Hypothekenzinsen Baufinanzierung mit Vergleich

Tagesaktuelle Hypothekenzinsen für Immobilien- und Baufinanzierung, Zinsen

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0,76%
Effektiver Jahreszins, Sollzins: 0,71 %, Sollzinsbindung 5 Jahre, Nettodarlehensbetrag 150.000 Euro, Objektwert 280.000 Euro, Mtl. Rate bei 1% Tilgung: 213,75 Euro. Siehe: Repräsentatives Beispiel
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Hypothekenzinsen - Vergleich von mehr als 300 Banken für Ihre Baufinanzierung

Mit unserem interaktiven Zins-Chart können Sie die historische Zinsentwicklung und die aktuellen Zinsen vergleichen. Dabei ist der Vergleich von bis zu drei Zinsbindungsfristen möglich.

Immobilienzinsen können individuell stark abweichen. Deshalb zeigen wir Ihnen im Chart "Hypothekenzinsen Vergleich" nur Werte für 1A Hypotheken bei einwandfreier Bonität des Kunden und einer Darlehensaufnahme von mindesten 150.000 Euro. Für individuelle Zinsberechnungen nutzen Sie bitte unseren Baufinanzierungsrechner oder das nach Zinsbindungsfristen sortierte Zinstableau.

Hypothekenzinsen Baufinanzierung - Stand: 08.12.2016 - 12:15 Uhr

Hypothekenzinsen Vergleich - Effektive Jahreszinsen für Nettodarlehensbetrag von 150.000 Euro bei einer Beleihung von 50%

5 Jahre Sollzinsbindung

Beleihung¹   Soll.²   Eff.³
bis 50 %   0,71   0,76
bis 70 %   0,76   0,81
bis 80 %   0,86   0,91
bis 90 %   1,01   1,06
ab 90 %   1,33   1,38
¹ Beleihungswert, ² Sollzins pro Jahr, ³ Effektiver Jahreszinssatz

10 Jahre Sollzinsbindung

Beleihung¹   Soll.²   Eff.³
bis 50 %   1,02   1,05
bis 70 %   1,07   1,10
bis 80 %   1,17   1,20
bis 90 %   1,32   1,35
ab 90 %   1,75   1,79
¹ Beleihungswert, ² Sollzins pro Jahr, ³ Effektiver Jahreszinssatz

15 Jahre Sollzinsbindung

Beleihung¹   Soll.²   Eff.³
bis 50 %   1,49   1,52
bis 70 %   1,54   1,57
bis 80 %   1,64   1,67
bis 90 %   1,79   1,82
ab 90 %   2,29   2,33
¹ Beleihungswert, ² Sollzins pro Jahr, ³ Effektiver Jahreszinssatz

20 Jahre Sollzinsbindung

Beleihung¹   Soll.²   Eff.³
bis 50 %   1,75   1,78
bis 70 %   1,76   1,79
bis 80 %   1,84   1,87
bis 90 %   2,05   2,08
ab 90 %   2,62   2,67
¹ Beleihungswert, ² Sollzins pro Jahr, ³ Effektiver Jahreszinssatz

25 Jahre Sollzinsbindung

Beleihung¹   Soll.²   Eff.³
bis 50 %   2,13   2,17
bis 70 %   2,20   2,24
bis 80 %   2,30   2,34
bis 90 %   2,44   2,48
ab 90 %   3,07   3,13
¹ Beleihungswert, ² Sollzins pro Jahr, ³ Effektiver Jahreszinssatz

30 Jahre Sollzinsbindung

Beleihung¹   Soll.²   Eff.³
bis 50 %   2,23   2,27
bis 70 %   2,24   2,28
bis 80 %   2,24   2,28
bis 90 %   2,49   2,53
ab 90 %   3,13   3,19
¹ Beleihungswert, ² Sollzins pro Jahr, ³ Effektiver Jahreszinssatz

Repräsentatives Beispiel

Für Darlehen bis 80% des Kaufpreises / Herstellungskosten wohnwirtschaftlich genutzter Objekte:

  • Nettodarlehensbetrag 150.000 Euro
  • Auszahlung 100%
  • Sollzinsbindung 10 Jahre
  • Tilgung 1% p.a.
  • fester Sollzins 1,57% p.a
  • effektiver Jahreszins 2,04 % p.a.
  • anfängliche monatliche Rate 321,25 Euro

Dieses repräsentative Beispiel unterstellt die Finanzierung von Darlehen bis 80% des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten und nur wohnwirtschaftliche Objekte.

