Baufi24-Mietrenditeatlas: Mietrenditen bundesweit stabil – Metropolen deutlich abgeschlagen

Hamburg, 18. Februar 2026 – Im bundesweiten Durchschnitt der 50 größten Städte liegt die Bruttomietrendite im zweiten Halbjahr 2025 bei rund 4,1 Prozent.

• Stabile Renditen im Bundesdurchschnitt: In den 50 größten Städten steigt die Mietrendite um 0,1 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent, da die Mieten mit + 4,8 Prozent deutlicher steigen als die Kaufpreise + 2,6 Prozent.
• Metropolen bleiben renditeschwach: In den Top-7-Städten verharrt die durchschnittliche Mietrendite bei rund 3,4 Prozent.
• Höhere Renditen außerhalb der Metropolen: In vielen mittelgroßen Städten sorgen niedrigere Kaufpreise für höhere laufende Erträge aus Vermietung.

Während die Angebotsmieten seit dem ersten Halbjahr 2025 um 4,8 Prozent von 11,08 auf11,61 Euro pro Quadratmeter stiegen, legten die Kaufpreise lediglich um 2,6Prozent auf durchschnittlich 3.594 Euro pro Quadratmeter zu. Der Mietmarktverteuert sich damit dynamischer als der Kaufmarkt. Das zeigt der aktuelle Mietrenditeatlas des Immobilienfinanzierungsvermittlers Baufi24.

In den sieben größten Metropolen Deutschlands ergibt sich ein anderes Bild: Dort liegen die durchschnittlichen Kaufpreise mit 5.936 Euro pro Quadratmeterdeutlich höher und stiegen binnen sechs Monaten um 4,5 Prozent beziehungsweise243,65 Euro. Die Mietrendite verharrt bei rund 3,4 Prozent, da die Angebotsmieten mit einer Steigerung um 5,2 Prozent auf nun durchschnittlich16,64 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich zulegten.

Nachfrageüberhangbleibt zentraler Preistreiber

Der anhaltende Nachfrageüberhang am Mietmarkt bleibt der wichtigste Treibersteigender Angebotsmieten. Die schwache Neubautätigkeit der vergangenen Jahre trifft auf stabile Zuwanderung in die Ballungsräume. „Die Daten zeigen, dass es mittlerweile kaum noch Städte mit einstelligen Angebotsmieten gibt. Der strukturelle Wohnungsmangel wirkt sich somit direkt auf die Mietpreise aus“, sagt Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24.

Neben der starken Nachfrage könnten auch steigende Aufwendungen für Instandhaltung und energetische Modernisierung zur aktuellen Entwicklung beitragen. „Zwar erhöhen höhere Bewirtschaftungs- und Modernisierungskosten den wirtschaftlichen Druck auf Vermieter, ausschlaggebend für die angespannte Lage dürfte jedoch in erster Linie weiterhin das begrenzte Wohnungsangebot sein“, erklärt Kohnen.

Hamburg löst München als Stadt mit niedrigster Mietrendite ab

Im aktuellen Ranking belegt Hamburg mit 3,02 Prozent bundesweit den letzten Platz bei den Mietrenditen und liegt damit nun unter München (3,22 Prozent). Auch Frankfurt (3,24 Prozent) und Berlin (3,36 Prozent) weisen Renditen unterhalb von 3,5 Prozent auf. Insgesamt gibt es inzwischen mehrere Großstädte mit Mietrenditen unter dieser Schwelle. „Die hohen Kaufpreise in den Metropolen lassen trotz steigender Mieten nur begrenzte Renditen zu“, kommentiert Kohnen. „Die Alternative – der Erwerb von Wohneigentum – ist dort deutlich teurer als das Mieten.“

Höchste Mietrenditen weiterhin in strukturschwächeren Regionen

An der Spitze des Renditerankings stehen weiterhin vor allem Städte in strukturschwächeren Regionen und im Ruhrgebiet: Chemnitz (5,90 Prozent), Gelsenkirchen (5,24 Prozent), Hagen (5,13 Prozent), Duisburg (5,05 Prozent) und Mönchengladbach (5,16 Prozent).

Den stärksten Anstieg der Mietrendite verzeichnet Oberhausen (+0,46 Prozentpunkte),gefolgt von Erfurt (+0,33), Ludwigshafen am Rhein (+0,32), Duisburg (+0,31) und Dortmund (+0,31). „Die rechnerisch hohen Mietrenditen gehen in diesen Regionen häufig mit höheren Risiken einher, etwa durch Leerstand oder schwächere Perspektiven für die Preisentwicklung“, erklärt Kohnen. „Kapitalanleger sollten deshalb die lokalen Marktbedingungen besonders sorgfältig prüfen.“

Top-Mietrenditen im Überblick

Einordnung und Ausblick

Die ausgewiesenen Mietrenditen basieren auf dem Verhältnis zwischen Kaufpreisen von Bestandswohnungen und Angebotsmieten bei Neuvermietung. In der Praxis ist eine sofortige Neuvermietung jedoch oft nicht möglich, da viele Objekte langfristig vermietet sind. Die Werte stellen daher eher ein theoretisches Renditepotenzialunter idealisierten Bedingungen dar.

„Die zunehmende Spreizung zwischen renditeschwachen Metropolen und renditestärkeren B- und C-Städten verdeutlicht die strukturelle Schieflage des Marktes“, so Kohnen. „Eine nachhaltige Entlastung ist nur durch zusätzlichen Wohnungsbau zu erreichen. Regulatorische Eingriffe können kurzfristig dämpfen, lösen aber das Grundproblem nicht.“

Der Mietrenditeatlas dient als Orientierungshilfe für Investoren und Eigennutzer. Die tatsächliche Attraktivität einer Immobilie hängt stets vom konkreten Objekt, der Lage und den lokalen Marktbedingungen ab.

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Dirk Ulmer
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