Wie entstehen Hypothekenzinsen?

Um ein Gefühl für die Entwicklung der Immobilienzinsen zubekommen, ist es wichtig, sich mit der Refinanzierung der Hypothekenbanken zu beschäftigen. Hypothekenbanken begeben primär Pfandbriefe und andere Anleiheformen, um ihren Finanzierungsbedarf zu decken.

Banken müssen langfristig denken

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verbindlichkeiten - aus Sicht der Bank handelt es sich natürlich um Forderungen. Langfristige Kredite sollen im Sinne einer angemessenen Risikovorsorge möglichst langfristig gedeckt sein. Deshalb werden Pfandbriefe häufig mit einer Laufzeit von zehn Jahren aufgelegt. Insbesondere in Niedrigzinsphasen greifen Emittenten auch gerne zu deutlich längeren Laufzeiten.

Das Pfandbriefgesetz (§14) begrenzt den Beleihungswertes der zu besichernden Immobilien auf 60 Prozent des Wertes, egal ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vergeben wurde. Daher liegt die maximale Beleihungsgrenze bei den besonders günstigen Baukrediten auch immer bei 60 Prozent. Den überschießenden Teil des Kredits (beispielsweise bei einer 80-Prozent- oder 100-Prozent-Finanzierung) müssen Banken über andere Finanzinstrumente decken. Beispielhaft sind hier Sparbriefe oder Einlagen auf Sparkonten zu nennen.
Artikel: Beleihungsgrenzen haben Einfluss auf Höhe des Darlehens

Die EZB beeinflusst die Kreditzinsen. Oder doch nicht?

Auch wenn gerne suggeriert wird, dass die Zinsentwicklung bei der Europäischen Zentralbank (EZB) direkten Einfluss auf die Bauzinsentwicklung hat, so ist dies jedoch kaum der Fall. Es sind eher psychologische Auswirkungen - genährt durch die Ursachen, die zu EZB Entscheidungen führen - als die eigentlichen Zinsentscheidungen der EZB selbst, die Wirkung auf dem Kreditmarkt entfalten.

Wie im Schaubild sehr schön zu sehen ist, haben sich die Hypothekenzinsen im Zeitraum 07/2010 bis Ende 2011 von der Entwicklung der EZB Zinsen abgekoppelt. Bereits deutlich vor der Zinserhöhung stiegen die Zinsen für fünfjährige Zinsfestschreibungen um ca. 1,5 %. Fast zeitgleich zur EZB Zinsanpassung um +0,25 Prozent starteten die Immobilienzinsen eine rasche Talfahrt. Erst die folgende Anpassung der EZB um weitere +0,25 Prozent liegt vor dem vorläufigen Ende der Talfahrt und der damit beginnenden Seitwärtsbewegung der Hypothekenzinsen.

Sehr klar wird das Bild, wenn diese Entwicklung in den Zusammenhang mit der seinerzeitigen Gefühlslage gestellt wird. Der Kapitalmarkt nahm die Zinsanpassung der EZB quasi vorweg. Anleger waren aufgrund der sich manifestierenden Staatsschuldenkrise verunsichert. Kapital wurde den Anleihemärkten entzogen und zum Beispiel in Gold oder Immobilien investiert.

Wie Banken die Baufinanzierungszinsen kalkulieren

Private oder institutionelle Anleger beteiligen sich durch Investition in Pfandbriefe indirekt an der Finanzierung von Immobilien und Baugrund. Sparer mit Guthaben auf der Bank tun das ebenso, werden jedoch mit einem absoluten Minimum an Zinsen abgespeist. Wer mehr über Pfandbriefe erfahren möchte, für den ist die » Website des Verbands der Pfandbriefbanken eine erste Anlaufstelle.

Über Pfandbriefe werden nicht nur der private Wohnungsbau, sondern auch gewerbliche Projekte finanziert. Ein Pfandbrief ist eine spezielle Form der Anleihe und damit ein festverzinsliches Wertpapier, dessen Zins die Kalkulationsbasis für den Hypothekendarlehenszins des Endkunden bildet. Entscheidend für die Entwicklung langfristiger Hypothekenzinsen ist somit der Zinssatz der emittierten Pfandbriefe. Dieser wiederum orientiert sich häufig an den » Zinsen der langfristigen Bundesanleihen.