Zum jetzigen Zeitpunkt ist die Höhe etwaiger Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge), Auslagen (z.B. Grundbuchkosten) und sonstiger Kosten noch nicht im Detail bekannt. Sofern Gebühren, Auslagen und sonstige Kosten anfallen, die der Darlehensnehmer im Zusammenhang mit dem Vetrag zu tragen hat, erhöht sich der effektive Jahreszins entsprechend.

Bitte lesen Sie auch: Annahmen der Zinskalkulation / Repräsentatives Beispiel


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(Durch Klick auf die farbigen Punkte in der Legende können Sie die Zinsbindungen aus- oder einschalten.)

Zinsentwicklung Baufinanzierung

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Hypothekenzinsen

Wie Hypothekenzinsen entstehen

Um ein Gefühl für die Entwicklung der Immobilienzinsen zubekommen, ist es wichtig, sich mit der Refinanzierung der Hypothekenbanken zu beschäftigen. Hypothekenbanken begeben primär Pfandbriefe und andere Anleiheformen, um ihren Finanzierungsbedarf zu decken.


Banken müssen langfristig denken

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verbindlichkeiten - aus Sicht der Bank handelt es sich natürlich um Forderungen. Langfristige Kredite sollen im Sinne einer angemessenen Risikovorsorge möglichst langfristig gedeckt sein. Deshalb werden Pfandbriefe häufig mit einer Laufzeit von zehn Jahren aufgelegt. Insbesondere in Niedrigzinsphasen greifen Emittenten auch gerne zu deutlich längeren Laufzeiten.

Das Pfandbriefgesetz (§14) begrenzt den Beleihungswertes der zu besichernden Immobilien auf 60 Prozent des Wertes, egal ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vergeben wurde. Daher liegt die maximale Beleihungsgrenze bei den besonders günstigen Baukrediten auch immer bei 60 Prozent. Den überschießenden Teil des Kredits (beispielsweise bei einer 80-Prozent- oder 100-Prozent-Finanzierung) müssen Banken über andere Finanzinstrumente decken. Beispielhaft sind hier Sparbriefe oder Einlagen auf Sparkonten zu nennen.
Artikel: Beleihungsgrenzen haben Einfluss auf Höhe des Darlehens
Zinsentwicklung Hypothekenzinsen - Einfluss durch die EZB begrenzt

Die EZB beeinflusst die Kreditzinsen. Oder doch nicht?

Auch wenn gerne suggeriert wird, dass die Zinsentwicklung bei der Europäischen Zentralbank (EZB) direkten Einfluss auf die Bauzinsentwicklung hat, so ist dies jedoch kaum der Fall. Es sind eher psychologische Auswirkungen - genährt durch die Ursachen, die zu EZB Entscheidungen führen - als die eigentlichen Zinsentscheidungen der EZB selbst, die Wirkung auf dem Kreditmarkt entfalten.

Wie im Schaubild sehr schön zu sehen ist, haben sich die Hypothekenzinsen im Zeitraum 07/2010 bis Ende 2011 von der Entwicklung der EZB Zinsen abgekoppelt. Bereits deutlich vor der Zinserhöhung stiegen die Zinsen für fünfjährige Zinsfestschreibungen um ca. 1,5 %. Fast zeitgleich zur EZB Zinsanpassung um +0,25 Prozent starteten die Immobilienzinsen eine rasche Talfahrt. Erst die folgende Anpassung der EZB um weitere +0,25 Prozent liegt vor dem vorläufigen Ende der Talfahrt und der damit beginnenden Seitwärtsbewegung der Hypothekenzinsen.

Sehr klar wird das Bild, wenn diese Entwicklung in den Zusammenhang mit der seinerzeitigen Gefühlslage gestellt wird. Der Kapitalmarkt nahm die Zinsanpassung der EZB quasi vorweg. Anleger waren aufgrund der sich manifestierenden Staatsschuldenkrise verunsichert. Kapital wurde den Anleihemärkten entzogen und zum Beispiel in Gold oder Immobilien investiert.


