Baufi24-Mietrenditeatlas: Mietrenditen im Bundesschnitt bei über 4 Prozent – Fortsetzung des Trends wahrscheinlich

Hamburg, 21. August 2025 – Im ersten Halbjahr 2025 steigen die Bruttomietrenditen in Deutschland an, nachdem sie in der zweiten Jahreshälfte 2024 lediglich minimal zulegten.

• Bundesweite Mietrendite steigt auf 4,01 % – Mieten legen mit +5,28 % deutlich stärker zu als Kaufpreise (+1,65 %).
• Top-Städte bieten mitunter schwächste Renditepotenziale – Hamburg und München belegen letzte Plätzen.
• Strukturschwache Regionen mit höchsten theoretischen Mietrenditen – jedoch erhöhtem Risiko von Leerstand und schwächerer Preisentwicklung.

Im Durchschnitt der 50 größten Städte kletterte die Mietrendite auf 4,01 Prozent – ein Zuwachs um 0,12 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorhalbjahr. Ausschlaggebend dafür war ein deutlich stärkerer Anstieg der Angebotsmieten im Vergleich zu den Kaufpreisen. Die Entwicklung ist jedoch regional heterogen verteilt. Das zeigt der aktuelle Mietrenditeatlas des Immobilienfinanzierungsvermittlers Baufi24.

Fundamental getriebene Mietsteigerungen sorgen für attraktive Renditeprofile

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen stieg im bundesweiten Durchschnitt um 57 Euro auf nun 3.496,64 Euro – ein Plus von rund 1,65 Prozent in sechs Monaten. Gleichzeitig zogen die Angebotsmieten um 5,28 Prozent an und erreichten im Schnitt 11,07 Euro pro Quadratmeter.

„Insgesamt bestätigt sich das Bild, dass die Mieten deutlich stärker steigen als die Kaufpreise“, sagt Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24. „Für Kapitalanleger ist das tendenziell ein gutes Umfeld. Wir rechnen damit, dass sich dieser Trend auch in den kommenden Jahren fortsetzt. Hierfür sind der Mangel an Wohnraum und die schleppende Bautätigkeit der vergangenen Jahre maßgeblich verantwortlich. Da Miete ein natürliches Substitut zum Wohneigentum ist, ist es folgerichtig, dass sich beide Variablen langfristig in die gleiche Richtung entwickeln.“

Insbesondere Top-Städte mit niedrigeren Renditen

Wie bereits in den Vorjahren liegen die Mietrenditen in den Top-Städten deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Am unteren Ende des Rankings finden sich erneut Hamburg (3,03 %), München (3,08 %) und Frankfurt (3,29 %), gefolgt von Berlin (3,33 %) und Köln (3,53 %). Das hohe Ausgangsniveau der Kaufpreise in diesen Märkten führt trotz teilweise deutlicher Mietanstiege zu nur begrenzten Renditezuwächsen.

Auffällig ist Berlin: Die Hauptstadt verzeichnete mit –157 €/m² als einzige der Top-5-Städte einen spürbaren Rückgang der Kaufpreise und zugleich den größten Renditezuwachs (+0,27 Prozentpunkte). Dieser Effekt ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die tatsächlich gezahlten Kaufpreise in den vergangenen Monaten häufig unter den Angebotspreisen lagen – eine Differenz, die sich nun in den Daten widerspiegelt. In Hamburg stagnierte der Kaufpreis nahezu, während München, Köln und Frankfurt deutliche Preissteigerungen verzeichneten, die dort die Renditeanstiege bremsten.

Gleichzeitig bleiben die hohen Mietbelastungen in Deutschlands Metropolen ein viel diskutiertes Thema. Unsere Auswertung zeigt, dass die Alternative – der Kauf von Wohneigentum – in den Top-Lagen im Vergleich deutlich teurer ist. „Eine nachhaltige Entspannung sehen wir nicht in zusätzlichen Regulierungen und Markteingriffen, sondern in der Schaffung von mehr Wohnraum. Nur so lassen sich langfristig sowohl der Miet- als auch der Kaufmarkt entlasten“, kommentiert Kohnen.

Hohe Renditen in strukturschwachen Regionen – mit Einschränkungen

An der Spitze des Rankings stehen weiterhin B-Lagen wie Chemnitz (5,85 %), Hagen (5,17 %) und Wuppertal (5,08 %). Auffällig ist, dass Wuppertal mit einem Plus von 0,35 Prozentpunkten den größten Renditezuwachs im bundesweiten Vergleich verzeichnete, gefolgt von Hannover (+0,34 %) und Solingen (+0,32 %).

„Dass strukturschwächere Städte in Nordrhein-Westfalen und Ostdeutschland regelmäßig die Ranglisten anführen, ist ein anhaltender Trend“, erklärt Kohnen. „Höhere Mietrenditen in diesen Regionen gehen jedoch häufig mit realen Risiken wie erhöhtem Leerstand oder schwächeren Perspektiven für die Preisentwicklung einher. Kapitalanleger sollten sich deshalb besonders gut mit den lokalen Gegebenheiten auskennen, um diese Risiken realistisch einschätzen zu können.“

Einordnung und Ausblick

Kohnen macht deutlich, dass sich Investoren nicht allein auf hohe Renditewerte verlassen sollten. Aktuelle Umfragen zeigen, dass fast jeder achte private Eigentümer mit der Vermietung sogar Verlust macht – oft bedingt durch staatliche Eingriffe, steigende Kosten und sinkende Erträge. In der Folge wechseln zunehmend ganze Wohnungsbestände in den Besitz institutioneller Investoren – ein Trend, der den Markt langfristig verändern kann.

Die im Mietrenditeatlas ausgewiesenen Werte basieren auf dem Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Bestandswohnung und der Kaltmiete bei Neuvermietung. In der Praxis ist eine sofortige Neuvermietung jedoch häufig nicht möglich, da viele Objekte langjährig vermietet sind. Die Renditen spiegeln daher ein theoretisches Potenzial unter optimalen Bedingungen wider. Der Atlas dient als Orientierungshilfe – der Immobilienmarkt ist hochgradig granular, und die tatsächliche Attraktivität einer Investition hängt immer vom konkreten Objekt, seiner Umgebung und den lokalen Marktbedingungen ab.

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Dirk Ulmer
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