Der die Grenze von 60 Prozent überschreitende Betrag ist der teuerste Teil der Finanzierung. Neben den ggf. höheren Refinanzierungskosten spielen nun vor allem die Bonität des Kreditnehmers und die Detailbetrachtung der Immobilie eine besondere Rolle.
Artikel » Der Beleihungswert - Grundlage für die Zinskondition Zusätzlich zu den Refinanzierungskosten werden nun Aufschläge, Risikoprämien und eine Gewinnmarge für die Bank kalkuliert. Nicht jede Bank rechnet hier auf die gleiche Weise. Nach wie vor finden sich noch immer - neben wenigen persönlichen Zinskalkulationen, die die individuellen Voraussetzungen des Kunden und dessen Finanzierungsobjektes berücksichtigen - standardisierte Konditionstableaus mit wenig Bewegungsspielraum.

Warum "Do it yourself" Zinsvergleiche und einfache Zinslisten wenig Sinn ergeben

In den letzten Jahren ist eine ganze Zinslisten-Industrie entstanden. Sie finden inzwischen fast kein Immobilienportal, Onlinemagazin, Finanzblog oder eine Tageszeitung, die keinen Zinsvergleich für Baufinanzierungen anbietet und dem Kunden damit suggeriert, dass er mit wenigen Mausklicks den für ihn besten Zins zu sehen bekäme.

Kein Kreditprodukt ist so komplex wie eine Immobilienfinanzierung. Unzählige Faktoren beeinflussen die Machbarkeit des Vorhabens, die Höhe des anzusetzenden Beleihungswertes, den Sollzinssatz und schlussendlich den effektiven Jahreszins. Und dennoch ist es so leicht die Zinsen für 250.000 Euro Darlehenssumme mit einer 80% Beleihung und 2 Prozent Tilgung zu vergleichen?

Wenn Sie eine "Laborsituation" unterstellen in der alle Parameter identisch sind, dann ist es leicht. Dann funktionieren diese Vergleiche.
Doch welches Haus gleicht schon dem anderen? Welche Familie hat die gleichen persönlichen, finanziellen und beruflichen Voraussetzungen wie die Nachbarfamilie? Und, wer hätte das gedacht: Kein Institut in Deutschland bewertet und kalkuliert auf die gleiche Weise wie seine Wettbewerber.

Hypothekenzinsen für variable Darlehen

Variablen Darlehen werden auf Basis des sogenannten Euribors (» Euro Interbank Offered Rate) kalkuliert. Bei dieser Art der Finanzierung kommt die EZB direkt ins Spiel. Der Euribor gibt die Zinsen an, die im Bankenkreditverkehr angesetzt werden, wenn sich Banken untereinander Geld leihen. Dieser Zinssatz wird auf die Euroanleihen gezahlt und normalerweise alle drei Monate der Marktsituation angepasst. Folglich ist dieser Zins auch niedriger als ein herkömmliches Annuitätendarlehen, da auf diesen Euriborzinssatz nur noch die Gewinnmarge der Banken und eine Bearbeitungsgebühr aufgeschlagen werden. Etwa 0,75 - 1 Prozent Aufschlag auf den Euribor sind dann fällig.

Ein variables Darlehen kann durchaus sehr sinnvoll sein. Besteht nur kurzfristiger Kapitalbedarf oder eine Anschlussfinanzierung ist fällig und man spekuliert auf einen kurzfristig fallenden Zinsmarkt, dann ist ein variables Darlehen sicherlich eine gute Wahl. Je nach allgemeinem Zinsniveau kann das variable Darlehen deutlich günstiger als ein so genannter Langläufer sein. Doch Vorsicht: Kurzfristige Zinssprünge können ein variables Darlehen schnell verteuern. Daher sind variable Darlehen auch nur etwas für erfahrene Finanzkunden!

Kreditnehmer, die ein variables Darlehen nutzen, sollten stets den Kapitalmarkt beobachten, um rechtzeitig reagieren zu können. Privatkunden, die nicht über ausreichend hohe Vermögenswerte verfügen sollten jedes Spekulationsrisiko meiden und immer ein Darlehen mit Zinsbindung wählen.

Artikel » Ein Ende günstiger Baugeldzinsen bald in Sicht? Artikel » Kreditzinsen - nominal und effektiv Artikel » Kleine Zinsen - große Wirkung