Zinsvergleiche im Internet

Wie Banken die Baufinanzierungszinsen kalkulieren

Private oder institutionelle Anleger beteiligen sich durch Investition in Pfandbriefe indirekt an der Finanzierung von Immobilien und Baugrund. Sparer mit Guthaben auf der Bank tun das ebenso, werden jedoch mit einem absoluten Minimum an Zinsen abgespeist. Wer mehr über Pfandbriefe erfahren möchte, für den ist die » Website des Verbands der Pfandbriefbanken eine erste Anlaufstelle.

Über Pfandbriefe werden nicht nur der private Wohnungsbau, sondern auch gewerbliche Projekte finanziert. Ein Pfandbrief ist eine spezielle Form der Anleihe und damit ein festverzinsliches Wertpapier, dessen Zins die Kalkulationsbasis für den Hypothekendarlehenszins des Endkunden bildet. Entscheidend für die Entwicklung langfristiger Hypothekenzinsen ist somit der Zinssatz der emittierten Pfandbriefe. Dieser wiederum orientiert sich häufig an den » Zinsen der langfristigen Bundesanleihen.

Der die Grenze von 60 Prozent überschreitende Betrag ist der teuerste Teil der Finanzierung. Neben den ggf. höheren Refinanzierungskosten spielen nun vor allem die Bonität des Kreditnehmers und die Detailbetrachtung der Immobilie eine besondere Rolle.
Artikel » Der Beleihungswert - Grundlage für die Zinskondition Zusätzlich zu den Refinanzierungskosten werden nun Aufschläge, Risikoprämien und eine Gewinnmarge für die Bank kalkuliert. Nicht jede Bank rechnet hier auf die gleiche Weise. Nach wie vor finden sich noch immer - neben wenigen persönlichen Zinskalkulationen, die die individuellen Voraussetzungen des Kunden und dessen Finanzierungsobjektes berücksichtigen - standardisierte Konditionstableaus mit wenig Bewegungsspielraum.


Baufinanzierungszinsen kalkulieren

Warum "Do it yourself" Zinsvergleiche und einfache Zinslisten wenig Sinn ergeben

In den letzten Jahren ist eine ganze Zinslisten-Industrie entstanden. Sie finden inzwischen fast kein Immobilienportal, Onlinemagazin, Finanzblog oder eine Tageszeitung, die keinen Zinsvergleich für Baufinanzierungen anbietet und dem Kunden damit suggeriert, dass er mit wenigen Mausklicks den für ihn besten Zins zu sehen bekäme.

Kein Kreditprodukt ist so komplex wie eine Immobilienfinanzierung. Unzählige Faktoren beeinflussen die Machbarkeit des Vorhabens, die Höhe des anzusetzenden Beleihungswertes, den Sollzinssatz und schlussendlich den effektiven Jahreszins. Und dennoch ist es so leicht die Zinsen für 250.000 Euro Darlehenssumme mit einer 80% Beleihung und 2 Prozent Tilgung zu vergleichen?

Wenn Sie eine "Laborsituation" unterstellen in der alle Parameter identisch sind, dann ist es leicht. Dann funktionieren diese Vergleiche.
Doch welches Haus gleicht schon dem anderen? Welche Familie hat die gleichen persönlichen, finanziellen und beruflichen Voraussetzungen wie die Nachbarfamilie? Und, wer hätte das gedacht: Kein Institut in Deutschland bewertet und kalkuliert auf die gleiche Weise wie seine Wettbewerber.


Die vier wichtigsten Kriterien, die über die Machbarkeit und tatsächlichen Zins der Finanzierung entscheiden:
  • Beleihungswert
    Vereinfacht und mit einem Augenzwinkern ausgedrückt: So sieht die Bank den Wert Ihrer Immobilie. Das hat nicht immer etwas mit dem tatsächlichen Markt- oder Verkehrswert zu tun. In der Regel beträgt der Beleihungswert ca. 70 bis 90 Prozent des Marktwertes. Möglich sind auch 100%, was aber nur bei sehr wenigen Anbietern der Fall ist.

