möchten die Immobilie zunächst einmal behalten.
• Die Unterschiede sind regional: In Großstädten und ihrem Umland trifft frei werdender Wohnraum auf eine hohe Nachfrage. Hier ist nicht mit einem Preisrückgang zu rechnen. In strukturschwachen, schrumpfenden Regionen hingegen können die Preise fallen.
• Der Energiestandard zählt:

Für ältere Häuser mit schlechter Energieeffizienz gibt es schon heute Preisabschläge, unabhängig vom Alter der Verkäuferinnen und Verkäufer.

Ist ein Preissturz durch den Silver Tsunami zu erwarten?

Ein Preissturz ist aus mehreren Gründen nicht zu erwarten. Zum einen verteilen sich die Babyboomer auf rund 15 Geburtsjahrgänge. Das Analysehaus empirica geht deshalb davon aus, dass sich der Generationenwechsel über etwa 35 Jahre erstreckt. Zum anderen möchten die meisten Erbinnen und Erben eine geerbte Immobilie entweder selbst bewohnen oder vermieten. Nur ein Drittel möchte sie verkaufen, wie aus einer Umfrage des Finanzdienstleisters Wertfaktor hervorgeht.

Auch Tomas Peeters, CEO der Bilthouse-Gruppe und Geschäftsführer von Baufi24, glaubt nicht an einen „Silver Tsunami“:

„Ich glaube nicht, dass eine große Welle kommt. Die Häuser werden nicht alle auf einmal, sondern nach und nach auf den Markt kommen. Deshalb dürfte der Effekt auf die Preise begrenzt sein. Am ehesten wird er auf dem Land in Ostdeutschland zu spüren sein. Außerdem haben viele ältere Häuser eine geringe Energieeffizienz – und dafür gibt es schon heute Preisabschläge, ganz unabhängig vom Alter der Eigentümerinnen und Eigentümer.“

Wo könnten die Immobilienpreise durch den Silver Tsunami sinken?

Die Immobilienpreise dürften vor allem dort fallen, wo schon heute eine hohe Leerstandsquote herrscht und die Bevölkerungszahl schrumpft. Dort könnte der Generationenwechsel bei den Immobilien der Babyboomer das bereits bestehende Überangebot verstärken. In wachsenden Regionen mit knappem Wohnraum dürften frei werdende Häuser dagegen weiterhin schnell neue Käuferinnen und Käufer finden.

Quellen: Jacasa und Zensus 2022 des Statistischen Bundesamtes

Ein Blick auf die Zahlen zeigt, wie ungleich sowohl die Immobilien der Babyboomer als auch die Nachfrage nach Wohnraum verteilt sind. Bundesweit befinden sich rund 32 Prozent der Eigentumsimmobilien in den Händen von Babyboomern. Besonders hoch ist dieser Anteil mit 39,7 Prozent in Mecklenburg-Vorpommern. Im Saarland hingegen ist er besonders niedrig: Hier halten Babyboomer nur 28,9 Prozent der Immobilien.

Entscheidend für die Entwicklung der Immobilienpreise ist jedoch nicht allein, wie viele Immobilien Babyboomer besitzen. Auch die Nachfrage vor Ort spielt eine wichtige Rolle. Das zeigt der Vergleich der Leerstandsquoten: Während in Hamburg 2022 nur 1,9 Prozent der Wohnungen leer standen, waren es im Altenburger Land in Thüringen 14,6 Prozent. Treffen viele frei werdende Immobilien auf eine ohnehin geringe Nachfrage, können die Preise fallen.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat sich das genauer angesehen: Die Expertinnen und Experten des IW rechnen in einigen Landkreisen Thüringens und Sachsen-Anhalts bis 2035 mit Preisrückgängen von bis zu zwei Prozent pro Jahr. In den meisten Regionen erwarten sie aber einen weiteren Preisanstieg.

Worauf solltest du beim Kauf eines älteren Hauses achten?

Viele der Häuser, die in den nächsten Jahren frei werden, sind energetisch nicht auf dem neuesten Stand. Ein günstiger Kaufpreis kann deshalb durch Kosten für Heizung, Dämmung oder Fenster schnell aufgezehrt werden. Auch Banken achten bei der Finanzierung zunehmend auf den Energiestandard. Rechne die Sanierung deshalb von Anfang an in dein Budget ein. Worauf es dabei ankommt, erklärt unser Ratgeber „Altes Haus kaufen und sanieren“. Übrigens: Familien mit Kindern können für den Kauf und die Sanierung den KfW-Förderkredit Jung kauft Alt nutzen.

Häufig gestellte Fragen: Silver Tsunami und Immobilienkauf