Die in Deutschland beliebteste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei wird über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate (auch Annuität genannt) an die Bank gezahlt.

Die Rate setzt sich zusammen aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil: Während der Zinsanteil mit der Zeit sinkt, steigt der Tilgungsanteil entsprechend an, sodass die Restschuld im Laufe der Zeit immer schneller abnimmt.

Die Zinsbindung gibt an, für welchen Zeitraum der Zinssatz deines Kredits festgeschrieben ist. Typisch sind Laufzeiten zwischen 5 und 30 Jahren. Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz unverändert, unabhängig von möglichen Schwankungen am Markt. Eine kurze Zinsbindung (z. B. 5–10 Jahre) ist sinnvoll, wenn du von sinkenden Zinsen ausgehst oder dein Darlehen schnell zurückzahlen kannst. Eine lange Zinsbindung (z. B. 15–30 Jahre) gibt dir mehr Planungssicherheit, besonders wenn du mit steigenden Zinsen rechnest oder deine monatliche Rate über viele Jahre konstant halten möchtest.

Bei einer Baufinanzierung fallen in Deutschland neben dem Kaufpreis und den Zinsen noch weitere Ausgaben an. Das sind die sogenannten Kaufnebenkosten:

• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises
• Unter Umständen zusätzlich eine Maklerprovision: Diese variiert je nach Bundesland und beträgt in Deutschland meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises.

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Laufzeit konstant: Sie setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil sehr hoch, da er auf die gesamte Restschuld berechnet wird. Der Tilgungsanteil ist am Anfang gering, steigt aber mit jeder Zahlung, da die Restschuld durch die Tilgung kontinuierlich sinkt und somit auch die Zinskosten abnehmen. Unter der Tilgung selbst versteht man die Rückzahlung der Finanzierung durch schrittweise Reduzierung der Darlehenssumme in regelmäßigen Raten. Außerdem sind meist Sondertilgungen möglich.

Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst. Je höher die Tilgungsrate, desto schneller ist dein Kredit zurückgezahlt und umso niedriger sind die Gesamtkosten. Eine höhere Tilgung bei ansonsten gleichen Eckdaten führt allerdings auch zu einer höheren monatlichen Belastung. Wir empfehlen eine Tilgungsrate von mindestens 2 bis 3 Prozent.

Ist dein Kredit nach Ablauf der Zinsbindung nicht vollständig abbezahlt, musst du eine neue Finanzierung abschließen – entweder bei deiner aktuellen Bank (Prolongation) oder einem anderen Anbieter (Umschuldung).