    » Der Beleihungswert - Grundlage für die Zinskondition
    » Beleihungswert erklärt auf Wikipedia
  • Beleihungsauslauf
    Der Beleihungsauslauf wird in Prozent des Beleihungswerts angegeben. Hier ein simples Rechenbeispiel:

    Marktwert: 200.000 Euro
    Beleihungswert (z.B. 80% des Marktwertes) = 160.000 Euro
    Benötigtes Darlehen: 150.000 Euro
    Beleihungsauslauf: 93 Prozent

    Der Beleihungsauslauf führt dann je nach Höhe und Kalkulationsmodell zu einem Zu- oder Abschlag auf die Kondition. Grundsätzlich gilt: Je geringer der Beleihungsauslauf desto kleiner der Zins.

    » Beleihungsauslauf erklärt auf Wikipedia
  • Risikoprofil des/der Antragsteller(s), Art und/oder Bauweise des Objektes
    So wie der Arbeitgeber am liebsten einen 25jährigen top ausgebildeten Mitarbeiter haben möchte, der niemals krank wird und 50 Jahre Berufserfahrung mitbringt, so sehr wünschen sich Banken den gut verdienenden Beamten mit unbelasteten Vermögenswerten, deutlichem Überschuss; in der Haushaltskostenrechnung... und natürlich soll das Objekt zum Renteneintritt bezahlt sein.

    Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie Banken mit risikoreicheren Antragstellern umgehen. Einige Banken finanzieren zum Beispiel grundsätzlich keine Selbständigen. Andere hingegen keine Privatiers, die von Kapitalvermögen leben. Andere begegnen höheren Risiken mit Konditionsaufschlägen oder Zusatzsicherheiten.

    Auch die Bauweise, die Objektart und die Lage spielen eine enorme Rolle und können schnell zu Aufschlägen oder auch zu einer kategorischen Ablehnung führen.
  • Produktkombinationen
    Der Sollzins eines Annuitätendarlehens kann in der Kombination mit einem Bausparvertrag und/oder einem KfW-Darlehen deutlich geringer sein. Das wird möglich, wenn das Kreditinstitut zum Beispiel das KfW Darlehen als Eigenkapital betrachtet. Anstatt der 150.000 Euro aus unserem Beispiel wird jetzt ein Annuitätendarlehen in Höhe von 100.000 Euro genutzt. Die restlichen 50.000 Euro werden durch das KfW Programm Selbstgenutztes Eigentum (124) ergänzt. Das Annuitätendarlehen wird erstrangig und das KfW-Darlehen zweitranig im Grundbuch eingetragen. So ist es dem Institut möglich einen geringeren Beleihungsauslauf und damit einen günstigeren Zins darzustellen. Allerdings betrachten nur rund drei Banken KfW Mittel auf diese Weise. Alle anderen werten die KfW Tranchen wie ein selbst herausgegebenes Darlehen, weil sie gegenüber der KfW für mögliche Zahlungsausfälle haften müssen.

    Auch sofort zuteilungsreife Bausparverträge können als Nachrangdarlehen eingesetzt werden und so den Beleihungsauslauf des Primärdarlehens senken.

    Wer jedoch den Fehler macht und bei einer solchen Produktmischung eine falsche Laufzeitkombination wählt, kann später bei der Anschlussfinanzierung sein blaues Wunder erleben. Endet die Zinsbindungsfrist des Annuitätendarlehens vor der des nachrangigen Darlehens, dann ist der Wechsel zu einer anderen Bank durch Umschuldung nur dann möglich, wenn der Gläubiger des Nachrangdarlehens auch zustimmt.


variable Darlehen

Hypothekenzinsen für variable Darlehen

Variablen Darlehen werden auf Basis des sogenannten Euribors (» Euro Interbank Offered Rate) kalkuliert. Bei dieser Art der Finanzierung kommt die EZB direkt ins Spiel. Der Euribor gibt die Zinsen an, die im Bankenkreditverkehr angesetzt werden, wenn sich Banken untereinander Geld leihen. Dieser Zinssatz wird auf die Euroanleihen gezahlt und normalerweise alle drei Monate der Marktsituation angepasst. Folglich ist dieser Zins auch niedriger als ein herkömmliches Annuitätendarlehen, da auf diesen Euriborzinssatz nur noch die Gewinnmarge der Banken und eine Bearbeitungsgebühr aufgeschlagen werden. Etwa 0,75 - 1 Prozent Aufschlag auf den Euribor sind dann fällig.

