Niedrige Raten bei der Baufinanzierung können zur Falle werden

Längere Gesamtlaufzeit des Darlehens verursacht höhere Kosten

Die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen bieten ausgezeichnete Rahmenbedingungen für den Abschluss eines Immobiliendarlehens. Doch können die günstigen Konditionen für Kunden auch zur Laufzeitfalle werden. Das ist in erster Linie dann gegeben, wenn der Kreditnehmer einen zu geringen Tilgungssatz wählt.

Verträge mit zehnjähriger Laufzeit sind zur Zeit ab einem Sollzinssatz von rund einem Prozent zu haben. Selbst für Kredite mit Zinsbindungszeiten von 15 oder 20 Jahren fallen günstige Konditionen an – nur rund 0,3 bis 0,5 Prozent mehr zahlen Kreditnehmer für die längere Festlegung des Zinssatzes. Investiert der Kunde diese Kosten, profitiert er bis zu zwanzig Jahre vom derzeit günstigen Zinsniveau. Darüber hinaus erkauft er sich in der Regel ein höheres Maß an Kalkulationssicherheit, denn nach einem solchen Zeitraum hat er schon wesentlich mehr Kreditsumme getilgt als nach fünf oder zehn Jahren. Sollten die Zinsen inzwischen gestiegen sein, bleiben die monatliche Raten trotzdem weiterhin bezahlbar.

Zinsprognose: Siehe Hypothekenzinsen, Absatz Zinsprognose

Darlehenslaufzeit verlängert sich

Allerdings: Wer derzeit eine lange Laufzeit wählt und sich auf der sicheren Seite wähnt, kann trotzdem falsch liegen. Denn der aktuell günstige Zins führt zu deutlich niedrigeren Monatsraten. Dadurch tilgt der Kunde auch weniger, was die Gesamtlaufzeit der Immobilienfinanzierung erheblich verlängert. Für die Rückzahlung eines Darlehens mit 6 Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von einem Prozent benötigt ein Kreditnehmer rund 32 Jahre. Bis zur vollständigen Erstattung des gleichen Betrages bei unverändertem Tilgungssatz und Zinsen in Höhe von vier Prozent vergehen hingegen 40 Jahre. Somit erhöhen sich letztendlich die Gesamtkosten für das Darlehen und da der Kunde durch die geringeren Raten seine Restschuld langsamer tilgt, können gestiegene Zinsen selbst nach einer Festlegungszeit von 15 Jahre noch eine höhere Monatsbelastung im Rahmen der Anschlussfinanzierung bedeuten.

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Höherer Tilgungssatz schafft Ausgleich

Wer böse Überraschungen bei der Neuverhandlung der Anschlussfinanzierung vermeiden möchte, sollte einen Rückzahlungssatz deutlich oberhalb des herkömmlichen Standardtilgungssatzes in von nur einem Prozent hinaus zu vereinbaren. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus könnten sich zur Zeit viele Immobilienkäufer und Bauherren eine Anfangstilgung von zwei oder drei Prozent leisten. Wer sich dafür entscheidet, wird keine bösen Überraschungen erleben, wenn nach dem Ablauf der Sollzinsbindung ein höheres Zinsniveau vorherrscht. Zum anderen tilgt der Kunde das Darlehen in akzeptabler Zeit und profitiert dann auch tatsächlich vom günstigen Zinssatz.

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Möglichkeit der Sondertilgung nutzen

Zudem verkürzen auch Sondertilgungen die Kreditrückführung. Durch die einmalige Einzahlung von 10.000 Euro kann sich die Darlehenslaufzeit bereits um einige Jahre verringern. Dabei gilt grundsätzlich: Je früher der Kreditnehmer die Extratilgung leistet, desto größer ist der Beschleunigungseffekt. Viele Banken bieten Sondertilgungsrechte in einem gewissen Umfang inzwischen kostenlos an. Kunden sollten auf diesen Vertragsaspekt achten und gegebenenfalls versuchen, mit der Bank ihrer Wahl ein solches Recht ohne Zinsaufschlag auszuhandeln.