Ein variables Darlehen kann durchaus sehr sinnvoll sein. Besteht nur kurzfristiger Kapitalbedarf oder eine Anschlussfinanzierung ist fällig und man spekuliert auf einen kurzfristig fallenden Zinsmarkt, dann ist ein variables Darlehen sicherlich eine gute Wahl. Je nach allgemeinem Zinsniveau kann das variable Darlehen deutlich günstiger als ein so genannter Langläufer sein. Doch Vorsicht: Kurzfristige Zinssprünge können ein variables Darlehen schnell verteuern. Daher sind variable Darlehen auch nur etwas für erfahrene Finanzkunden!

Kreditnehmer, die ein variables Darlehen nutzen, sollten stets den Kapitalmarkt beobachten, um rechtzeitig reagieren zu können. Privatkunden, die nicht über ausreichend hohe Vermögenswerte verfügen sollten jedes Spekulationsrisiko meiden und immer ein Darlehen mit Zinsbindung wählen.

Zinsentwicklung Hypothekenzinsen - Einfluss durch die EZB begrenzt
Artikel » Ein Ende günstiger Baugeldzinsen bald in Sicht? Artikel » Kreditzinsen - nominal und effektiv Artikel » Kleine Zinsen - große Wirkung

Informationen zu den angezeigten Hypothekenzinsen

Die in der Zinsbox und im Tableau angezeigten Zinsen sind bundesweit für erstrangige Darlehen verfügbar, die nachfolgende Bedingungen erfüllen:
  • Darlehenssumme (=Nettodarlehensbetrag) 150.000 Euro
  • Auszahlung 100% (kein Disagio)
  • Beleihung¹ maximal 50% des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten. Die Zinsen in der Zinsbox (Zinsschieber) basieren auf den jeweiligen Einstellungen des Rechners.
  • Nur für wohnwirtschaftlich genutzte Objekte. Teilgewerbe, ggf. gegen Konditionsaufschlag, möglich.
  • Eigennutzung der Immobilie, Einwandfreie Bonität, gesichertes Angestelltenverhältnis
  • Auszahlung in einer Summe
Sollzinsbindung Tilgung Fester Sollzins² Effektiver Jahreszins³
5 Jahre1% p.a.0,71% p.a.0,76% p.a.
10 Jahre1% p.a.1,02% p.a.1,05% p.a.
15 Jahre1% p.a.1,49% p.a.1,52% p.a.
20 Jahre1% p.a.1,75% p.a.1,78% p.a.
25 Jahre1% p.a.2,13% p.a.2,17% p.a.

Repräsentatives Beispiel

Darlehenssumme (=Nettodarlehensbetrag)150.000 Euro
Auszahlung100%
Zinsbindung10 Jahre
Tilgung1% p.a.
Fester Sollzins²1,57% p.a.
Effektiver Jahreszins³2,04 % p.a.
Anfängliche monatliche Rate321,25 Euro

Dieses repräsentative Beispiel unterstellt die Finanzierung von Darlehen bis 80% des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten und nur wohnwirtschaftliche Objekte.

Zum jetzigen Zeitpunkt ist die Höhe etwaiger Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge), Auslagen (z.B. Grundbuchkosten) und sonstiger Kosten noch nicht im Detail bekannt. Sofern Gebühren, Auslagen und sonstige Kosten anfallen, die der Darlehensnehmer im Zusammenhang mit dem Vetrag zu tragen hat, erhöht sich der effektive Jahreszins entsprechend.

Begriffserläuterungen

¹ Beleihungswert: Beleihungswert bezeichnet den Wert einer Kreditsicherheit von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert bildet als Ausnahme die absolute Obergrenze, bis zu der ein Kreditinstitut aufgrund interner und gesetzlicher Vorschriften Kredite gewähren darf.
 
² Sollzins: Der Sollzins (früher Nominalzins) ist ein Kreditzins, der von Kreditinstituten für die Inanspruchnahme von Krediten dem Kreditnehmer berechnet wird.
 
³ Effektiver Jahreszins: Gesamtkosten ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Gesamtkreditbetrags. Diese Angabe hilft Ihnen dabei, unterschiedliche Angebote zu vergleichen.

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